Аналитика
11 Авг, 08:53

Застройщики Краснодара: "Центру города необходима концепция"

Правила застройки, ограничивающие этажность зданий на центральных улицах Краснодара, сдерживают инвесторов. Существующий регламент не позволяет зарабатывать строительным компаниям, уверяют краснодарские застройщики и не спешат реализовывать в центре свои проекты.
Нужна ли реновация центру Краснодара?

Чтобы окупить затраты на строительство малоэтажного дома нужно поднять цену на жилье к такому уровню, где уже не существует платежеспособного спроса. В результате, новостройки в центральной части города не появляются, а реновация исторических кварталов, запущенная еще в 2006 году, затягивается. Об этой и других проблемах развития центра Краснодара говорили застройщики, архитекторы, общественники и представители бизнеса на круглом столе «Реновация центральной части Краснодара: 10 лет в пути», организованном «Деловой газетой. Юг». 


Центр не зовет


Новое комфортное жилье в исторической части города — одно из главных направлений реновации. Но пока строительство в центре не интересно краснодарским застройщикам. В первую очередь их тормозят правила застройки. «В центре нет экономики, — говорит вице-президент ООО СИК «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко. — На каждом квадратном метре нужно очень много расселять и вести сети. При этом высотность не позволена». Заместитель генерального директора по маркетингу ГК «АльфаСтройКомплекс» Денис Сериков обратил внимание, что компания, строящая в центре, никогда наверняка не знает, удастся ее проект или провалится. «Когда правила игры по застройке центра города меняются каждый день, компания не может планировать свою деятельность, рассчитывать эффективность». Четкой, понятной нормативной базы ждет и директор по развитию «AVA Group» Вадим Сидоров: «Все упирается в элементы градорегулирования. Без законов, регламентов, ГЧП центром нет смысла заниматься».


На чем строить?


Инфраструктура исторической части города к приходу застройщиков не готова, в один голос говорят участники круглого стола. Там не решены многолетние проблемы с коммуникациями и транспортом. Канализационный коллектор морально устарел, и увеличение сбросов в него может негативно сказаться на экологии города. Транспортные потоки — особенно острая проблема Краснодара, движение в центре в час пик практически отсутствует.


Михаил Попенко не считает возможным приступать к возведению жилья в центре, пока не решены вопросы с канализацией, благоустройством и транспортом. «Когда над этим проведут работу, я, как застройщик, с удовольствием прийду в центр и даже сочту это за честь, — пообещал он. — Но при существующей ситуации еще и влепить сюда жилье — увольте. Здесь будет очень плохо жить». Инфраструктура должна обновляться силами муниципальной власти, считают участники строительного рынка. «По инженерным сетям должна работать централизованная программа, нельзя проблему канализации решать в отдельно взятых участках, — Вадим Сидоров снова напоминает о механизмах ГЧП, ответственности чиновников за создание инвестиционной базы.


Цена на жилье в центре Краснодара — камень преткновения для программы реновации. Застройщики утверждают, что она не может быть низкой. «Стоить жилье в центре города должно не менее ста тысяч за квадратный метр, — говорит Вадим Сидоров. — Дело не только в участке, который обходится в 10 миллионов за сотку. Мы не можем возводить в центре ни эконом-, ни комфорт-, ни бизнес-класс. Здесь нужны элитные дома. А в них только отделка мест общего пользования — 15-20 тысяч за квадратный метр. Она требует высококачественных материалов и такой же работы. Иженерное оборудование, системы воздухоподготовки, водоподготовки, опять же, совсем иного уровня. Уникальные дизайнерские решения в элитных проектах тоже стоят денег. Общая стоимость всего этого уже может составить 60-80 тысяч за квадратный метр».


Однако краснодарские застройщики не видят платежеспособного спроса на дорогое жилье в центре. «Еще недавно спроса на квартиры стоимостью выше 70 тысяч за квадратный метр вообще не было, — приводит цифры Денис Сериков. — Сегодня мы имеем возможность немного повышать ценник, но пока не ясно, тенденция это или временное явление». Пока для желающих купить квартиру в центре города практически нет предложений.


Вздохнуть нельзя


Новостройки сами по себе не сделают облик центра. Центральные улицы необходимо благоустраивать. Больше растительности, продуманные пешеходные дорожки, места для досуга: без этого центр останется серым и некомфортным.


По уровню озеленения Краснодар последнее время демонстрирует тревожные показатели, заявила директор АНО ОЦ «Помоги городу» Елена Шувалова. «Есть нормы, установленные на федеральном уровне, они дифференцируются в зависимости от зоны, для нас это порядка 23 квадратных метров зеленой площади на человека, — аргументировала она. — Вместо этого мы имеем по разным источникам 1,3 — 2, 6 квадартных метра. Цифры исследователей отличаются, но какая бы из них не являлась более правильной, это в любом случае крайне мало». Елена Шувалова подчеркивает, что правильная реновация центральных улицах должна создать микроклимат и аэрацию на них. Архитектор НПО «ГеоИнжПроект» Наталья Машталир отметила, что центру крайне не хватает пешеходного комфорта. «На некоторых улицах зачастую ширина тротуара не превышает метра. И там невозможно разминуться двум пешеходам, идущим навстречу друг другу». Михаил Попенко добавляет к этому, что в центре практически нет общественных пространств, а парки, бульвары и торгово-развлекательные комплексы не способны обеспечить содержательный досуг. «Социальные пространства должны быть более понятны, активны, событийные и тематические, — говорит он. — Сегодня понятие комфортности у покупателей квартир очень обширно, оно вышло за пределы квартир и распространилось на подъезды, дворы, транспортную и социальную составляющие, поэтому покупателю нужен комплексный продукт, в котором для него продумана каждая мелочь».


Понастроили тут


Новый облик центральных улиц должен сочетать историческую застройку и современность. Спикеры встречи напомнили, что комфортная городская среда включает не только современное жилье, но также ликвидную коммерческую недвижимость, интересные пространства для отдыха, условия для работы и бизнеса. Наполнить всем этим центр, при этом не лишив его исторической уникальности, — настолько же сложная, насколько и важная цель реновации. Уже сейчас ткань старых улочек порвана высотными домами и другими объектами из стекала и бетона, чужеродными среди построек царского времени. Теперь необходимо искать баланс между идеальным образом центра и теми ошибками, которые в нем уже допущены. «Взять и просто ограничить этажность нельзя, — рассуждает Елена Шувалова. — Если где-то уже торчит зуб в 25 этажей, из этого надо грамотно выходить». Строительство в центре пока еще находится в поисках своих форм. Михаил Попенко убежден, что выбирать единый стиль для застройки исторической части Краснодара вовсе не обязательно. «В центре может располагаться жилье разных форматов, — сказал он. — Главное внимание стоит обратить на то, чтобы дома любого формата хорошо вписались в центральную часть города и формировали бы современное, гармоничное и архитектурно грамотное лицо города». За разнообразие форм и стилистических решений выступил и Вадим Сидоров: «Мне очень нравиться голландская концепция, которая говорит о коммерческой целесообразности качественной архитектуры. Качественные характеристики обьекта должны соответствовать его затратным параметрам, его актуальности во временной перспективе. Нужно отучиться создавать помпезные проекты «в стол».


Для работы и отдыха


Работа в центре города — престижно, но невероятно проблемно для краснодарцев. Выстроить удобный маршрут до офиса мешают бесконечные пятибалльные пробки. И если добраться до центра крайне трудно, но можно, то вопрос, где припарковаться, часто бывает неразрешим. Парковки Краснодара отличаются катастрофической невместительностью. Руководитель арбитражной налоговой группы «Налоговая практика» ООО «Прайвеси Групп» Игорь Томилин говорит, что центр Краснодара не приспособлен к работе и ведению бизнеса: «Современный город — это многоэтажность, энергетика, это уровень офисов, соответствующий серьезному бизнесу, не ниже класса «А». Все это стоит дорого, но мы готовы платить. И, конечно, доступность. Когда клиенту невозможно к тебе приехать, а если он все-таки добрался — припарковаться, потому что на десятиэтажное офисное здание 40 парковочных мест — это никуда не годится». Вадим Сидоров также видит будущее краснодарского центра в развитии деловой среды. «Есть города, которые в свое время развивались более активно и там центральные кварталы накопили такую энергетику, что хочется молиться на нее и оберегать, — говорит он. — В Краснодаре этого нет. Здесь исторический центр должен стать деловым, иначе он будет никаким. Центр должен прирастать деловыми очагами с хорошими связями».


Живой, скоростной и комфортный; с яркими доминантами, запоминающимися акцентами из современных зданий и уникальных, хранящих отпечаток времени архитектурных памятников; разумное сочетание жилой, коммерческой и исторической застройки, обновленная инфраструктура и благоустройство не для галочки, а в полном смысле этого слова — спикеры круглого стола уверены, что именно таким должен и может быть центр Краснодара. Однако ответ на вопрос «когда?», судя по всему, лежит в плоскости политичекой воли городских и краевых властей.


Анна Малюк


Фото: Андрей Дунаев

 

"Деловая газета. Юг" - новости Краснодара, Краснодарского края, бизнес, финансы, общество, политика, новости предприятий


Теги: Недвижимость,жилье ,Краснодар,Инвестиции 11.08.2017


Другие материалы по теме «Общество»

Берегоукрепление в Юбилейном микрорайоне Краснодара обойдется в 3 млрд рублей

На укрепление берега Кубани от Рождественского парка в Юбилейном микрорайоне до парка 30-летия Победы потребуется не менее 3 млрд рублей. Такая сумма на сегодня неподъемна для городской казны и потребуются вливания из федерального бюджета.

22.08.2017

Росавтодор: Построить трассу из Сочи в Кавминводы мешает заповедник

Основная трудность строительства дороги между Сочи и курортами Северного Кавказа заключается в том, что один из ее участков проходит по территории природного биосферного заповедника, охраняемого ЮНЕСКО.

22.08.2017

Опрос: Краснодарцы готовы на интим ради повышения зарплаты

Ради хорошего заработка краснодарцы готовы сменить профессию (67%), перебраться в другой город (48%), забыть про отпуск (33%) и работать на нелюбимой работе (30%). Желанный порог, ради которого жители южной столицы готовы броситься во все тяжкие, составил 100 тыс. рублей.

22.08.2017