Курсы валют
63.95
70.28

Девелоперы снова заинтересовались застройкой центра Краснодара

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
29.05.2017 07:22
Центр столицы Кубани — лакомый кусок для застройщиков. Здесь самая дорогая земля, но и заработать на ней можно много. Однако гражданские активисты, краеведы выступают против экстенсивной эксплуатации исторического поселения
Читайте нас на Яндекс.Новости

Центр столицы Кубани — лакомый кусок для застройщиков. Здесь самая дорогая земля, но и заработать на ней можно много. Однако гражданские активисты, краеведы выступают против экстенсивной эксплуатации исторического поселения. Получается, что у бизнеса, власти и общественности нет консенсуса.

Потенциал центральной части Краснодара огромен, но не используется. Реально ли убрать из этой части города старый фонд и какой должна быть ее грамотная реконструкция, девелоперы и архитекторы обсудили в рамках выставки «Жить в центре». Мероприятие проходило с 16 по 23 мая в КЦ «Типография». Речь шла о застройке кварталов в границах исторического поселения общей площадью 858,6 га, где расположено 20,9 тыс. зданий.

Реконструкция и политика
Идея масштабной перестройки центра озвучивается не впервые, однако подход к этому вопросу в разные годы у представителей власти отличался. При губернаторе Александре Ткачеве в 2006 г. стартовала 19–летняя программа реконструкции, под которую подпало 310 кварталов площадью 1,25 тыс. га. Кварталы были распределены между инвесторами, которые должны были вести комплексную застройку. Но эта программа не была реализована: из–за сложностей с расселением людей и заменой старых коммуникаций, кризиса 2008–2009 годов и других проблем.
Следующий глава региона Вениамин Кондратьев заявил о необходимости отводить под высотки удаленные от центра районы. «Архитектурный облик Краснодара не должен страдать, количество вводимого жилья не может оправдать искажение городского облика», — сказал он в сентябре 2015 г. и повторял затем эту мысль неоднократно.

А в апреле 2017 г. время мэр Евгений Первышов побывал в творческой мастерской экс–главного архитектора города Юрия Щербинина и ознакомился с его концепцией развития центральных кварталов. Согласно ей, высота новой застройки по периметру кварталов должна быть приближена к сложившейся, вглубь она повышается, а в центре квартала размещается самое высокое здание. Тогда представители архитектурного сообщества предложили при принятии норм этажности учитывать не только памятники архитектуры и исторические здания, но и новые объекты, чтобы архитектурный «ландшафт» был динамичным и сбалансированным.

Аварийный фонд
Специалисты местного представительства «Яузапроект» (Москва) пришли к выводу, что 91% объектов в центре — ветхие с износом 80% и более. Они насчитали 273 здания, представляющих историческую, культурную и архитектурную ценность, и около 500 капитальных построек, возведенных после 1990 года.
«Дорогая земля в центре города, которую интересно развивать, заполнена аварийным фондом. Она не может генерировать поток людей, т.к. нет развлекательных, образовательных учреждений, заведений общепита. Эти объекты сконцентрированы лишь по ул. Красной и рядом с ней. Идея реновации центра — в том, чтобы сделать город «живым», населить его функциями и людьми», — пояснил Алексей Тимофеев, директор представительства «Яузапроект» в Краснодаре.

Клерки или элита?
Илья Заливухин, глава компании «Яузапроект», добавил, что в Краснодаре есть все возможности для комфортной жизни в центре: развитая сеть общественного транспорта, удобная сетка улиц, рабочие места, рекреационные объекты. «При этом люди живут на периферии, садятся в машины и «забивают» город десятибалльными пробками, — отметил он. — В Краснодар ежегодно приезжают 150 тыс. человек. Хотя бы часть прибывающего потока людей можно разместить в центре в небольших квартирах».
«В Лондоне есть план строительства 260 небоскребов до 2035 г. В этих домах, многие из которых разместятся в центре, квартиры по 15–20 м2, и предназначены они для работающих людей», — привел пример Алексей Тимофеев.

Если застраивать центр дешевым жильем, проблемы города не решить, возражает Александр Кузьменко, завкафедрой архитектуры КубГУ. Он согласен, что людей в центре должно быть много, но аудиторию надо привлекать состоятельную. «Возводить здесь квартиры небольшой площади – нонсенс. Они должны быть 300–400 м2 с ценником 150–200 тыс. рублей/ м2», — считает Александр Кузьменко.

Он полагает, что начинать преобразования надо не со зданий, а с инфраструктуры, в противном случае при большом количестве жителей транспортного коллапса не избежать. Александр Кузьменко уверен: вопрос реконструкции центра упирается в политическую волю. А экономическая составляющая – вторична.

Сплошная линия домов
Участники дискуссии сошлись во мнении, что крайне важно сохранить памятники истории и культуры. Это возможно даже при плотной застройке.
«Сейчас в центре размещается до 150 человек на 1 га. Это плотность дачного поселка. Емкость данной территории может составлять 650-1,2 тыс. человек на 1 га в зависимости от типа застройки», — прокомментировал Алексей Тимофеев.
Выходом может стать блокированная (через брандмауэр) периметральная застройка, при которой дома располагаются длинными группами без разрыва между ними. Архитекторы привели в пример центры Парижа, Берлина, где преобладает такой тип застройки.

Сам себе девелопер
«Нужно стимулировать владельцев участков заниматься девелопментом своих территорий. Возьмем такую модель: предприниматели ведут бизнес в центре города и платят с него налоги. Мэрия на эти деньги строит соцобъекты и создает общественные пространства. Чем больше собственники строятся, расширяются, тем больше отчисляют денег в бюджет, тем больше город развивается. Важно: город должен вкладываться в районы, где идет микродевелопмент, а не в периферию», — сказал Илья Заливухин.

«Поощрять» такой тип девелопмента можно повышением налогов на землю: если хозяев непрезентабельных кафе или автомоек обяжут платить многомиллионные налоги, им придется либо съехать, либо повышать качество и доходность своего бизнеса, в том числе, привлекая инвесторов.

Чем плохи хрущевки
Застройщик Андрей Сигидин, гендиректор ООО «Краснодар Сити», уверен, что в среднесрочной перспективе некачественное жилье из центра убрать не удастся: его слишком много. Речь не только о ветхих постройках, включая саманные, но и о хрущевках.
«Сейчас в Москве планируется снос пятиэтажек. По–разному можно к этому относиться, но факт есть факт: срок использования панельных домов – 25 лет. Мы часто видим новости о том, что на пятом этаже взорвался газ, и рухнул весь подъезд. Так не должно быть. Газ взорвался — кухня выгорела, но дом падать не должен. В некоторых пятиэтажках начинают разрушаться балконы и другие конструкции», — сказал эксперт.

Дорожная карта
Сигидин считает, что обновление центра должно идти по следующему плану. Первым делом надо утвердить концепцию развития всего муниципалитета. Далее берется конкретный участок земли, устанавливается статус — муниципальная, частная, краевая, федеральная. Затем нужно искать точки роста этой территории (где малой кровью можно провести реновацию), решать вопрос с коммуникациями и транспортной доступностью.
Хорошим примером Андрей Сигидин считает развитие микрорайона рядом с «SBS Мегамолл», где раньше была промзона. Возникла точка притяжения в виде торгового комплекса, потом застройщики возвели вокруг него ЖК, которые сейчас пользуются большим спросом.

Автобусы, трамваи…
Есть мнение, что плотная застройка центра парализует город – из-за пробок на дорогах. Но, как считает Алексей Тимофеев, живущие и работающие здесь люди пользуются личным автомобилем намного реже, чем когда едут с окраины на работу в центр. Особенно это актуально при развитой системе общественного транспорта. Кстати, передавать его в частные руки нельзя: это приведет к закрытию маршрутов, убыточных для перевозчиков, но важных для горожан. И людям придется садиться за руль авто, что означает возврат к пробкам.
Александр Кузьменко призвал не ориентироваться на Запад, где люди сознательно отказываются от личных автомобилей. «Ближайшие несколько поколений краснодарцев не захотят пересесть из своей машины в автобусы и трамваи», — сказал он.

… и платные дороги
Еще один способ разгрузить улицы – создать систему платных скоростных дорог, которые не будут соприкасаться с существующей сетью улиц, зато будут «прошивать» город насквозь и иметь выходы на федеральные трассы. «Мы сделали такой проект для Краснодара. Светофоров на этих дорогах не предусмотрено, пересечения с улицами - только через развязки. Проложить новые магистрали можно там, где нет жилья, – в промзонах, вдоль ж/д пути», – добавил Алексей Тимофеев.

Зачем нужна компактность
По словам Ильи Заливухина, с 1990 г. территория Краснодара увеличилась вдвое — это взрывной рост. Город расширялся за счет полей. «После распада
СССР строительство инфраструктуры в новых микрорайонах легло на плечи застройщиков. Если бы им разрешили работать в центре, они бы комплексно осваивали именно центр. Но застройщики ушли на окраины, где и создают инфраструктуру, хотя построить там новый город в современных реалиях крайне сложно», — сказал Илья Заливухин.
По мнению Алексея Тимофеева, если развивать центр, может решиться проблема многих перенаселенных окраинных районов, т. к. город станет компактным.

Новые города
«А если идти в поля, то надо понимать: невозможно на одни очистные сооружения «сажать» бесконечное количество труб. В полях строить сети, может, и дешевле, чем реконструировать их в центре города, но у любой системы есть предельные значения мощности. При дальнейшей застройке полей лучше создавать новые города в Краснодарской агломерации. Например, на месте станицы Динской. Это проще и дешевле, чем тянуть коллектор в Динскую из Краснодара», — отметил Алексей Тимофеев.
По его мнению, Краснодару нужна программа по развитию сетей канализации. Даже если плотность населения в центре не вырастет, их придется реконструировать. Варианта два — концессия либо федеральная целевая программа, по которой Краснодару будут выделять деньги.

Виталий Бондарь, историк, государственный эксперт Минкультуры РФ, советник российской академии архитектуры

"Если говорить об историческом поселении, то в его границах расположено не 273 памятника, а около 500. Почему исследователи насчитали их вдвое меньше, мне непонятно. Вести плотную застройку с сохранением исторического облика реально, более того, этого требует федеральное законодательство. Но у меня вызывает возмущение попытка вписать памятники архитектуры в современную застройку. Это как музей при ресторане. На самом деле, должен быть ресторан при музее. То есть это современную застройку надо вписывать в историческую.
То, что у нас много «халабуд», от которых надо избавляться, – очевидно. Снести ветхое здание, не имеющее ценности и охранного статуса, – нормально, но ставить вместо него двенадцатиэтажку неприемлемо. Это противоречит законодательно утвержденному принципу сохранения масштаба улиц исторического поселения и всего исторического центра.
Также меня интересует, почему центр рассматривается исключительно как селитебная зона (занятая жилой застройкой. – Ред.). Если людей массово переселять в центр, нужно делать такую инфраструктуру, которую центр физически не потянет: улицы узкие, а кварталы небольшие. Мировой опыт развития крупных городов показал, что превращение исторического центра в селитебную зону – катастрофическая ошибка для пространственного развития города".

Факты: 100-200 млн рублей стоит 1 га земли в центре Краснодара.

Анна Дарованная

Роман и Мария Поталашкины, шоколатье

Основатели кондитерского бренда R&M Роман и Мария Поталашкины рассказали сайту «Деловая газета. Юг», как стать настоящим шоколатье, создать идеальные конфеты и окупить инвестиции за один день

Смотреть видеосюжет онлайн

В Абрау-Дюрсо открылся музей зарождения вина

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
29.05.2017 06:17
В Абрау-Дюрсо состоялось открытие музея истории зарождения виноделия «Хвала вину из глубины веков»
Читайте нас на Яндекс.Новости

В экспозиции музея раскрыта обширная география виноделия с древнейших времен, включая Грецию, Египет, Грузию, Армению, а также земли Черноморского побережья. Для ее создания были использованы материалы античного мира и современные мультимедийные технологии, реконструкции, макеты, реплики, сообщили "Деловой газете" в пресс-службе "Абрау-Дюрсо. 

Посетители музея смогут также познакомиться с современными технологиями производства игристых вин по методу «Шарма» и классической технологии выдержки в тоннелях.

Автором художественной концепции стала Мила Введенская, член Российского и Московского союзов художников и руководитель студии «Арт-объект».

Посетить музей можно во время прохождения экскурсионного маршрута по «Русскому винному дому Абрау-Дюрсо».

Пожалуйста подождите, идет обновление страницы