Курсы валют
76.42
92.04

Жилье и офисы "успокоят" инвестора

14.05.2008 13:49
Беспроигрышный и не очень рисковый вариант вложения средств — офисная недвижимость и квартиры (это «спокойные» инвестиции
Читайте нас на Яндекс.Новости
Беспроигрышный и не очень рисковый вариант вложения средств — офисная недвижимость и квартиры (это «спокойные» инвестиции). Операции с землей доходны, но есть риск потерять все.
Об этом говорили
на круглом столе «Рост цен на недвижимость: как долго продлится период, благоприятный для инвестиций?». Круглый стол прошел в редакции «Деловой газеты. Юг», в нем приняли участие представители администрации города, строительных компаний, агентства недвижимости.Частный инвестор Роман Куницкий, вложивший средства в жилье, спрашивал специалистов, куда выгоднее вкладывать деньги, и может ли наступить период, когда нужно зафиксировать прибыль и выйти из этого бизнеса. Оценивая рынок недвижимости Сочи, эксперты уже не увидели в нем перспектив.Владимир Багметов, заместитель директора департамента городского строительства администрации МО город Краснодар:
«Для частного инвестора наличие спекулятивного спроса на рынке жилья предпочтительно — при большом ажиотаже он может выгодно продать такую недвижимость. Разница (маржа) между начальной ценой закупки и конечной ценой продажи существенна».Екатерина Кармазина, помощник директора ЗАО «Ренова–СтройГруп–Краснодар»: «Инвестирование в недвижимость с целью фиксирования своих доходов — явлен
ие позитивное. Во всех странах мира оно приносит доход».Наталья Савченко, заместитель директора ООО ПФК «Атолл»:
«В 2008 г. в среднем рост цен по сравнению с 2007 г. составил 50%. Квартиры выросли в цене на 50–60% (например, однокомнатная квартира в ЮМР в 2007 г. стоила 1,5–1,7 млн рублей, сейчас — 2,3–2,7 млн). На склады — порядка 100% (в 2007 г. средняя стоимость 1 м2 была около $500, на данный момент —$1 тыс.). Офисная недвижимость „подросла“ на 20–25%, в некоторых районах — на 15% (в здании без ремонта в 2007 г. цена 1 м2 составляла 70 тыс. рублей, в 2008 г. — 90 тыс. рублей). На земельные участки разброс цен большой — от 20% до 100% в зависимости от назначения участка, местоположения, наличия коммуникаций и от того, насколько оформлены документы.
По моему мнению, сейчас самое интересное вложение денег — в земельный участок. Если человек ленивый и ничего не хочет делать, кроме оформления документов, то покупка и последующая перепродажа через несколько месяцев для него просты и выгодны».Владимир Карасенко , генеральный директор ООО «Компания Конкордия»:
«Если мы говорим о категории частных инвесторов со средствами до 10 млн рублей, то лучше вложить деньги в покупку квартиры, приобретение земельного участка или офиса. Все нужно рассматривать в контексте, исходя из конкретной цели инвестора. Если он обладает реальной суммой, хочет сберечь деньги и его не устраивают банковские проценты, то, конечно, ему можно предложить земельный участок. Кстати, прирост по определенным местам в Краснодаре достиг 300%, а некоторые наши коллеги называют даже и 700%. Такой колоссальный прирост стоимости объекта происходит из–за развития инфраструктуры города, инвестирования, улучшения коммуникаций.
На одну и ту же сумму можно купить как квартиру, так и офис, но доход это будет давать разный. Квартиру можно сдавать в аренду, став индивидуальным предпринимателем, т. к. эти сделки налогооблагаемы. При приобретении действующего офиса с арендаторами можно получать доход в 2 раза выше».Владимир Багметов: «Чем рискованнее операция, тем она более высокодоходна. Если взять, к примеру, земельный участок в центральной части города, то доходность может составить до 500–700% годовых. Но есть риск, что через него может пройти дорога или участок может быть изъят для муниципальных нужд. Тогда доходность получается нулевая. Другое дело — квартира. Да, она приносит 50–60% годовых, но это стабильно и никакого риска нет».Роман Куницкий, частный инвестор: «Мои деньги сейчас лежат в двухкомнатной квартире. До этого — в двух блок–комнатах, которые я купил на этапе строительства (часть средств взята в банке). Сейчас разрешили прописку на даче. Вопрос: стоит ли мне продать квартиру и вернуть деньги банку, а на оставшуюся сумму приобрести участки, скажем, за Энкой (сейчас их можно купить за 1,2-1,3 млн рублей)? Лучше оставить деньги или вложить в дачный участок, на котором разрешили прописку?»Владимир Карасенко: «Деньги приносят прибыль в качестве того, что они там сохраняются или жилье сдается в аренду?»Роман Куницкий: «У меня есть квартира, где я живу. Деньги »сами собой зарабатываются".Наталья Савченко: «Если это постоянный доход, т. е. сумма от сдаваемой в аренду квартиры как параллельный доход на сегодняшний день вас устраивает, продолжайте это делать. Если вы хотите, допустим, через 3–4 месяца приобрести что–то другое, то можно вложить деньги в земельный участок, а через 3–4 месяца его перепродать. Цена на землю за это время вырастет в среднем тысяч на 150».Владимир Багметов: «Не только прописка влияет на стоимость земельного участка, но развитость инфраструктуры. А также будет ли город прирастать жильем в этом направлении для того, чтобы поля превращались в городскую черту. Этот шаг серьезно скажется на инвестиционной привлекательности».Роман Куницкий: «Я планирую вкладывать в районе Энки, потому что туда провели троллейбусные линии, перенесли пост ГАИ. Значит, город будет расти в эту сторону».Владимир Багметов: «Есть три инвестпроекта (»Немецкая деревня", «Бизнес–город» и «Александровский сад»), которые предусматривают строительство жилья с развитой инфраструктурой, наличием служб быта в том направлении. Город будет расти в сторону хутора Копанского, поселка Северного".Роман Куницкий: «Есть смысл покупать там недвижимость?»Владимир Багметов: «Смысл есть, но быстрого эффекта не получится. Я не думаю, что за 1 год цена там кардинально (на 100–200%) изменится». Специалисты сошлись во мнении, что расцвет рынка сочинской недвижимости прошел, а инвесторы ищут оставшиеся варианты для вложений.Екатерина Кармазина: «Сочи — не круглогодичный курорт, поэтому там и перенасыщенность рынка. Жилье может быть интересно для людей, которые вкладывают деньги за рубежом, когда покупается квартира и передается друзьям. Люди покупают квартиры, чтобы присутствовать на Олимпиаде. С жильем в Сочи могут переборщить, потому что местного населения там не так много».Владимир Карасенко: »Согласен с мнением, что рынок на сегодняшний день уже перегрет. И для большинства входящих и рассматривающих вхождение на рынок инвесторов это под большим вопросом. Что касается жилого фонда, нужно давать цифры, у меня таких данных нет. Квартира ради того, что она есть, в Сочи нужна не очень большому количеству людей. Их будут приобретать топ–менеджеры из мегаполисов и именно на время Олимпиады. Период, когда нужно было выходить на рынок Сочи, прошел как для средних, так и для частных инвесторов".Владимир Багметов: «Я бы разделил степень привлекательности на две заинтересованные группы: первая — частные инвесторы и дольщики, вторая — инвесторы. Для последнего рынок остановился. Цена, сложившаяся в сумме $4,340 тыс. за 1 м2, — предельна. Если брать мировые цены, такая стоимость за 1 м2 при наличии существующих жилищных условий не отвечает ни мировым стандартам жилищного строительства, ни стандартам благоустроенного жилья. Это явно спекулятивная цена. Мне кажется, в этом плане перспектив для частного инвестора нет. Что касается застройщика, здесь другая заинтересованность, так как себестоимость строительства и цена продажи имеют большую разницу. Себестоимость строительства в Сочи пусть будет $1,5 тыс. за 1 м2. При продажной цене в $4,5 тыс. маржа для застройщика ощутима».Денис Шиян, замдиректора ООО «ПФК „Атолл“: „Я думаю, что цена в течение года, возможно, будет держаться на том же уровне. Но, скорее всего, будет падение цен, т. к. стоимость 1 м2 выше зарубежных аналогов. Вряд ли это будет интересно и выгодно для частного капитала, зарубежных представителей бизнеса. Московский капитал будет вкладывать в эту зону какое–то время, но когда интерес утихнет, местные вкладчики прекратят инвестирование“.Наталья Савченко: »Проблемы, которые есть: Сочи — это санаторно–курортная зона и троевластие (муниципальная, краевая и федеральная власти не могут разобраться, что, где и как строить). За последние 3 года количество новостроек безумно увеличилось. С точки зрения инвестирования, точно не скажу. Единственное, что по дороге в Сочи развивается инфраструктура. Поэтому там наверняка есть участки, чтобы построить коммерческую недвижимость".Советы
Участники круглого стола дали советы частному инвестору Роману Куницкому, куда инвестировать средства, чтобы получить наибольшую прибыль с наименьшими рисками. Все представили, куда бы они сами вложили свои гипотетические 2–3 млн рублей.Екатерина Кармазина: «Самое выгодное и разумное вложение сейчас с наименьшими рисками — иметь и сдавать двухкомнатную квартиру, пока не насытится рынок новостроек. Арендная плата увеличивается постоянно, к тому же растет цена на недвижимость». Владимир Карасенко: «Куда бы я вложил свои деньги, не скажу (смеется). Конечно, в недвижимость. Обладателям 2–3 млн рублей можно успеть вложить средства с использованием ипотечного кредитования».Владимир Багметов: «Если инвестор хочет спокойного дохода, то можно было бы вложить в недвижимость. Если же он хочет обогатиться и рискнуть, то имеет смысл заняться земельными участками. Однако здесь либо пан, либо пропал. Но если квадратные метры регулируются действием ФЗ №214 „О долевом участии“, где регистрируются сделки в органах юстиции, где механизм второй перепродажи практически сведен к нулю, то сделки с землей могут быть рискованными. Можно приобрести земельный участок, а на него могут претендовать третьи лица».Денис Шиян: «Вложенные в квадратные метры деньги — более надежный и спокойный способ получения небольшого стабильного дохода. Чтобы получить более высокий доход, нежели ежегодная инфляция, которая уже признана правительством более 15%, нужно вкладывать в паевые фонды, участвовать в коммерческих проектах. Но это рисковые вещи».Наталья Савченко: «Однозначно, вложение в недвижимость. Нужно определить цель и сроки (краткий, средний или долгосрочный займ). Анализ рынка можно сделать и самому — город и край не такие уж большие, и выбрать партнера».Роман Куницкий: «Стоит ли мне перекладывать деньги из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную? Мне лучше купить ее у застройщика на каком–то этапе строительства либо на вторичном рынке?»Наталья Савченко: «Во „вторичке“ тоже есть риски, например, история квартиры. Также нужно выбирать надежного партнера. Есть определенный круг застройщиков, с которыми постоянно сотрудничают агентства недвижимости».Владимир Карасенко: «Сейчас вы получаете деньги с квартиры, которую сдаете в аренду, имеете квартиру с правом собственности. А договор долевого участия — это договор долевого участия. Та квартира, в которую вы пересеете денежный актив, станет пассивом, который не будет давать ежемесячный доход. Вы заморозите капитал. С трехкомнатной квартиры можно получить доход, когда будет свидетельство о праве собственности. Надо все просчитать». Денис Шиян: «Трехкомнатную квартиру гораздо сложнее сдать в аренду и продать, нежели двухкомнатную. Еще лучше иметь однокомнатную — рынок еще не насыщен, студентам не хватает квартир. Трехкомнатную лучше перепродать». Роман Куницкий: «А коммерческую недвижимость? К примеру, если купить ее в цокольных этажах и сдавать в аренду?»Екатерина Кармазина: «Если с „двушки“ вы, грубо говоря, получаете 20 тыс. руб., то с коммерческой недвижимости в выгодном районе можно получать 60 тыс. (средняя арендная ставка — 1 тыс. рублей за 1 м2)».

Марина Безверхова, совладелица бассейна для собак «Будка»

<p>Марина Безверхова рассказала сайту «Деловая газета.Юг», как они с супругом Русланом открыли в Краснодаре бассейн для собак и теперь принимают клиентов со всего края и соседних р...

Смотреть видеосюжет онлайн

Пожалуйста подождите, идет обновление страницы