Курсы валют
75.55
90.46

Ольга Проценко: "Я бы инвестировала в "первичку"

28.03.2008 11:46
Как открыть свое агентство по недвижимости? Сколько зарабатывают риэлтеры? Куда инвестировать – в коммерческую или жилую недвижимость? На эти и другие вопросы читателей «Деловой газеты
Читайте нас на Яндекс.Новости
Как открыть свое агентство по недвижимости? Сколько зарабатывают риэлтеры? Куда инвестировать – в коммерческую или жилую недвижимость? На эти и другие вопросы читателей «Деловой газеты.Юг» и портала DP.RU ответила исполнительный директор Краснодарской краевой ассоциации риэлтеров Ольга Проценко.«Горячая линия» прошла 27 марта.Анна: Есть в Краснодаре новые дома, которые стоят незаселенными, потому что бизнесмены вложили средства в недвижиость (квартиры) и просто богатеют за счет роста цен?Ольга Проценко: Вкладывать средства в строительство новых домов, безусловно, выгодно. Естественно есть инвесторы, которые занимаются подобным вложением своих денежных средств. Но я не слышала про полностью (именно по этой причине) незаселенные дома. Обычно инвесторы продают построенную недвижимость, и вкладывают деньги в новые проекты – это экономически более выгодно.Николай Иванович: Ольга Владимировна, вы разделяете мнение, что инвесторам в недвижимость сейчас выгоднее вкладывать в коммерческие объекты? Как обстоит ситуация в крае, и чем подкреплен этот тренд?О.П.: Не совсем. Все зависит от объема инвестиций, вложенных в коммерческую недвижимость, от местоположения объекта, цены предложения, уровня роста цен в конкретном муниципальном образовании, в котором вы собираетесь приобрести коммерческую недвижимость. В общем, выгоду каждого приобретения нужно рассматривать в комплексе. То же самое и по ситуации в крае: есть более выгодные с точки зрения инвестиций муниципальные образования, есть менее. В принципе, уровень роста цен сегодня примерно одинаков как по жилой, так и коммерческой недвижимости. Можно заработать и на «первичке», и коммерческих объектах, зная определенные нюансы.Читатель: Ольга, простите мое невежество, но я первый раз прочитал, что есть такая Ассоциация. Чем вы занимаетесь, и кто в нее входит?О.П.: Краснодарская Краевая Ассоциация Риэлторов — некоммерческая общественная организация, которая занимается многими направлениями деятельности, связанными с недвижимостью: комитет по защите прав потребителей, Сертификация, аналитика, конференции, мероприятия, принятие проф. стандартов. На сегодняшний день Краснодарская Краевая Ассоциация Риэлторов, которая была создана в 1997 году, объединяет наиболее крупные и достаточно долго осуществляющие риэлторскую деятельность компании. Если писать о направлениях деятельности Ассоциации, то, наверно, не хватит нескольких страниц. Но подробно, Вы можете ознакомиться с информацией об Ассоциации и фирмах, входящих в нее на сайте Ассоциации: www.kkar.ruМаксим: В центре или за городом? Где же все-таки у нас престижно (и дороже) жить?О.П.: В последнее время наблюдается устойчивый рост спроса на приобретение земельных участков в пригороде для индивидуального жилищного строительства. Это обусловлено несколькими, в том числе и психологическими факторами: престиж, желание жить в более экологически благоприятной зоне, желание реализовать свои мечты о собственном доме и многое другое. Но в этом случае я говорю о семьях с высоким уровнем доходов, у которых уже есть какая-либо недвижимость в черте города. Этот тренд хорошо прослеживается на примере Москвы. Два года назад в Краснодаре было трудно предположить перспективу развития таун-хаусов. Сегодня это направление активно развивается. И спрос на такую недвижимость активно растет.Что касается некоторой другой группы людей с высоким уровнем доходов (ТОР-менеджеры относительно молодые по возрасту и т. д.), то в этом случае более престижным является проживание в центре города в квартире-студии с дизайнерским ремонтом. Где дороже жить зависит от самого объекта. Естественно земля и квартира в Центре будет стоить гораздо дороже, чем земля или квартира в пригороде.Ольга: Проживаю в неприватизированной квартире. Если в ходе переселения, мне предоставляют муниципальное жилье, могу ли я впоследствии приватизировать его?О.П.: Можете, если ранее не участвовали в приватизации.Инвесторишко: Хочу вложить свободные деньги в 2к квартиру. В каком районе Краснодара лучше покупать? Что выгоднее — вторичка или первичка? На что обратить внимание при сделке?О.П.: На сегодняшний день квартиру выгодно покупать в любом районе. Спрос есть на все районы нашего города. Выгоднее вкладывать в первичное жилье, так как не секрет, что на начальных этапах строительства стоимость квадратного метра гораздо ниже. Обратить внимание следует и на саму компанию-застройщика (есть ли опыт успешного строительства и сдачи, есть ли документы на землю и т. д.) и на договора, предлагаемые данной компанией. Не стесняйтесь уточнять непонятные вам пункты в предлагаемом договоре и просить разъяснения всех интересующих вас вопросов. В то же время есть категория людей, которые вкладывают свободные средства во «вторичку», и получают дополнительный доход за счет сдачи квартиры или помещения в аренду.Мой вопрос: Ольга! Добрый день! Посоветуйте, на рынке бесчисленное количество риэлтерских компаний — как отличить порядочную от непорядочной? Или выбирать надо не компанию, а риэлтера?О.П.: Выбирать нужно и компанию, и риэлтера. Бесчисленное количество компаний на рынке связано с тем, что сегодня у нас нет законодательной базы, регулирующей риэлтерскую деятельность. Есть компании, которые работают цивилизованно, а есть те, кто хотят получить ежеминутную выгоду. На мой взгляд, так как лицензирование отменено, единственным критерием на данный момент является добровольная сертификация, но она добровольная. Если вы обращаетесь в риэлтерское агентство сертифицированное, вы можете ознакомиться с их стандартами, которым они должны соответствовать. С полным списком стандартов можно ознакомиться на сайте нашей Ассоциации. Поэтому я рекомендую обращаться к сертифицированным компаниям. Также, желательно, чтобы фирмы входили в профессиональное объединение. В нашей Ассоциации есть комитет по защите прав потребителей и риэлтеры при работе с клиентами, как правило, сообщают им, что в случае возникновения претензий, можно туда обратиться с жалобой. Мы своей стороны можем повлиять только на те агентства, которые являются членами Ассоциации. Не хочу, чтобы у вас сложилось впечатление, что все фирмы, не являющиеся нашими членами – не надежны. Это не так, безусловно, есть на рынке хорошо зарекомендовавшие себя компании. Но есть и те, кто руководствуется в своей работе сиюминутной выгодой. Я могу сказать одно: все мои родственники и друзья, более 40 человек, прошли через проверенные, сертифицированные агентства.Eggs: Ольга Владимировна, подскажите, в нашем городе есть компании-риэлтеры, специализирующиеся на коммерческой недвижимости? Если их несколько — какая надежнее?О.П.: У нас есть компания «Конкордия» – дважды победитель конкурса по ЮФО в номинации лучшая фирма по коммерческой недвижимости. Есть также фирма «Атолл», в которой очень высокое качество оказания услуг, фирма сертифицирована и является победителем аналогичного конкурса по Краснодарскому краю. Хочу отметить, что в этом сегменте рынка очень много специфических нюансов, коммерческая недвижимость – как отдельная страна, и лучше, если ей занимается специализированное агентство.Таня: Риэлтеры и ипотечные брокеры — одно и тоже?О.П.: Нет. Ипотечный брокер помогает вам подобрать наиболее выгодный ипотечный продукт и при этом следит за интересами клиента, а не банка. Он занимается сбором и оформлением всех необходимых документов, которые нужны заказчику, учитывает его мнение и пожелания. Риэлтор подбирает жилье, и в этом он может помочь клиенту.  Андрей: Здравствуйте, хотелось бы получить консультацию от профессионалов по вопросу цен на недвижимость Новороссийска. Подскажите в целях инвестиционной деятельности приобретение квартир или коммерческой недвижимости в Новороссийске какие проекты и какие объекты имеют потенциал роста. И вообще целесообразность вложений в Новороссийск своих денежных средств. Какой темп роста цен на недвижимость в Новороссийске и потенциал рынка на сегодняшний день. Подскажите цифры в процентах прогнозируемые на два года вперед. Есть интерес инвестирования но есть и вопросы может быть Краснодар привлекательнее? Если не трудно опишите ситуацию и Ваши предложения на сегодняшний день.О.П.: По комментариям специалистов г. Новороссийска, на данный момент практически все проекты и объекты города имеют потенциал роста и являются инвестиционно привлекательными. Средняя стоимость м2 жилья в Новороссийске составляет 50 тыс. руб. Темп роста цен составляет также около 35% в год. Естественно — это средняя величина. Что касается прогнозов на 2 года вперед, то я бы не рисковала называть вам цифры. Могу сказать одно, цены на недвижимость в Новороссийске будут расти, как, впрочем, и в Краснодаре. На данный момент спрос на недвижимость в этих городах по-прежнему превышает предложение.Южанин: Стоит ли еще инвестировать в Сочи и в Красную Поляну? Цены там близки к потолку? Или рост продолжиться? Каковы ваши прогнозы?О.П.: Цены в Сочи и Красной поляне не близки к потолку. Рост цен будет продолжаться, пока есть спрос. А спрос есть. На примере Зимней Олимпиады в Канаде мы можем наблюдать процесс роста цен на недвижимость до самого проведения Олимпиады. Могу предположить подобное же развитие событий и в Сочи.Крестьянин: Имею паи в совхозе — несколько десятков га, если с родственниками — то и сотня наберется. Срочной надобности в деньгах нет. Ваш совет — держать землю или продать и вложить в что-то более перспективное? Сколько сейчас средняя стоимость 1га сельхозземли по краю? Вообще, слышал, что продать пай в совхозе — очень трудно. Так ли это??? И в чем трудности?О.П.: Да, продать пай в совхозе весьма проблематично. Для того чтобы продать свой пай, необходимо межевое дело. Но чтобы отмежевать этот пай, необходимо провести работы по межеванию. Например: земля совхоза составляет 100 га. У вас один или несколько га. Чтобы продать пай необходимо отмежевать ваш один или несколько га и все остальные 99 га. Советов давать не буду, выгоду каждой продажи и покупки необходимо рассматривать в комплексе. Что касается средней стоимости земли по краю, то здесь опять же необходимо рассматривать ее местонахождение, вообще в комплексе. В каком районе края она находится? Поймите, средняя стоимость по краю — это стоимость земли и в районе Сочи и в Калининском районе. Традиционно у нас дорожает та земля, куда тянут газ. Поэтому средняя стоимость не даст вам необходимой информации для оценки именно вашей земли. Я думаю, вам необходимо обратиться к профессиональным оценщикам для определения стоимости вашего пая.Наталья: Как Вы оцениваете темпы роста коммерческой недвижимости в Краснодаре? Рынок коммерческой недвижимости обгоняет жилую недвижимость или наоборот?О.П.: Темп роста стоимости коммерческой недвижимости не обгоняет жилую. В среднем стоимость жилой недвижимости растет на 35-38% в год. Однако в коммерческой недвижимости есть свои сегменты: офисная, торговая, складская и т. д. Каждый из этих сегментов показывает отличную друг от друга динамику роста цен.Margo: Ольга, скажите пожалуйста, какие меры принимаются для борьбы с мошенничеством среди риэлтеских компаний?О.П.: Существуют разные виды мошенничества. Есть мошенничество «в законе» – так называемые информационщики. Хочу предостеречь всех, потому что к нам поступает очень много жалоб на эту тему. Если вам предлагают за меньшую сумму купить список с объектами, телефонами – де-юре это не мошенничество, де-факто – да. Данные фирмы предлагают заключить различные договора, суть которых сводится к услуге, завуалированной фразами «предоставление маркетинговой информации о рынке недвижимости». Когда вы получаете этот список, вы подписываете акт выполненных работ. После этого фирма чиста перед законом. Если несколько лет назад в таких списках вообще ничего не сдавалось и не продавалось, то теперь еще нанимают «отвечалок». Обычно это пожилые женщины, которые до 6 часов вечера отвечают «да, продается», а после 6 – «ох, извините, уже продано, внесен задаток». У человека возникает иллюзия, что это он прозевал вариант – ничего подобного. Это чистой воды вранье. Профессиональный риэлтер никогда не возьмет деньги как минимум до того, как подписан предварительный договор, когда ясны намерения продавца и покупателя.Еще одна схема: берутся деньги за показ объекта, вы оплачиваете, приезжаете, смотрите квартиру, вам нравится цена, как правило, заниженная, но вы не знаете, что существует сговор между хозяином и представителем фирмы. Далее сделка неожиданно для вас сорвется по вине продавца, но деньги за просмотр варианта вам уже не вернут – мошенник заявит, что он ни при чем.Есть мошенничество криминальное. Не устаю благодарить УВД Западного округа г. Краснодара, у нас был конкретно такой случай: сейчас в суде рассматривается дело агентства «Обитель» (директор – Тхатель Мулиет), они проводили аферы с генеральными доверенностями, было более пяти потерпевших, люди остались без денег и без жилья. Чем закончится эта история – пока неизвестно.Как защититься от мошенничества? Пока эта деятельность не регулируется федеральным законодательством, бороться с мошенничеством можно только с помощью правоохранительных органов, по уже случившемуся факту. А с теми же «информационщиками» бороться с точки зрения Закона вообще не возможно, потому что договор у них составлен правильно, акт выполненных работ подписан – здесь и милиция не поможет.У нас в Ассоциации есть «черный список» компаний, с которыми мы не работаем. Но разместить ее в открытом доступе мы не можем, из-за возможных исков с их стороны.
Важно: заключая договор, нужно четко знать, что вас не обманут. Обязательно спрашивайте у риэлтера непонятную вам информацию, спрашивайте по каждому пункту – это его работа, все вам объяснять. Анатолий Павлович: хочу открыть свое риэлтерское агентство. с чего посоветуете начать? сам риэлтером никогда не работал, но со стороны — интересный вид деятельности. может переманить толкового менеджера у кого-то из лидеров рынка, чтобы организовал процесс? сколько денег нужно вложить в открытие агентства — от/до? какие советы еще дадите?О.П.: Начать нужно с обучения и приобретения некоего опыта в этой деятельности. Сама, пройдя этот опыт, могу сказать, профессия это интересная, но она не легкая. В этой работе, как с айсбергом – основная часть не видна, пока вы сами не попробуете и не поймете, что это такое на практике. В агентствах большая текучка кадров, потому что люди думают, что здесь легкие деньги. Это не так. Если человек профессионал, он действительно может зарабатывать хорошо. У тех, кто услуги оказывает некачественно – ни денег, ни клиентов. Чтобы открыть агентство, нужно зарегистрировать ООО, либо ИП, арендовать офис, набрать персонал, который важно обучить. Очень важно: необходимы квалифицированные юристы. Всю прибыль, если вы хотите добиваться успеха, нужно вкладывать в развитие бизнеса. Те агентства, которые стоят на месте, пользуется тем, чего достигли, постепенно их обороты будут снижаться. В общем, в начале я порекомендую попробовать самому, а потом решать. Не буду говорить, сколько первоначально придется вложить, поскольку готового ответа нет. Русик: Ольга Владимировна! Можно ли сейчас продать «двушку» в хорошем районе Краснодара и купить в пригороде дом примерно такой же по площади, со всеми удобствами, с участком земли???????
Мочи моей уже нет засыпать под караоке за стенкой, просыпаться под забивание свай под окном!!!
О.П.: Продавайте «двушку» и переезжайте в пригород, можно. Конечно, смотря, какая у вас квартира, и в каком районе собираетесь покупать.вы сами: работали риэлтером? сколько сейчас в среднем зарабатывают в этой сфере? хочу устроиться на работу — куда посоветуете??О.П.: Лично я работала риэлтером с 2001 по 2005 годы. Сколько зарабатывает риэлтер, зависит только от него. Здесь зарплата сдельная, профессионалы зарабатывают хорошо, но точных цифр сказать не могу. Чтобы устроиться, посоветую обратиться в те фирмы, где есть обучающие центры. Без обучения вы будете наступать «на грабли» долгое время. Важно: уточнять все условия работы, чтобы они вас устраивали.Иван: Здравствуйте!  Занимаясь такой деятельностью и владея таким большим объемом полезной информации, зарабатываете на недвижимости? Если да, то во что вкладываетесь если не секрет? :-) И еще один вопрос: это правда, что риэлтерские компании зарабатывают больше не на процентах за ведение сделки и подбор вариантов, а на мониторинге поступающих объявлений, в том плане, что агентства сами скупают наиболее выгодные «предложения», либо отдают их «своим людям» с деньгами, которые потом делятся? ))))))О.П.: Я работаю в общественной организации. И обладая большим объемом знаний, я, к сожалению, не обладаю достаточным объемом средств для инвестирования. Еже ли были бы, то с превеликой радостью и удовольствием инвестировала бы их в «первичку». Что касается второй части вопроса, то агентства все-таки в первую очередь зарабатывают на оказании риэлтерских услуг. Если возникает объект по заниженной стоимости, если у агентства есть необходимые средства, оно его выкупает, но это предельно редкие случаи. Сейчас все могут купить газету и посмотреть уровень цен на недвижимость, обратиться к оценщику, поэтому случаи, когда объект выставляется по невыгодной для продавца цене, сейчас очень редки.Интересно: Расскажите, какие самые дорогие сделки совершалисьс недвижимостью в Краснодаре?О.П.: Например, не так давно была продана двухуровневая квартира за 17 млн руб. Также недавно был продан земельный участок за $2,5 млн на Фестивальном.Екатерина: Здравствуйте! Хочу задать такой вопрос: можно сдавать в аренду квартиру, которую взял по ипотеке? Можно ли таким образом зарабатывать?О.П.: Можно. Соответственно ежемесячными арендными платежами можно погашать платежи банку. Очень удобно, если вам есть, где жить помимо квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредита.Улитка: Какие документы надо оформлять, чтобы сдавать квартиру в аренду? Какие пункты в договоре нужно прописать обязательно?О.П.: Для того, чтобы сдавать квартиру в аренду нужно свидетельство о праве собственности. В договоре я бы рекомендовала в обязательном порядке указывать порядок оплаты за аренду, телефона, коммунальных услуг и т.д., паспортные данные. Рекомендую прикреплять перечень имущества, с подробным описанием, например, марок и моделей бытовой техники.Ольга: В город приходит много иностранных инвесторов. Как на ваш взгляд, их предложения по строительству новых объектов: жилая недвижимость, ТРЦ и т.д. более привлекательны или более выгодны, чем российские проекты ?О.П.: Зависит все от каждого конкретного проекта. У нас есть выгодные проекты и иностранные, и московские. Может прийти иностранный инвестор и вложиться с невыгодный проект. И наоборот. От национальности здесь ничего не зависит.А.М.: Как влияет проект реконструкции центра города на цены? Говорят, что участок в центре, который раньше стоил дорого, теперь можно продать только в несколько раз дешевле. так ли это?О.П.: Нет, это не так. Цены растут примерно на том же уровне, что и каждый год. Ажиотажа в связи с реконструкцией тоже не наблюдается. Резких изменений цен при реализации проекта реконструкции не замечается на рынке. Земля в центре всегда стоила дорого, и тенденции к снижению тоже нет. Леонид: Чем занимается ваша ассоциация? Чем может помочь?О.П.: На первый вопрос я уже отвечала выше. Ассоциация может помочь информацией: проконсультировать, порекомендовать дальнейшие действия и «обрисовать» ситуацию. Т.е. ответить на интересующие человека вопросы. Комитет по защите прав потребителей может порекомендовать дальнейшие действия, в случае возникновения спорных ситуаций.Анна: А где у нас в городе полезнее всего жить с точки зрения экологии? И сколько там стоит недвижимость?О.П.: С точки зрения экологии полезнее жить за городом, подальше от трассы, в зеленых зонах: район Витаминкомбината, хутор Ленина, дачные участки на Ростовском шоссе и т.д. Цены в пригороде тоже сильно отличаются друг от друга – хутор Ленина это одно дело, поселок Северный – совершенно другое. Думаю, для тех, кого интересуют конкретные цены в районах, я постараюсь на следующей неделе подготовить отчет и передать его в редакцию DP.RU.Дамир: Ищу земельный участок под дачу, до 80 км от Краснодара. Разброс цен колоссальный. От 80 тыс. рублей до нескольких миллионов. Почему? От чего зависит? Цены придумывают из головы?О.П.: Цена зависит от местоположения объекта. Например, на Ростовском шоссе цены ниже, чем на Витаминкомбинате или в поселке Северном. Разброс цен из-за того, что есть садовые участки, дачные, под ИЖС и т.д. Кроме района, имеет также значение категория земельного участка, близость к инфраструктуре, фасад земельного участка, какой сам дом, какие есть документы. От большого количества факторов и зависит цена.Мария: Ольга, как на ваш взгляд, рост цен на жилье остановится в ближайшие годы или этот процесс совершенно не контролируется?О.П.: Пока спрос выше, чем предложение, цены будут расти. На данный момент строиться на Кубани все больше объектов, но спрос на них растет еще активнее. В ближайшее время обратной ситуации вряд ли стоит ждать. Административно это регулировать нельзя, если это не проекты муниципалитета.Станислав: Как получить налоговый вычет, если построил дом? Куда обратиться? И это вообще реально?О.П.: Это реально. Можно обратиться в налоговую по месту жительства. Вообще, ответ на ваш вопрос – это текст на 4 страницы, если хотите, приходите к нам в Ассоциацию, сделаем распечатку.Артем: Ольга, скажите, на что обратить внимание, выбирая риэлтерское агентсво чтобы не попасть в просак?..О.П.: Я уже говорила, что нужно наличие сертификатов. Обращайте внимание на срок работы агентства на рынке. И еще компания также должна состоять в профессиональной Гильдии. Кстати, в последнее время участились случаи, когда компании сообщают клиентам о том, что состоят в Краснодарской краевой ассоциации риэлтеров, хотя на деле это не так.Сложно ли получить членство в Ассоциации? Да, для этого нужно работать на рынке не менее 1,5 лет, опыт практических сделок с двумя действительными членами ассоциации, соответствие документальной базы стандартам Российской гильдии риэлтеров, нужно состоять на учете в Росфинмониторинге, необходимо предоставить информационную справку о компании, чтобы сотрудники были обучены. После того, как фирма подает заявку, еще в течение 6 месяцев мы за ней наблюдаем, проводим мониторинг ее деятельности. После этого фирма зачисляется в кандидаты и наблюдение за ней проводится еще 6 месяцев. Т.е. фактически на вступление уходит около 1 года.Дмитрий: Вы не могли бы рассказать о механизме приватизации участка, на котором стоит частный дом?.. говорят, что это требует больших финансовых и временнных затрат. Что грозит тем, кто не приватизирует землю?О.П.: Это вопрос лучше адресовать юристам.Денис: Ольга, скажите, можно ли будет продать квартиру, купленную в кредит, в случае если я больше не смогу платить взносы?.. Насколько это вообще проблематично для заемщика?О.П.: Это нужно решать по индивидуальному согласованию с банком. В Москве такие случаи были, у нас — я не слышала.Акакий: слышал о том, что в город назначен новый большой начальник для контроля над операциями с недвижимостью. подскажите, так ли это, и если да какую должность он занимает?О.П.: Видимо речь о том, что недавно в городской администрации был назначен начальник управления по финансовому рынку и ценным бумагам Владимир Ананьев. 
picturegallery.de5e2fe5-8a78-44b8-9011-e990ec201a02

Артем Полторанин, директор компании-разработчика ReadyScript

Сайт «Деловая газета.Юг» поговорил с разработчиком интернет-магазинов о том, как современные IT-решения могут помочь зарабатывать в Сети даже «кустарям-одиночкам»

Смотреть видеосюжет онлайн

Пожалуйста подождите, идет обновление страницы