Курсы валют
64.49
71.96

Сочинская «лакомка»: к чему привело распространение вируса «самострой» в Сочи

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
19.04.2019 10:48
Почему в Сочи допустили массовое возведение самовольных построек и как сейчас власти пытаются бороться со строительной эпидемией
Читайте нас на Яндекс.Новости

Хотите стабильно инвестировать — купите землю, ее больше не производят. Подобный совет можно получить от каждого компетентного эксперта в области финансов. И действительно, земля — ограниченный ресурс. А ее стоимость зависит от степени раскрутки. Так, например, произошло с землей на территории Сочинской агломерации. Проведение Олимпийских игр 2014 года стало драйвером для повышения ее стоимости.

В тот период на территории Сочинской агломерации началось массовое строительство как спортивных олимпийских объектов, так и зданий санаторно­курортной, развлекательной и досуговой сфер и, конечно же, жилья. Цены за квадратный метр в то время росли уверенно и быстро, в скорости подорожания не уступала и земля.

Тогда появилась практика нарушения законодательства в сфере строительства жилой недвижимости. Собственники земельных участков, посчитав инвестиционную привлекательность, шли на хитрость: получали разрешение на строительство на своей земле трехэтажного жилого дома, а строили многоквартирный дом с мансардой, то есть получали четыре этажа. Естественно, на момент ввода объекта в эксплуатацию и подключения его к инженерным сетям собственники сталкивались с рядом трудностей, после чего шли в суд и выигрывали спор. Дом подключали к благам цивилизации, покупатели получали право собственности и жилье, которое для многих было и остается единственным.

В конце 2018 года сочинские власти решили раз и навсегда прекратить практику самовольного строительства: было решено снести 54 незаконно построенных дома, среди которых есть и полностью готовые, заселенные жильцами с оформленным правом собственности на квартиру. Стоит отметить, что для многих купленные квартиры — единственное жилье.

Так, например, под угрозу сноса попал дом в хуторе Фрунзе. Дом готов, там уже живут люди. Право собственности на квартиры было оформлено по решению суда, но в прошлом году сочинская администрация подала иск и тот же суд вынес совершенно иное решение. Несмотря на столь острое противостояние сторон — власти, которая права (необходимо было соблюдать законодательство, а инвесторам — внимательнее смотреть, во что они собираются вкладывать деньги), и инвесторов, которые покупали дешевое жилье не из жадности, а из-за невозможности купить более дорогое, — компромисс был найден. За столом переговоров представители сочинской администрации выслушали попавших под угрозу лишения жилья собственников квартир в доме в хуторе Фрунзе и договорились, что после оценки строительно-технической, экологической, пожарно­технической экспертизы и паспорта энергоэффективности объекта в случае соответствия их дома всем существующим требованиям сносить его не будут. В настоящее время жильцы дома совместно с застройщиком готовят запрошенные документы и надеются на лучшее, тем более что суд уже выносил решение о пригодности дома для проживания.

«Конечно, есть объекты, построенные с серьезными нарушениями — не только документальными. Есть те, которые не соответствуют требованиям и представляют угрозу жизни людей. Например, есть такие дома, к которым не то что пожарная машина не подъедет — пожарный велосипед не доберется. Естественно, жизнь в этих домах опасна и такие объекты необходимо ликвидировать. Есть объекты, отвечающие всем требованиям безопасности и законодательства. У таких комплексов, как правило, проблем не возникает. Тот, кто покупал жилье в так называемой трехэтажке, должен был отдавать себе отчет, что это за жилье. Но на рынке существовала устойчивая практика ввода объекта в эксплуатацию через суд, и, соответственно, покупатель не мог предвидеть резкого изменения этого правила. Почему власти решили жестко контролировать ситуацию именно сейчас, а не давным-давно, когда только появились первые прецеденты, — я не знаю. В Сочи высокий спрос и на землю, и на недвижимость. Многие объекты приобретают в качестве жилья для отдыха, то есть не как первое жилье. Много среди таких покупателей силовиков и чиновников. После запрета на вывод средств за пределы страны инвестиции в сочинскую недвижимость для них стали действенным инструментом. Поэтому, несмотря ни на что, спрос на недвижимость в Сочи сохранится», — комментирует ситуацию эксперт в продажах первичной недвижимости, управляющий партнер компании «Манн, Черемных и Партнеры» Иван Черемных.

Снос объектов — дело дорогостоящее. Проведя массовую «зачистку», администрация Сочи создаст существенную нагрузку на городской (и, как следствие, региональный) бюджет. В любом случае придется эти расходы покрывать. Так что снос — дело невыгодное. Скорее всего, собственник земельного участка своих прав на него лишится и территория будет продана новому игроку строительного рынка. Судя по ситуации, более крупному и влиятельному, которого еще предстоит найти.

Сегодня строительство недвижимости хоть и усложнено вступающими в силу поправками к 214-ФЗ, но более привлекательно для крупных компаний. Хотя бы потому, что стоимость квадратного метра будет расти (все финансовые издержки, которые появятся, в том числе и банковский процент, переложат на плечи покупателя). С рынка уйдет огромное количество застройщиков, которые не смогут обеспечить выполнение законодательства.

«Не стоит забывать о том, что поменялось еще одно важное правило: права на участок теперь ограничены не только целевым использованием, но и сроком реализации заявленного проекта. То есть, если за определенный период времени застройщик не начал строительство объекта, власть получает право этот участок забрать», — уточняет Иван Черемных.

Такие прецеденты (когда строительство еще не завершено, а срок аренды земельного участка уже закончился) тоже есть в сочинской строительной практике. И сегодня власти города ищут пути их решения, пока с помощью конструктивного диалога с застройщиками. Возможно, и такие объекты, в которые люди вложили деньги, в итоге будут достроены.

Ситуация сложная. С одной стороны — власть, которая борется за безопасность граждан и чистый строительный рынок. С другой стороны — люди, которые рискуют потерять вложенные средства, а многие — единственное собственное жилье. Принимать решения и действовать надо было давно, когда только появился первый прецедент. Почему допустили распространение вируса «самострой», который привел к строительной эпидемии, и начали лечить его лишь сейчас — вопрос открытый. Но, вероятно, эта болезнь закончится без серьезных осложнений, хотя и протекает под действием высокой температуры переговоров и переживаний. И в ближайшее время в Сочи начнется новая, здоровая стройка.

Наш канал на Яндекс.Дзен