Курсы валют
66.16
77.68

Абсолютный тупик: Тройственную продажу квартир в сочинском ЖК «Абсолют» увидели спустя три года

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
11.09.2018 08:36
В сочинском ЖК «Абсолют» после начала процедуры банкротства установили более 80 фактов повторных продаж квартир
Читайте нас на Яндекс.Новости

Сочинский жилой комплекс «Абсолют» с панорамным видом на Черное море стремительно теряет шансы быть достроенным. Застройщик продал квартир в этом доме более чем на 1 млрд рублей, но проект такого количества жилья не предусматривает.

Застройщиком ЖК выступило ООО «СочиАбсолют», зарегистрированное в 2002 году. Единственным учредителем общества является Марина Ярлыченко–Стародуб. Директором компании в период ее действия была Ирина Стародуб, по информации дольщиков — мать госпожи Ярлыченко. Основным видом деятельности «Сочи–Абсолют» является «торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах». К реализации проекта ЖК «Абсолют» компания приступила в 2011 году. Тогда было выдано разрешение на строительство по улице Островского, а в апреле 2012 появился первый дольщик. Построить дом застройщик обещал в I квартале 2015 года. Но за это время произошло столько странных событий, что теперь объект можно смело отнести к категории абсолютно бесперспективных.

Понравилось продавать

Сейчас «Сочи–Абсолют» находится процессе банкротства. Только после начала этой процедуры стал виден весь масштаб трагедии. Хотя недобросовестные действия застройщика обнаруживались и раньше. Так, подписав с одной из дольщиц договор о вложении в стройку 1,3 млн рублей и получив всю эту сумму в полном размере, бухгалтерия компании указывает в своих документах лишь 50 тыс. рублей. Согласно решениям Центрального районного суда был заключен ряд договоров, где не соблюдались требования закона о долевом строительстве, в компании брали деньги с инвесторов, не имея на это права. Только за 2017 и начало 2018 гг. стройнадзор вынес порядка 20 предписаний и постановлений за всевозможные нарушения, компанию неоднократно штрафовали.

Одна из проверок и вовсе установила, что предусмотренные проектом два подвальных помещения и четыре роторные автостоянки в реальном здании отсутствуют. «Департаментом неоднократно к ООО «Сочи-Абсолют» применялись меры государственного воздействия, предусмотренные Законом № 214-ФЗ, — констатирует арбитражный суд. — А также ООО «Сочи-Абсолют» привлекалось к административной ответственности за нарушения законодательства в области долевого строительства».
Тем не менее, все эти меры не исправили ситуацию с ЖК «Абсолют», странное поведение застройщика продолжалось. И только весной 2018 года департамент обратился в суд и добился приостановления деятельности ООО «Сочи-Абсолют», опасаясь, что компания, не выполнившая обязательства перед старыми дольщиками, привлечет новых, тем самым усугубив ситуацию.

В это время ООО «Сочи–Абсолют» уже год находилось в банкротстве и обнаружило проблемы, куда более сложные, чем те, которые констатировал стройнадзор. В ходе процедуры банкротства было установлено более 80 фактов повторных продаж квартир. Адвокаты дольщиков сообщают, что есть квартиры, проданные более восьми раз. Сейчас, по информации дольщиков, к недострою выставлены требования порядка 1,2 млрд рублей и они с каждым днем нарастают.

Примечательны сами схемы, по которым продавались квартиры. Среди них договоры инвестирования, долевого участия и система накопления. Первыми покупателями стали крупные инвесторы, которые приобретали целые этажи. Они вкладывали в строительство многомиллионные суммы, будучи физическими лицами. По информации адвоката Марины Светлицкой, директор «Сочи-Абсолют» Ирина Стародуб применяла инвестиционные договоры накопления, а также привлекала по этим сделкам деньги в период, когда у нее не было разрешения на строительство. Затем, когда этажи были поделены на квартиры, начались продажи жилплощади по договорам долевого участия. Юрист и дольщик ЖК Леонид Ерченко отмечает и другую схему, которая встречалась достаточно часто. В 2012 году на квартиру заключался договор долевого участия, а в 2013 — на ту же квартиру договор инвестирования с другим лицом.

Уговаривая клиента выступить не дольщиком, а инвестором, Ирина Стародуб приводила объективные причины, по которым пока невозможно заключить ДДУ и давала гарантии, что через месяц договор инвестирования будет переоформлен в долевое участие. В некоторых случаях она выполняла свое обещание, рассказывают адвокаты потерпевших, а в иных случаях она, оставив договор инвестирования неизменным, заключала уже с другим лицом договор долевого участия на эту же квартиру. Таким образом, на одну квартиру появлялось два и более претендентов. Третий круг продаж начался с того что квартиры площадью 50 кв. метров были поделены на две квартиры по 25 квадратов и снова проданы.
В этот момент инвесторами становились в основном пенсионеры, которые покупали дешевое жилье на все свои последние накопления.

Еще одна популярнаясхема, которую использовала Ирина Стародуб, была реализована с участием Олега Цепурдея. Дольщики рассказывают, что застройщица показывала покупателям копию приказа о приеме на работу в качестве коммерческого директора и доверенность на его имя, при этом просила передать деньги за квартиру ему лично. Инвесторы делали это, что подтверждается личными расписками Цепурдея, но согласно приходно-кассовым ордерам до ООО "Сочи-Абсолют" доходили не все суммы. Куда они исчезали, неизвестно. То, что Олег Цепурдей получал неосновательное обогащение при получении денег от инвесторов признано в нескольких делах Центрального районного суда г. Сочи, однако по информации адвоката потерпевших Арутюна Абидоняна, господин Цепурдей подал апелляцию на эти решения, рассмотрение которой в Краснодарском краевом суде постоянно откладывается.

Адвокат считает, что ответчик крайне заинтересован в обжаловании решения, ведь если оно вступит в законную силу, это приведет к возбуждению против него уголовного дела, при этом господин Абидонян отмечает, что затягивание дела в апелляции выглядит настораживающе. Он также выразил недоумение «по какой причине после неоднократных обращений в УВД г. Сочи с заявлением о возбуждении уголовных дел в отношении Ципурдея, оно до сих пор не возбуждено?».

Остается неясным также и то, почему стройнадзор вовремя не выявил происходящее в компании. В ближайшее время прокуратура Центрального района Сочи рассмотрит жалобу на департамент по надзору в сфере строительства Краснодарского края. Дольщики, выражая недовольство бездействием ведомства, напоминают, что по закону оно должно контролировать не только ход строительства, но и расходование средств инвесторов. В данный момент не ясна также роль группы крупных инвесторов, которые зашли в проект на самом старте. Именно они сейчас контролируют процесс банкротства, имея большинство голосов на собрании кредиторов,так как им принадлежат огромные площади в недострое. По мнению Леонида Ерченко, крупные инвесторы, скорее всего, знали об отчуждении их квартир по второму, а где-то по третьему и четвертому разу, так как многие из них входят в состав органов управления или являются бенефициарами ООО КБ «Русского Ипотечного Банка».

В своей жалобе на имя начальника сочинского УВД Сергея Огурцова, дольщики также указывают, что некоторые из них являются учредителями ЗАО КБ «Росинтербанк». По информации ЦБ, в 2016 году у «Росинтербанка» была отозвана лицензия, одной из причин стало нарушение Федерального закона «O противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Дольщики предполагают, что Ирина Стародуб могла быть знакома с инвесторами-«банкирами» и, возможно, имела определенные договоренности в этой группе. Согласно открытым данным, «Русский ипотечный банк» - не имеющий разветвленной сети офисов и филиалов в регионах, но из 11 отделений банка 2 находятся в Сочи.

Ни мышонок, ни лягушка

То строение, которое все же возведено — это около 35% от должного объема — проблемно не только потому, что у застройщика нет денег его достроить. Дело в том, что оно не соответствует ни одному из заявленных проектов, а их было несколько. Изначально было утверждено 17–этажное здание. В 2014 году застройщик изменил проект, согласно которому продолжил строительство уже 21 этажного многоквартирного жилого дома, в состав которого входят 4 нижних этажа коммерческих площадей и 17 этажей с жилыми помещениями.

«Продолжил строительство» — следует понимать условно, это означает, что теперь договоры инвестирования и долевого участия стали заключаться на квартиры, предусмотренные новым проектом. По данным дольщиков, застройщиком продано по ДДУ и зарегистрировано в Росреестре на 18 этаже — 13 квартир, на 19 этаже — 15 квартир, на 20 этаже — 8 квартир. При этом проектом было предусмотрено строительство роторной автостоянки на нижних этажах, что по факту сделано не было. Инвестор, вложивший многомиллионную сумму в покупку гаражного помещения, просто потерял свои деньги. Интересен ответ следователя, который провел проверку по данному факту. Он не увидел в этом ничего отрицательного, так как Ирина Стародуб пояснила ему: стоянку не удалось построить из–за особенностей геологии местности. Дольщики добавляют, что на стройплощадке обнаружилась подземная река. По чьим именно просчетам проект оказался невыполним, до сих пор не установлено. Следователь сообщает, что разослал запросы по организациям, проводящим инженерно–геологичские изыскания, но из их ответов невозможно установить, приняла ли Ирина Стародуб решение не строить гаражное помещение единолично или нет, поэтому основания для возбуждения уголовного дела не найдены. Вскоре истек срок процессуальной проверки и дело было закрыто.

Чехарда с проектами привела и к другим последствиям. Некоторые квартиры, находящиеся примерно в одном и том же месте, были проданы сначала по одному проекту, а потом по другому. Их локация в строительных осях совпадает лишь частично, а это значит, что в одном и том же месте находится две квартиры. «На самом деле было не два, а три проекта, был еще промежуточный проект, — рассказывает Леонид Ерченко. — Так, по моей квартире мне сказали: мы вот тут убрали, здесь поделили, тут выделили, поэтому доплатите. Проект был раздут, квартиры были выделены, поделены, переделаны и прочее, и прочее. Затем появился третий проект».

Полиция, которая ранее не нашла никакого состава преступления в действиях Ирины Стародуб, в январе 2018 года арестовала ее. По версии следствия, она может быть виновна в мошенничестве, совершенном при использовании своего служебного положения, в особо крупном размере. Это произошло после того, как дольщики ЖК «Абсолют» пришли на прием с участием заместителя гененерального прокурора РФ Андрея Кикотя и главы Краснодарского края Вениамина Кондратьева. Дольщики уверены: если бы не встреча лично с губернатором и прокурором, никакого ареста до сих пор не случилось бы. Однако теперь у них возникло недоверие к эффективности следствия.

Адвокат Марина Светлицкая настороженно воспринимает перевод Ирины Стародуб под домашний арест, ведь такая форма заключения теоретически не мешает делать любые договоры любым числом. По информации внешнего управляющего, печать компании не была изъята. Юрист Леонид Ерченко полагает, что следствие ведется для вида и было начато вынуждено в стремлении погасить общественный резонанс. «В условиях, когда следствие не собирается искать деньги, но при этом активно собирает в уголовном деле всех дольщиков в качестве потерпевших, я прихожу к выводу, что следствие хочет полностью очистить Стародуб от всех будущих проблем с правоохранительными органами, чтобы после приговора ее уже больше никто из дольщиков не смог грузить новыми уголовными делами. Думаю, что кто-то под видом защиты наших интересов просто помогает Стародуб обеспечить ей спокойное будущее. Кроме того, непонятно, почему после неоднократных обращений в УВД нет ни одного дела против тех, кто также был занят в осуществлении всех этих сделок – это Цепурдей, и сотрудники ООО «Сочи–Абсолют» Терехова и Мележик».

На последнем собрании дольщиков мэр Сочи Анатолий Пахомов настаивал на закрытии реестра кредиторов – их обнаружилось слишком много, и это заводит решение вопроса в тупик. Однако, и при том количестве требований, которое включено в реестр сейчас, достройка дома практически невероятна:по последним подсчетам конкурсного управляющего это будет стоить порядка 118 тысяч за квадратный метр. Вряд ли кто-то из дольщиков сможет внести дополнительно такую сумму. «Реестр нужно было закрывать давно и выходить на конкурсное производство, но дольщики против этого, - говорит Марина Светлицкая. – Непонятно, на что надеются люди, ведь при таком объеме требований, который накопился сейчас, этот дом не всплывет никогда. Я и ранее говорила, что те, кто заботится о своем имуществе и имеет регистрацию в ЕГРП, должны быть в реестре кредиторов, и тогда они могли бы достраивать объект, образовав ЖСК. Те же, кто заключил договоры инвестирования, должны адресовать свои претензии лично Ирине Стародуб и инициировать дела по уголовным статьям. Деньги, которые пропали – это слишком большая сумма, они не могли быть просто куда-то потрачены и правоохранители должны их искать».

Леонид Ерченко согласен с этим, при этом он понимает, чего опасаются дольщики. «В конкурсном производстве можно решать проблемы - это не крах компании и переход в эту стадию вовсе не значит, что недострой автоматом пойдет на торги, - говорит юрист. - Но дольщики против закрытия реестра и начала конкурсного производства, так как они боятся, что группа «банкиров», которая имеет большинство голосов, примет решение не достраивать ЖК, а выводить его на торги. Они могут продать его аффилированной компании. Когда дом будет продан, никому ничего не достанется».
Таким образом, решительный поворот в истории ЖК «Абсолют» может наступить только от действий следствия, а его направление зависит от того, к какому выводу придут правоохранители.

Анна Малюк

Наш канал на Яндекс.Дзен

Комментировать

comments powered by HyperComments