Курсы валют
74.36
90.41

Ипотека возвращается

11.10.2010 14:19
Когда объем ипотеки вернется на докризисный уровень, на каких условиях банки готовы кредитовать и почему низкие ставки не привлекают заемщиков, рассказывают участники круглого стола, проведенного «Деловой газетой
Читайте нас на Яндекс.Новости
Когда объем ипотеки вернется на докризисный уровень, на каких условиях банки готовы кредитовать и почему низкие ставки не привлекают заемщиков, рассказывают участники круглого стола, проведенного «Деловой газетой. Юг».Круглый стол на тему «Ипотека возвращается?» прошел 21 сентября 2010 г. в БК «Формула». Модератором мероприятия выступил Александр Полиди, партнер АКГ «Ваш СоветникЪ», д.э.н., профессор:
 «Ипотека – это двигатель жилищного строительства, который „сделал“ не одну экономику. Если мы посмотрим на рынок стран бывшего соцлагеря (Чехия, Словакия, Словения, Черногория), мы увидим, что  все эти рынки прошли долгий путь развития ипотеки. И именно формирование  хорошего ипотечного продукта привело к тому, что рынки недвижимости этих стран являются инвестиционно привлекательными не только для местных жителей, но и для нерезидентов. Ипотека – это довольно старый продукт, но для России он относительно новый. До сих пор не сложилось  единого мнения, что же такое всё-таки такое ипотека в большей степени -  банковский продукт или некий социальный продукт, который несёт высокую социальную нагрузку, и поэтому должен являться предметом пристально внимания со стороны органов власти.Моё глубокое убеждение в том, что мы можем очень долго говорить о том, что в России дорогие кредиты. Но дороговизна ипотеки определяется не только повышенными аппетитами банков, но и существующим спросом и конъюнктурой финансового рынка.
Краснодарский край в очередной раз подтвердил своё место на российском рынке недвижимости как третий регион в стране по темпам ввода жилья. Но этот результат — это только половина тех возможностей, которые может «проглотить» рынок. У рынка края огромный потенциал, и ипотека – это то, что может этот потенциал развить». Сергей Тарасенко, директор Краснодарского филиала „АК БАРС“ Банка:В России  наблюдаются тенденции активного восстановления ипотеки. Основным локомотивом является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое предлагает наилучшие условия по ипотечным кредитам. Из тенденций можно выделить снижение процентных ставок, появление новых ипотечных продуктов, ставки которых привязаны к ставке рефинансирования Центробанка, которая в последнее время постоянно снижается (и никогда еще она не была на таком низком уровне). Стоит отметить появление в АИЖК новых продуктов, которые ориентированы на приобретение строящегося жилья. Это важный продукт с точки зрения развития строительной отрасли. Программа ипотечного кредитования «АК БАРС» Банка также ориентирована на стандарты АИЖК и имеет переменную процентную ставку, привязанную к ставке рефинансирования (плюс несколько процентных пунктов в зависимости от первоначального взноса). При этом имеются ограничения по уровню ставки – минимальная ставка может составлять 5 % годовых, максимальная -20% годовых. Плавающая процентная ставка пересматривается ежегодно. Этот продукт достаточно интересен для клиентов, и в последнее время наблюдается рост количества заявок по нему. В целом, мне кажется, что ипотека станет новым  локомотивом в кредитовании населения. Этот кредит обеспечен, он выдается на длительный срок, все риски банка и заёмщика учитываются. Учитывая, что обеспеченность жильём в России очень низкая  (мы находимся, наверное, на последнем месте в Европе), потенциал у ипотечного рынка большой.Александр Ветошко, управляющий Краснодарским филиалом ЮниКредит Банка: Хотелось бы отметить тенденции, которые зародились на рынке ещё в 2009 г. и имели продолжение в этом году. Ситуация на финансовом рынке и общее понимание экономической ситуации всех участников рынка поменялись в лучшую сторону. Появилась определённость уверенность в будущем. Для принятия таких важных долгосрочных решений, как получение ипотечного кредита, необходимо быть чётко уверенным в своём будущем хотя бы на 3-5 лет. На текущий момент, по данным городской администрации, рынок ипотечного кредитования в денежном выражении вырос на 80% по сравнению с аналогичным периодом 2009 г.  В нашем банке продажи ипотечных кредитов по сравнению с прошлым годом в разы отличаются. Несомненно, стоит отметить появление ипотечных продуктов с плавающей процентной ставкой. До кризиса тоже были такие продукты, но перечень банков, которые с ними работали, был крайне узок. Когда же банки столкнулись с отсутствием финансирования и возможности использования длинных денег, встал вопрос, как финансировать сделки с длительность 5-10-15 лет?  Плавающие процентные ставки и стали решением этого вопроса. И покупатели готовы брать этот продукт. Они понимают ситуацию на рынке. Хоть и есть определенная доля риска, но при этом заемщик имеет гарантии того, что процентная ставка не превысит определённой планки. К тому же, каким бы суровым ни был кризис, по истечении года-полутора всё возвращается в спокойную обстановку, и процентные ставки тоже возвращаются к тому знаменателю, который позволяет экономике нормально развиваться.Что касается состояния жилищного кредитования, то за последний год очень много банков вернулось на этот рынок. Стоимость продуктов вышла на докризисный уровень. По крайней мере, по нашему банку я могу это констатировать. А по длинным продуктам, мы предлагаем ставку даже несколько ниже, чем летом 2008 г. Прогнозов давать не хотелось бы. Есть понимание общих тенденций и вера в то, что мы идём правильной дорогой.  Уровень проникновения ипотеки достаточно низок, многое еще предстоит сделать, в т.ч. низкие доходы населения, высокая стоимость жилья в соотношении с доходами населения. Для развития рынка ипотеки нужно появление совершенно других предложений от застройщиков. Не секрет, что нормальная квартира стоит около 2 млн рублей. При первоначальном взносе 500 тыс. рублей и сумме кредита 1,5 млн рублей ежемесячный платеж составит 18 тыс. рублей в месяц. При заработной плате 25-30 тыс. рублей, это почти непосильная ноша для заёмщика.Александр Полиди:  Приведу пример рынка западных стран. Мои друзья живут в Испании. В прошлом году, когда я ездил к ним в гости, они предложили приобрести там недвижимость. 3-х комнатные апартаменты площадью 113 м2 с охраняемой благоустроенной территорией стоят в пределах 135 тыс. евро. Что предлагается мне как нерезиденту Испании для приобретения недвижимости? Непомерная по их меркам ипотечная ставка 3,5% годовых на 18 лет. При этом я не имею права получить кредит на ремонт и оборудование квартиры. Из документов, необходимых для получения кредита – справка 2 НДФЛ, сведения о личном автомобиле, имеющемся жилье, копию паспорта, информация о членах семьи и информации о том, сдаешь ли ты недвижимость в аренду. Срок рассмотрения заявки по кредиту – 2 дня (день на анализ заемщика, день на анализ объекта недвижимости). По итогам рассмотрения тебе отправят либо положительное решение, либо мотивированную просьбу предоставить дополнительные документы для принятия положительного решения.
Мои друзья, имеющие долгосрочный вид на жительство в Испании, в прошлом году взяли ипотечный кредит в размере 110% от стоимости жилья (10% это на ремонт квартиры, покупку мебели и т.д.). Т.е. государство в этой стране создало такие условия, чтобы даже иностранцы могли свободно приехать и купить объект недвижимости. Анатолий Новиков, заместитель начальника отдела национальных проектов департамента строительства Краснодарского края: Основная причина высоких цен на рынке жилья – это, конечно же, высокий спрос. И вызван он не только спросом на приобретение жилья для собственного проживания, но большим количеством покупок недвижимости в инвестиционных целях. Свободные деньги люди вкладывают в понятный им продукт – квадратные метры. Строительные компании  ведут себя соответственно ситуации. Они видят, что продукт, который они предлагают, приобретаем.  Какой им смысл снижать цену  и продавать квадратный метр за 40 тыс. рублей, если они могут продать его за 50 тыс.? Что касается внедрения новых технологий в строительство, то строительная отрасль края давно пошла по этому пути. С 2006 г., учитывая конъюнктуру рынка жилья (ежегодно 70% вводимого жилья – это индивидуальные малоэтажные дома), мы активно развиваем индустриальные системы малоэтажного строительства. Использование новых технологий позволяет сократить затраты на этапе строительства на 30-40%. При этом быстровозводимые дома строятся за 2-3 месяца. Конечно, у такого жилья есть свои плюсы и свои минусы. Но с другой стороны зимой всем зимой холодно и все одеваются. Другое дело, что одни могут себе позволить норковую шубу, а другие покупают что-то попроще. Для стимулирования развития рынка жилой недвижимости в Краснодарском крае уже пятый год действует краевая программа «Жилище». В рамках этой программы идет субсидирование процентных ставок по кредитам, полученным организациями стройкомплекса на модернизацию и развитие производства, строительство коммуникаций  (на сегодня мы построили коммуникации для ввода в эксплуатацию более 3 млн м2 жилья), социальной инфраструктуры. Наша основная задача в ближайшие годы создать возможность для удовлетворения потребности в жилье всех категорий граждан. Для малоимущих будем строить, для тех, кто имеет возможность строить сам – будем создавать условия. К примеру, у частных застройщиков есть проблема, связанная с земельным кодексом. Любой частный застройщик может оказаться один на один с крупным девелопером, который его просто проглотит. Поэтому сейчас разработан и проходит чтения проект федерального закона о КПКГ, в также вносятся изменения в отдельные правовые акты. Все это должно привести к упрощению порядка предоставления земельных участков жилищными строительными кооперативами земельных участков для индивидуального строительства.
Будут вводиться и новые программы для застройщиков, как например, программа «Стимул», программа «Новостройка», где гарантом приобретения жилья будет выступать АИЖК. Будет развиваться и рынок частного найма жилья.  Александр Полиди: 
Если посмотреть на развитые рынки недвижимости, то там ситуация с приобретаемым в собственность жильем и с арендуемым прямо противоположна российской. Там не принято приобретать жилье в молодом, экономически активном возрасте, как это делается у нас. Это считается нецелесообразным. В этом возрасте есть другие ценности — образование, семья, карьера, путешествия и т.д. Жилье приобретают уже в гораздо более зрелом возрасте. Елена Марущак, заместитель директора филиала №8 банка »Центр-инвест":В продолжение разговора о преобладающей доле ИЖС в объеме вводимого жилья. В нашем банке в этом году только 10% от объема ипотечных кредитов – это кредиты на приобретение квартиры на вторичном рынке, остальные – это финансирование ИЖС.  Хочется сказать о заемщике. Если раньше это был средний класс, то сейчас ипотечные кредиты берут либо те, кто попадаёт под субсидии, либо люди с доходом выше среднего. Доля классических средних заемщиков составляет не более 20% от общего количества заемщиков. Средняя сумма ипотечного кредита по сравнению с 2009 г. выросла. Ставки, как уже говорили мои коллеги, вышли на докризисный уровень. Если говорить о банке «Центр-Инвест», то в августе 2008 г. средняя ставка по ипотечному кредиту составляла 15% годовых, а в настоящее время ставки по ипотеке — от 12% годовых в первый год обслуживания, в последующие годы - Моспрайм 6мес+5,5% годовых. Кроме того, с июня 2010 г. отменены комиссии. Также снизились требования к заемщикам  — увеличен максимальный возраст заемщика до 65 лет, вместо 60 лет как было раньше.Появились спецпрограммы для получателей бюджетных субсидий, где отменен первоначальный взнос, срок кредитования 15 лет, ставка 13% годовых в первые 3 года, начиная с 4-го Моспрайм 6мес+5,5% годовых. Для сопоставимости ставка Моспрайм на настоящий момент составляет 4,25 % годовых, т.е. итоговая ставка на настоящий момент составляла бы 9,75% годовых. Тем не менее, общий объем выдаваемых кредитов пока далек от докризисного уровня. Заемщики пока занимают выжидательную позицию.
Возможно в силу особенностей менталитета заёмщиков и отсутствия уверенности в завтрашнем дне, многие пока опасаются брать продукты с переменной ставкой.В целом можно говорить о том, что рынок начал оживать, идёт период восстановления. Но  реальный эффект будет виден только к середине 2011 г., когда основная масса заемщиков будет уверена в стабильности своего финансового положения. Тогда же, я думаю, на рынок вернется классический средний заемщик.Анжела Олкинян, начальник отдела продаж ГК «Аякс-риэлт»:Действительно, сейчас ипотечные кредиты берут в основном граждане, которые реализовывают предоставляемые им по госпрограммам льготы. Благодаря государственным программам спрос на жилье в Краснодарском крае был даже в кризис, и позволял строительным компаниям держать цены на определенном уровне. С марта этого года наблюдается тенденция к повышению стоимости жилья. Я думаю, что в том числе на это повлияло возобновление выдачи ипотечных продуктов банками. Строительные компании ссылаются на то, что спрос сейчас увеличивается, и увеличивается не только за счёт появления у граждан свободных денег, но и за счёт возобновления ипотечных программ.
Объем сделок по ипотеке сейчас составляет 20 % от общего количества сделок по приобретению жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.Анна Макаренко, начальник управления розничных продаж Краснодарского филиала банка «Петровский»:В настоящее время можно констатировать оживление рынка ипотеки. Банки сегодня предлагают настолько широкий спектр ипотечных продуктов, которого не было, наверное, даже в 2007 г.  К примеру, в нашем банке есть программа «Консолидация», предлагающая заемщику под залог имеющегося жилья  консолидировать все свои долговые обязательства перед банками и оплачивать их единым платежом в нашем банке. Есть программа ипотечного кредитования на коммерческую недвижимость.  
Сейчас ставки вернулись к 9%, более низких ставок не было даже  в 2008 г. Все эти факторы позволяют брать ипотеку, но ее получение — длительный и трудоемкий процесс, поскольку необходимо первоначально получение одобрения в банке, а уже потом подбор жилья. В данный момент в нашем банке более 100 млн. одобренных жилищных кредитов, сделки по которым еще не заключены. Всплеск активности по заключению сделок ожидается к весне 2011 г. Александр Полиди:Процентная ставка по ипотеке, как и по любому кредитному продукту, складывается  исходя  и из издержек банка. Есть ли какие-то способы по повышению технологичности процесса выдачи ипотечного кредита?
Анна Макареноко:
На сегодня технология выдачи ипотеки практически во всех банках преимущественно «ручная». Каждый клиент анализируется индивидуально. Наша правовая база не содержит универсальных требований к объектам недвижимости, документально все очень запутано. Необходим конкретный пакет документов с исчерпывающей информацией. Что касается внутренней технологии банка, то каждый год разрабатываются новые программы, используются новые IT-технологии, которые позволяют более оперативно и эффективно рассматривать кредитные заявки. Хотя, опыт западных банков показывает, что ипотека — это в большей степени индивидуальный продукт. Александр Ветошко: Согласен, ипотека, скорее всего, останется ручным продуктом. Нельзя построить технологию работы таким образом, чтобы загнать всех заёмщиков в жесткие рамки. Они все отличаются по возрасту, сфере деятельности, уровню доходов, занятости и пр.
Возникают проблемы и с самими объектами, которые иногда вообще не соответствуют никаким требованиям. Так что до уровня POS-кредитования, когда тебе в магазине в течение часа выносят решение по кредиту, ипотека если и дойдет, то нескоро. Но по опыту иностранных коллег процедуру выдачи можно упростить и сократить сроки рассмотрения. Однако это потребует изменений не только со стороны банков, но со стороны законодательства.
Хотел бы добавить по поводу портрета заёмщика. До кризиса ипотеку часто брали для приобретения жилья в инвестиционных целях. Сейчас портрет заёмщик сильно изменился. Инвестиционная составляющая, которая была чётко видна до кризиса и очень серьёзно разогревала рынок, сейчас ушла. Этот сегмент заёмщиков либо сошел на нет (из-за отсутствия средств), либо выжидает, либо покинул рынок как не перспективный. Остались только те заемщики, которым жилье нужно для личного пользования. Сергей Тарасенко:
По поводу упрощения процедуры оформления ипотечного кредита нужно разделять заемщика и объект недвижимости. Кандидатура заемщика рассматривается достаточно быстро. А вот по объекту ипотеки возникает больше вопросов, т.к. необходимо собрать большой пакет документов. Надо обойти множество инстанций, чтобы получить эти документы, причем многие справки носят ограниченный характер по времени действия. Как мне кажется, в решении этих вопросов нам может помочь создание многофункциональных центров в городах Краснодарского края, открытием которых занимается администрация края. Атакже новый проект «Карта жителя Краснодарского края». Банк, имея доступ к этой базе, может в краткие сроки не только получить информацию о потенциальном заемщике, но и кроме того, получить доступ к  информационным базам по объектам недвижимости, снизив тем самым трудоемкость ипотечного кредита.Александр Полиди:Насколько в Краснодарском крае развит институт ипотечного брокера и  будет ли он развиваться?
Сергей Тарасенко:
Крупные риэлторские компании организовали на своих площадках ипотечные центры. Мы работаем с такими центрами, и устойчивый поток заявок идёт через них. Ипотечные брокеры помогают собрать и юридически оформить документы, необходимые для получения кредита. Но это стоит определённых финансовых затрат со стороны заёмщика. Не все готовы заплатить те же 10 тыс. рублей.Анна Макаренко:Ипотечные брокеры помогают конечному потребителю экономить своё время. Брокер, общаясь с клиентом, определяет для себя его ключевые потребности и исходя из этого делает вывод какая из банковских программ ему наиболее всего подходит. Соответственно, упрощается и работа банков, поскольку  проще объяснить требования по выдаче кредита людям, занимающимся этим профессионально, чем простому обывателю. Это естественно ускоряет процесс получения кредита. Есть в нашей практике примеры выдачи ипотечного кредита в течение  недели.

Артем Полторанин, директор компании-разработчика ReadyScript

Сайт «Деловая газета.Юг» поговорил с разработчиком интернет-магазинов о том, как современные IT-решения могут помочь зарабатывать в Сети даже «кустарям-одиночкам»

Смотреть видеосюжет онлайн

Пожалуйста подождите, идет обновление страницы