Курсы валют
64.21
70.68

Ипотека: тренды и перспективы

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
29.10.2019 18:04
«Деловая газета. Юг» спросила у экспертов отрасли, как скажется снижение процентной ставки по ипотеке на ценах на жилье
Читайте нас на Яндекс.Новости

В III квартале 2019 года вслед за снижением ЦБ ключевой ставки крупные финансовые игроки снизили и процентную ставку по ипотеке. Как скажутся подобные изменения на покупательской активности и смогут ли увеличить спрос на строящееся жилье, «ДГ. Юг» спросила у экспертов отрасли.

Ипотека — это важный инструмент для покупки жилья. По словам коммерческого директора строительной компании ООО «Ромекс Девелопмент» Елены Поздняковой, сегодня порядка 58 % квартир приобретаются с использованием данного финансового инструмента, при этом доля сделок с использованием жилищного кредита выше при покупке новостроек, нежели готового жилья.

«Безусловно, снижение ставок по ипотеке влияет положительно на спрос, но при этом не стоит забывать и о стоимости жилья. При снижении ставок спрос со стороны населения растет, а он рождает предложение. Можно предположить, что и стоимость жилья вырастет. В связи с этим можно уверенно сказать, что при снижении ставки стоимость жилья будет расти, — подчеркивает эксперт. — Сегодня ипотека — это прекрасная возможность улучшить свои жилищные условия, инвестировать в будущее. Положителен и тот факт, что со временем банки делают этот инструмент доступнее для потребителя: помимо снижения процентной ставки, например, увеличивают возрастные рамки требований к заемщику. В итоге людям проще приобрести недвижимость, что обеспечивает рост продаж».

Снижение ставок по ипотеке — необходимая мера, в частности после введения проектного финансирования и эскроу-­счетов, когда застройщики будут вынуждены поднять стоимость квад­рат­ного метра, поэтому, чтобы сохранить доступность жилья, регулятору и банкам необходимо принимать меры, особенно на фоне стагнирующей экономики и падения реальных доходов населения.

Что в тренде?

После вступления в силу поправок к 214-ФЗ привлекательность квартир на первичном рынке недвижимости снизилась, считает директор компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов. Финансовой разницы между новостройкой и «вторичкой», которая существовала до законодательных изменений, фактически не осталось.

«Мы видим резкое падение спроса на новостройки, в первую очередь это связано с ценой. Если раньше покупатель брал квартиру «на котловане», он экономил по отношению ко вторичному рынку 300–400 тыс. рублей — это и склоняло спрос в сторону новостроек. Сейчас такой разницы практически нет, «вторичка» и новостройки стоят примерно одинаково, а мы не должны забывать еще и о стоимости ремонта новостройки (+7–10 тыс. рублей/кв. м).

Да сейчас никто и не готов, и не хочет платить за риски, которые все же остались на рынке новостроек, а также никто не хочет платить за ожидание. Всем хочется здесь и сейчас, у многих семей нет денег платить аренду и ипотеку одновременно, даже если немного экономишь на покупке новостройки. Поэтому покупают вторичку по принципу «заезжай и живи», как правило, с ремонтом и мебелью», — уточняет Вадим Камалов.

Причиной роста стоимости квадратного метра директор компании «Этажи» в Краснодаре считает поправки в 214-ФЗ. «Строители лишились условно бесплатных денег дольщиков, да еще и высветились все денежные потоки для фискальных органов, потому что расчеты по проектному финансированию идут только по целевому назначению. Это и привело к повышению в среднем на 15–20 % от уровня цен начала 2018 года. А так как рынок недвижимости нельзя рассматривать локально только как новостройки, а нужно соотносить его со вторичном рынком, то мы видим понятное и естественное смещение спроса в сторону вторичного жилья. Ничто не ново под луной, и здесь заметна та самая невидимая рука рынка, описанная еще в XVIII веке Адамом Смитом», — уточняет Вадим Камалов.

По данным компании «Этажи», сегодня основной спрос — на одно- и двухкомнатные квартиры
площадью от 30 до 70 кв. м, с большими кухнями, так называемые европланировки, в домах не старше 10 лет, в рай­онах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой

Права и обязанности

Ипотечный договор — долгосрочное обязательство, мало кто берет такой кредит менее чем на 10 лет. И хотя инструмент уже давно отрегулирован, все равно у заемщиков время от времени возникают вопросы, на что обратить внимание при подписании и какие дополнительные продукты являются обязательными. За комментарием мы обратились к управляющему партнеру юридической компании «Прайвеси Групп» Алексею Голубеву.

«Возникновение ипотеки, то есть залога объекта недвижимости, возможно как при подписании ипотечного договора (договора залога), так и в силу закона при приобретении недвижимости на кредитные средства. Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об усло­ви­ях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)» установлена обязанность кредитной организации указывать в договоре полную стоимость кредита, обеспеченного ипотекой, а также примерный размер среднемесячного платежа. При этом данная информация должна размещаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора. Без письменного согласия заемщика банк может списать задолженность по ипотечному кредиту только со счета, открытого для его обслуживания.

31 июля 2019 года в силу вступили изменения в законодательстве, согласно которым на первой странице кредитного договора также должна быть размещена информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения заемщиком обязательств по кредиту либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период).

Необходимо учитывать, что законом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие.

Также в силу закона не является обязательным страхование жизни и трудоспособности заемщика. Если в кредитный договор включена данная обязанность как условие предоставления кредита, то указанные действия банка могут быть истолкованы как злоупотребление правом. Оспоримым является условие о страховании заемщика в конкретной, названной банком страховой организации, а также навязывание условий страхования. Вместе с тем не противоречит закону условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но с установлением более высокой процентной ставки.

В то же время страхование заложенного имущества является обязанностью залогодателя. Однако в случае неисполнения залогодателем данной обязанности банк вправе самостоятельно застраховать залоговое имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения и потребовать от залогодателя оплаты понесенных расходов», — рассказал эксперт.

Игорь Гончаров, директор по розничному бизнесу АО «Альфа-Банк» в Краснодаре:

Ожидания дальнейшего снижения ипотечной ставки точно оправданы, но сейчас мы не видим снижения активности клиентов. На развитых мировых рынках высокое проникновение ипотеки во многом происходит за счет низких процентных ставок. Клиентам выгодней иметь собственное жилье, чем арендовать его.

Ставку по ипотеке определяет в основном ключевая ставка. Она формирует основное «тело» процента. Остальное зависит от финансовых возможностей клиента и его способности своевременно и в полном объеме обслуживать предоставленный кредит. Немаловажным фактором является и набор документов, который предоставляет клиент, качество объекта недвижимости.

Средняя стоимость ипотечного кредита в крае сейчас около 2 млн рублей. По отношению к прошлому году средний чек ипотечного кредита вырос на 15%. Сейчас в работе достаточно много ипотечных сделок с использованием эскроу­счетов, открытых как «Альфа-Банком», так и другими банками.

 

Станислав Копылов, управляющий Краснодарским филиалом, коммерческий директор региона «Юг» АО «Юникредит Банк»:

При снижении ключевой ставки ряд ипотечных заемщиков приостановил решение о приобретении жилья. Однако вместе со снижением ключевой ставки замечается рост стоимости квадратного метра жилой недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Поэтому к решению о приобретении недвижимости нужно подходить, взвесив все за и против, тем более снижение процентных ставок уже произошло у большинства основных игроков рынка.

По данным ЦБ РФ, за 8 месяцев 2019 года ипотечных кредитов было выдано на 13,9 % меньше, чем за аналогичный период 2018 года. Сумма выданных в 2019 году ипотечных кредитов на 4,5 % меньше уровня 2018 года. Спрос на ипотечное кредитование снизился в 2019 году по сравнению с 2018 годом вследствие роста стоимости квадратного метра. АО «Юникредит Банк» демонстрирует рост в выдачах ипотечных кредитов за 9 месяцев 2019 года в 1,3 раза по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

В связи с выходом нового законодательства в части 214-ФЗ стоимость объектов на первичном рынке за календарный год выросла на 20–25 % (по данным ЦБ РФ) в зависимости от региона, что также привело к росту стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости. В 2019 году средняя стоимость ипотечного договора выросла на 15–20 % в зависимости от региона выдачи кредита. Реклама.

 

Дмитрий Набока, владелец тату-студии NBK Tattoo Collective

Владелец тату-студии NBK Tattoo Collective Дмитрий Набока рассказал о том, как начать бизнес без кредитов и инвесторов, можно ли стать профессиональным татуировщиков без художестве...

Смотреть видеосюжет онлайн

На Кубани утвердили новую казачью форму для учащихся

14.11.2019 15:05
Власти Краснодарского края утвердили единый стандарт формы для учащихся казачьих школ и классов
Читайте нас на Яндекс.Новости

Для учащихся казачьих школ и классов в Краснодарском крае утвердили единый стандарт формы. Ее планируется ввести в школах региона уже со следующего учебного года, сообщает пресс-служба краевой администрации.

Требования к форме были совместно подготовлены департаментом по делам казачества и военным вопросам края, Кубанским войсковым казачьим обществом и предприятиями легкой промышленности региона.

Как рассказал глава департамента промышленной политики края Иван Куликов, новую казачью форму презентуют на выставках «Дни школьной моды», которые будут проходить в крае с начала 2020 года. «Представители учебных заведений и родители смогут оценить ее качество и подобрать комплект одежды», - добавил он.

Коллекция для учащихся включит в себя одежду и аксессуары для мальчиков и девочек разных размеров на теплый и холодный сезоны. Одежда будет отшиваться на местных швейных предприятиях.

Как сообщал сайт «Деловая газет.Юг», в мае 2019 года губернатор Краснодарского края заявлял, что в регионе необходимо создать систему, которая позволит не только производить качественную одежду, но и гарантированно ее реализовывать. Для этого в регионе планируется создать единую торговую сеть для продажи школьной формы от местных производителей. Помимо этого, в населенных пунктах региона организуют выставки-ярмарки «Дни школьной моды».

Также Вениамин Кондратьев поручал проработать вопрос о получении патента на пошив казачьей формы. Он подчеркивал, что это позволит предъявлять фабрикам особые требования к качеству тканей.

Пожалуйста подождите, идет обновление страницы