Аналитика
20 Апр, 09:57

Рынок жилья на Кубани «расшевелят» арендой с выкупом

На вторичном рынке недвижимости Кубани появился новый механизм покупки жилья — аренда с выкупом. Она за 5 лет может занять 35% рынка, считают инициаторы проекта. Но у экспертов пока много вопросов к этому продукту.
Рынок жилья на Кубани «расшевелят» арендой с выкупом

Сервис ориентирован на людей, которые не могут сразу заплатить крупную сумму за квартиру или дом, а ипотека для них недоступна.
Под этот проект предприниматель Николай Овчинников создал компанию «Федеральное бюро выкупа жилья» («ФБВЖ»). Реализуемая финансовая схема похожа на лизинг. Но аренда с выкупом не предполагает покупку прав на жилье третьей стороной.
Механизм аренды жилья с выкупом регламентируется Гражданским кодексом РФ (гл. 34, с. 606–625). Продавцами могут выступать любые физические и юридические лица, в том числе банки, у которых в залоге есть квартиры, и инвесторы, желающие использовать недвижимость как актив.


Посильный платеж
Продавец устанавливает цену на недвижимость (на 20–25% выше рыночной), разбивает эту сумму на равные части так, чтобы покупатель мог вносить платежи каждый месяц или квартал. Заключается договор аренды. После исполнения арендатором финансовых обязательств квартира переходит в его собственность.


Условия каждой сделки индивидуальны: могут варьироваться размер первоначального взноса (он может быть даже нулевым) и срок договора: кто–то готов выкупить квартиру за 3 года, а кто–то за десять. Покупатель сам определяет посильные для него размеры первоначального взноса и ежемесячной платы. И далее через посредника («ФБВЖ») он ищет продавца, который согласится на такие условия. Цена на недвижимость и величина ежемесячной платы неизменны до конца сделки. Штрафов и пеней за досрочное погашение не предусмотрено.


Подстелить соломку
«Аренда с выкупом — новый механизм, и пока не существует типовых договоров и стандартных условий сделки. Поэтому я не рекомендую людям самостоятельно прибегать к такой схеме покупки жилья. Они могут упустить важные нюансы: не прописать в договоре возможность сделать ремонт после заселения или количество визитов владельца», — говорит Николай Овчинников.
Если арендатор пожелает расторгнуть договор, ему возвращается до 15% от внесенной ранее суммы за квартиру, а остальное остается в счет арендной платы. Эти 15% выплачиваются из стабилизационного фонда посредника. «В случае финансовых трудностей можно найти нового покупателя и провести сделку по переуступке прав на квартиру. Либо на время приостановить действие договора», — поясняет ДГ Николай Овчинников.


Организация бизнеса
Для запуска проекта по аренде с выкупом нужен хотя бы небольшой опыт работы на рынке недвижимости, уверен Николай Овчинников. «Понадобится юрист, разбирающийся в вопросах недвижимости, менеджер по работе с клиентами, офис–менеджер. Потребуют затрат и услуги программистов. У нас есть IT–отдел, который занимается разработкой и обслуживанием ПО», — подчеркивает Николай Овчинников. В целях экономии небольшой офис можно открыть на окраине города, но в районе с хорошей транспортной доступностью.


Кто может заработать
Сделки по аренде с выкупом дают возможность получать несколько видов дохода. Это гонорары за поиск клиента/объекта для покупки либо за юридическое оформление соглашения, ежемесячная плата за сопровождение сделки, процент от продажи жилья. Для тех, кто настроен на долгосрочное сотрудничество, продается франшиза (паушальный взнос — 500 тыс. рублей).
«Такие сделки более маржинальны, чем классические аренда и продажа: цена объекта выше, да и сделки растянуты во времени. Следовательно, прибыль от них может быть стабильной долгое время», — говорит Николай Овчинников. За полное сопровождение сделки «ФБВЖ» берет 5%. Еще 5% идет на формирование резервного фонда.


Какие перспективы
«ФБВЖ» работает с осени 2016 г., первые сделки заключило в феврале 2017 г. Зарегистрировано 15 сделок. «Мы уже вышли на двух–трех потенциальных клиентов в день. Это люди, готовые к покупке, которые вносят предоплату за осуществление сделки», — говорит Николай Овчинников. По его словам, покупка квартир в новостройках сопряжена с большими рисками, и все больше людей интересуются вторичным жильем. Ценник выше, чем на первичке, зато вероятность попасть на долгострой или недострой исключена. «Тем не менее продажи на вторичке сильно упали по сравнению с докризисными временами. У людей нет денег на первый взнос по ипотеке либо возможности подтвердить свои доходы», — отмечает Николай Овчинников. Этой категории покупателей подойдет аренда с выкупом.


Продавцам такой механизм выгоден, если им не удается быстро продать свой объект. «Мы даем им возможность реализовать свое жилье, хоть и в рассрочку. Бывает, человеку сразу надо 500 тыс. рублей, он прописывает в договоре, что рассчитывает на такой первоначальный взнос.
А остальную сумму получает равными долями позднее», — говорит Николай Овчинников. Он считает, что аренда с выкупом за 2,5–5 лет займет до 35% рынка недвижимости края — за счет ипотечников и людей, снимающих жилье.


Ипотека стала доступнее
Наталья Михайленко, брокер по недвижимости Welcome 2 Sochi, согласна, что есть покупатели, которым аренда с выкупом может быть интересна. Но, по ее словам, ипотека становится все доступнее, и, возможно, в ближайший год средняя ставка по ней опустится до 10%.
«Есть банки, которые предлагают ипотеку на вторичное жилье без первоначального взноса и от 8% годовых, а справку 2–НДФЛ требуют всего за два месяца. Таких лояльных условий не было даже до кризиса 2008 г.», — подчеркивает Ольга Долгополова, эксперт «Кубанской палаты недвижимости».


Ситуация под контролем
«Я не вижу предпосылок к тому, чтобы появился массовый спрос на аренду с выкупом. Особенно среди продавцов: большинству сразу нужны «живые» деньги для встречной покупки недвижимости. А если люди сдают жилье в аренду, то многие из них хотят оставить за собой свободу действий: например, не продлевать договор аренды», — говорит Наталья Михайленко.
Эдуард Давыденко, независимый аналитик рынка недвижимости, добавил, что вторичка за последние 2 года укрепила свои позиции. «Раньше у крупных городских агентств недвижимости доля первички в продажах составляла 60–70%, а вторички — 30–40%. Сейчас их соотношение либо 50/50, либо доля вторички больше».


Подводные камни
Аналитик уверен, что люди, которые не могут оформить ипотеку, — слишком рисковая категория клиентов. «Сегодня у них есть чем заплатить за аренду, а завтра нет. Если человек не может внести сразу 15-20% от стоимости жилья, очень велика вероятность, что он в итоге «развалит» сделку», — отмечает Эдуард Давыденко. При аренде жилья с выкупом есть много «подводных камней», многие из них невозможно предусмотреть заранее. «Например, что делать сторонам сделки, если квартира сгорела не по вине арендатора? Думаю, ее надо застраховать до заключения договора, но тогда плата за нее возрастет, и не все на это согласятся. А если хозяин развелся или умер — кому перечислять деньги? Нельзя забывать и о т.н. внешних условиях: инфляции, курсе валют, изменениях законодательства. Они за короткое время могут кардинально изменить рынок и цены и привести к тому, что одна из сторон пожелает досрочно расторгнуть договор», — рассуждает Давыденко.


Время инвестиций прошло?
Банки могут быть заинтересованы в таких операциях, если у них есть совсем неликвидные объекты. Но чаще всего у банков в залоге коммерческая недвижимость, а не жилая, отметил собеседник ДГ.
Что касается инвесторов, то сейчас время инвестиций в недвижимость прошло: она уже не является инструментом для серьезного повышения дохода. В аренде с выкупом инвесторам не на руку длительный срок выкупа жилья.
«Представим, что инвестор приобрел в «однушку» за 1,3 млн рублей на этапе строительства. Через 1,5–2 года на момент сдачи она уже будет стоить, скажем, 1,7 млн. Проще продать эту квартиру сразу за живые деньги, снова вложиться в стройку, и потом через два года опять заработать 400 тыс., чем продавать эту квартиру в течение 7 лет», — считает Эдуард Давыденко.


Плюсы проекта
У проекта «ФБВЖ» есть плюсы, поясняет он. Это нулевой «вход» в сделку, а также небольшая переплата за квартиру: по ипотеке она составляет 100%, а здесь 20–25%. Если пойдет просрочка платежа на месяц–два, собственник и посредник, скорее всего, пойдут навстречу арендатору. «То, что этот механизм ориентирован на вторичку, — хорошо, т.к. данный рынок очень подвижный. А на активно развивающемся рынке есть возможности для заработка и развития, несмотря на озвученные «но», — отметил Эдуард Давыденко.


По его словам, люди с советских времен привыкли, чтобы квартира была в собственности, и в РФ проект «ФБВЖ» может сработать эффективно. Но следующие поколения будут более мобильными. И людей, которые станут основными потребителями продукта лет через пятнадцать, может устраивать обычный вариант аренды.


Герман Эрентраут, директор ООО «Кредит консалтинг»


«Я узнал об аренде с выкупом осенью 2016 г. и решил принять участие в проекте. Новых клиентов мы принимаем каждый день. К лету я намерен открыть представительство в Нижнем Новгороде.
Поначалу мы сталкивались с трудностью — не хватало собственников, готовых продать квартиру в рассрочку. Ее преодолели за счет популяризации аренды с выкупом как инструмента, позволяющего продавцу заработать. Я и сам стал участником одной из сделок, инвестировав деньги в квартиру, которую реализовал в рассрочку».


81% семей в Краснодаре, Новороссийске и Сочи не могут купить жилье. /MACON REALTY GROUP/


Анна Дарованная

 

"Деловая газета. Юг" - новости Краснодара, Краснодарского края, бизнес, финансы, общество, политика, новости предприятий


Теги: Николай Овчинников,Аренда,Недвижимость 20.04.2017


Другие материалы по теме «Недвижимость»

Исследование: самые доходные квартиры на курортах Кубани – в Сочи

Из основных курортов Краснодарского края выгоднее всего покупать квартиру в Сочи. За счет высоких арендных ставок, в том числе вне летнего сезона, доходность средней квартиры достигает 5%, а окупаемость – 20 лет.

22.08.2017

Владелец ЖК "Территория счастья" продает землю, чтобы достроить проблемный ЖК

Владелец жилого комплекса «Территория счастья» В Краснодаре по ул. им. Жигуленко, 3 Давид Купрадзе продал земельный участок в Анапе стоимостью 300 млн рублей, чтобы завершить строительство проблемного жилого комплекса.

18.08.2017