Курсы валют
73.24
85.96

Между офисом и «удаленкой»: как карантин повлиял на рынок коммерческой недвижимости

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
28.07.2020 10:07
После снятия карантина в Краснодарском крае наблюдается заметное оживление на рынке коммерческой недвижимости. Эксперты и участники в целом настроены оптимистично, но опасаются второй волны пандемии в регионе
Читайте нас на Яндекс.Новости

Рынок коммерческой недвижимости одним из первых на Кубани почувствовал на себе все «прелести» введения карантина. Больше всего ограничения ударили по владельцам офисных помещений и бизнес-центров. Многие на период карантина вынуждены были полностью закрыться. Но сегодня ситуация постепенно меняется.

Как считает директор по аналитике бизнес-юнита «ЦИАН. Коммерческая» Александр Павленко, рынок находится в удовлетворительном состоянии. Остался позади этап быстрого частичного восстановления, которое проходило с апреля до конца мая, и сегодня потенциальный спрос стабилен, но находится ниже докризисного уровня.

По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Ольги Вожжовой, на рынке увеличился процент вышедших на сделку покупателей, располагающих рублевыми сбережениями и рассматривающих приобретение недвижимости, которая впоследствии сможет стать для них так называемой подушкой безопасности. При этом некоторые собственники уже начали поднимать цены. Однако серьезного всплеска не ожидается, поскольку значительная часть платежеспособного спроса уже реализована в 2019 году. Покупатели, имеющие накопления в валюте, находятся в более выигрышном положении и могут заходить в сделки при стабилизации курса руб­ля. Но так или иначе рынок недвижимости начнет испытывать на себе влияние режима турбулентности, уверена собеседница «ДГ. Юг».

Сколько стоят квадратные метры

В Краснодарском крае наиболее широко представлены офисы категорий А и В. Эти же классы пользуются и повышенным спросом среди арендаторов. В I квартале 2020 года спрос на все категории офисной недвижимости превышал предложение в 8,8 раза, отмечает руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев. Однако во II квартале в связи с пандемией данный разрыв незначительно сократился — теперь спрос превосходит предложение в 6,4 раза. В ближайшей перспективе вряд ли стоит ожидать дальнейшего сокращения этой разницы. В связи с отменой карантинных ограничений, скорее всего, она вновь начнет увеличиваться. По оценкам Тимура Зайцева, в конце июня средняя стоимость аренды квадратного метра офисной недвижимости в Краснодарском крае составляла 560 рублей, что ниже показателя I квартала на 7,3%.

Однако, как считает Александр Павленко, цена аренды существенно не менялась по всем классам офисов с начала 2020 года. «Потенциальный спрос в аренде офисов класса C и ниже очень быстро восстанавливался после дна, которого он достиг в конце марта, — прокомментировал директор «ЦИАН. Коммерческая». — Но с начала июня он остается на одном уровне и еще не вышел на показатели начала года. Интерес пользователей к объектам классов A и B восстанавливается значительно медленнее».

По оценкам Александра Павленко, в течение всего 2020 года оставалась стабильной и цена продажи. Но в конце июня она снизилась на офисы классов А и B на 4 и 7% соответственно. Зато цена на объекты более низкого класса стабильна. Это означает, что часть арендаторов переезжает в менее качественные объекты для сокращения расходов на офис.
«Сокращение цены для классов A и B и медленное восстановление спроса в этих сегментах говорят о том, что для качественных объектов предложение превышает спрос, который смещается на более дешевые объекты, — подтверждает эксперт. — Многие игроки ждут увеличения доли вакантных площадей, которая сделает коммерческую недвижимость рынком арендатора».

Первый раз в высокий класс

Впрочем, рынок офисной недвижимости поворачивается лицом к арендаторам уже сегодня. Как отмечает Роман Домащенко, учредитель ООО «Восход», занимающегося сдачей коммерческих площадей в аренду, из неудобных помещений компании съезжают в более функциональные и продвинутые офисы. Сделать это раньше мешала заградительная арендная плата. Сегодня же такие офисы становятся для арендаторов более доступными. Собственники помещений готовы идти на значительные уступки, и появился люфт в 10–15%.

По словам Романа Домащенко, самая востребованная площадь офисных помещений по-прежнему 15–25 кв. м. Но многие арендаторы пытаются воспользоваться ситуацией и получить за менее высокую плату более качественный офис, который еще несколько месяцев назад не могли себе позволить. При этом примерно 40–50% арендаторов стали вносить платежи с задержками.

Оживление на рынке отмечает и Анна Бронникова, генеральный директор компании ANTRADE, сдающей помещения в аренду. По сравнению с мартом этого года ситуация изменилась в лучшую сторону. Как рассказала Анна, все помещения площадью до 100 кв. м на сегодня полностью сданы в аренду и свободных мест не осталось. Причем решения о заключении сделки клиенты принимают сразу после осмотра помещений — буквально в считаные часы. А часть компаний стала даже расширяться. Некоторые арендаторы, по словам Анны, ранее съехали, потому что им понадобились более просторные помещения.

Стоимость аренды владелице пришлось снизить до конца этого года на 20% по сравнению с докарантинным периодом. С января 2021 года она вернется на прежний уровень, о чем арендаторы предупреждены. В целом, как отмечает Анна Бронникова, после снятия карантинных ограничений компании стали больше работать. Многие перешли на ненормированный график, что заметно, например, по росту платежей за электроэнергию.

Площадь имеет значение

Рост интереса к коммерческим помещениям наблюдают компании-застройщики, опрошенные изданием. «Если говорить о продажах недвижимости коммерческого назначения в нашей компании, то в первом полугодии в сравнении с аналогичным периодом прошлого года спрос вырос почти на 20 %, — прокомментировал коммерческий директор СК «ЮгСтройИмпериал» Сергей Радкевич. — Популярная площадь коммерческих зон — от 30 до 80 кв. м. Особенно востребованы помещения в 40–50 кв. м. Всегда актуальна свободная планировка. Средняя стоимость квадратного метра — 80 000 рублей».

Объем коммерческих помещений, по словам Сергея Радкевича, индивидуален. Чтобы бизнес был успешен, расчет производится исходя из концепции конкретного жилого комплекса. Учитываются многие факторы: заселенность округа, планируемое количество жильцов комплекса, наличие в районе сервисов. В среднем занимаемая площадь коммерческой недвижимости — примерно 6% от общей площади продаваемого жилья.

«Спрос на коммерческие помещения снизился, так как до сих пор наблюдаются ограничения деловой активности санитарно-эпидемиологического характера. Однако это снижение было относительно небольшим, поскольку уровень цен активно возрастал последние полтора года. Наиболее ликвидна площадь 15–30 кв. м, есть спрос на более крупные помещения в престижных локациях — 40–80 кв. м», — отметил руководитель дирекции маркетинга и анализа компании «АСК» Денис Сериков.

В среднем в проектах эконом- и комфорткласса цена на коммерцию первых этажей варьируется в пределах 70–90 тыс. рублей за квадратный метр. Проекты бизнес-класса и в престижных локациях выставлены на продажу по ценам 120–170 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от ориентации на основные потоки посетителей и от площади. По словам Дениса Серикова, традиционно всплеск покупок наблюдается на старте продаж (когда цена наиболее низкая) и в течение 2–5 месяцев после ввода в эксплуатацию, когда уже можно делать ремонт, заезжают первые жители и объект «начинает жить». Покупатели обычно обращают внимание на площади помещений, отделку. Средние и крупные собственники предпочитают черновую отделку, мелкие компании — готовую, экономкласса. Очень ценится наличие отдельного входа в коммерцию с фасадной части, а также большие прозрачные витражные окна.

Рынок восстановится не скоро

«В целом до конца 2020 года мы, скорее всего, будем наблюдать постепенное восстановление рынка коммерческой недвижимости, который пострадал значительно сильнее рынка жилья», — отмечает Тимур Зайцев («Авито Недвижимость»).

Сегмент высокобюджетной коммерческой недвижимости во время общего падения рынка подвержен влиянию в большей степени, чем рынок жилья экономкласса или элитного, подтверждает Ольга Вожжова («Этажи»). В базовом прогнозе развития коммерческой недвижимости Краснодара ожидалось увеличение вывода на рынок нежилых помещений для продажи или аренды. На данный момент происходит замораживание и затягивание вывода новых коммерческих проектов. Однако возросло общее число сделок по пересогласованию старых договоров, оптимизации стоимости квадратного метра.

За те месяцы, пока компании из-за неблагоприятной эпидемиологической обстановки трудились дистанционно, многие предприниматели оценили удобства и преимущества работы из дома. Это привело к тому, что владельцы бизнеса оптимизируют количество квадратных метров занимаемых площадей и обсуждают с арендодателями снижение стоимости на 15–20%. Возвращение активности инвесторов на рынок недвижимости Ольга Вожжова ожидает в конце 2020 года. Однако сделки могут сдвинуться и на 2021 год, пока не стабилизируется общая ситуация.

Впрочем, арендодатели опасаются второй волны пандемии и возвращения карантина осенью. Такие опасения высказал, например, Роман Домащенко. Как признался предприниматель, ко второй волне он вынужден готовиться уже сегодня и формирует финансовую подушку безопасности на случай, если ситуация станет хуже.

«Пандемия повлияла как на финансовые возможности, так и на потребности арендаторов, — резюмирует Александр Павленко. — После быстрого частичного восстановления рынок еще не скоро вернется к докризисным значениям. Дополнительной проблемой для рынка классических офисов является переход ряда компаний на частично удаленный формат работы, который стимулирует развитие гибких форматов. Коворкинги и гибкие офисы позволяют арендатору быстро менять размеры пространства для текущих потребностей без дополнительных затрат. Арендатор платит только за те пространства или даже рабочие места, которые он непосредственно использует сегодня».

Дмитрий Райв

Антон Бабчук - музыкант и детский писатель

Фронтмен краснодарской группы "Вдруг" Антон Бабчук выпустил "Пиратскую азбуку" для детей. Сайт "Деловой газеты.Юг" поговорил с музыкантом и писателем о том, как совмещать два увлеч...

Смотреть видеосюжет онлайн

Сбербанк представил итоги работы за полгода в Краснодарском крае

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
12.08.2020 18:59
Сбербанк рассказал об итогах работы за первое полугодие в Краснодарском крае
Читайте нас на Яндекс.Новости

Татьяна Сергиенко, управляющий Краснодарским отделением ПАО «Сбербанк» во время онлайн-пресс-конференции рассказала как изменился банк и клиентский спрос за время карантина и в период выхода из него.

Первое полугодие текущего года – однозначно, непростое время для всех без исключения. Меняются процессы, меняются потребности, нет определенности. В бизнесе предпочитают не инвестировать средства в развитие, ожидая более понятной перспективы экономики страны в целом. Физические лица тоже осторожничают, предпочитая сохранять имеющиеся средства. Для подержания уровня экономики Правительством РФ был создан ряд мер, способствующих росту спроса на определенные продукты, как финансовые, так и материальные. Все это несомненно сказалось на деятельности банковского сектора.

Показавшие устойчивость

По оценкам аналитиков Сбербанка, менее всего от ограничительных мер пострадали предприятия, работающие в сфере строительства и сельского хозяйства. Во многом из-за существующих программ поддержки. Так драйвером для застройщиков стала льготная ипотека, которая стимулировала покупательский спрос, так как столь низких процентных ставок в стране еще не было. По словам Татьяны Сергиенко за первое полугодие в Краснодарском крае было выдано 11 тыс. ипотечных займов на общую сумму порядка 22,6 млрд рублей, рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил порядка 10%. Из них 3 тыс. займов выданы по программам государственной поддержки. Росту спроса на ипотеку способствует и развитие удаленных каналов подачи кредитной заявки, выбора объекта недвижимости и регистрации сделки. Также на спрос, уверена управляющий Краснодарским отделением Сбербанка, положительно повлияли и изменения 214 ФЗ.

«Использование проектного финансирования и эскроу-счетов, а также возможность открыть эскроу-счет дистанционно, возможность подписать кредитный договор не выходя из дома, однозначно положительно сказались на спросе на жилье. Эскроу-счета – это гарантия безопасности, ведь по итогу покупатель гарантированно получит квартиру. В любом случае деньги дольщиков защищены банком», — уточнила Татьяна Сергиенко.

Управляющая Краснодарским отделением Сбербанка особо подчеркнула, что в рамках проектного финансирования кредитный институт работает со всеми застройщиками, как с крупными корпорациями, так и с небольшими компаниями. На сегодня кредитный портфель банка в сфере финансирования недвижимости составил 27 млрд рублей, рост 40% по отношению к началу года. Было профинансировано 24 проекта на общую сумму 23 млрд рублей, из них 17 проектов со счетами эскроу на сумму 19,8 млрд рублей.

Курс на возврат

Сейчас, по словам Татьяны Сергиенко, быстрее других (из числа пострадавших) восстанавливаются предприятия сферы гостеприимства.

«Сбербанк участвует во многих инвестиционных проектах в данной отрасли, поэтому мы тщательно анализируем рынок, изучаем показатели. В текущем сезоне заполняемость объектов размещения составляет порядка 99%. Это может быть обусловлено тем, что у россиян немного опций, где в этом году провести отпуск. Однако сложившаяся ситуация позволит отрасли, если не полностью восстановиться, то хотя бы удержаться на плаву. Естественно, что рост выручки показывают и предприятия смежных сфер: общественного питания и розничной торговли», — рассказала управляющий Краснодарским отделением Сбербанка.

Положительную динамику подтверждают и остатки на счетах предприятий, работающих в Краснодарском крае. На сегодня сумма составляет порядка 92 млрд рублей в первом полугодии текущего года, рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года – 70%.

Кредитный портфель юридических лиц, хоть и не показал в текущем периоде значительного роста, но все же увеличился на 5% - за первое полугодие было выдано 123 млрд рублей займов. Наиболее активно пользуются заемными средствами представители малого бизнеса, в их сегменте спрос по отношению к прошлому году вырос на 47%. В основном займы требуются предпринимателям для поддержания текущей хозяйственной деятельности. Всего малому и микробизнесу было выдано займов на 9 млрд рублей.

Меры поддержки

Сбербанк активно реализует государственные программы поддержки физических и юридических лиц, а также предлагает собственные. Спрос на такие продукты очевиден. Так по итогам полугодия было рассмотрено 1,9 тыс. заявок на общую сумму 2,7 млрд рублей на кредит на заработную плату под 0% годовых, на кредит с господдержкой под 2% годовых было подано 8,2 тыс. заявок на 11,4 млрд рублей, 2,4 тыс. кредитов для бизнеса были реструктурированы (на 4,7 млрд рублей), также были реструктурированы 19 кредитов крупных компаний на сумму 3,3 млрд рублей.

«Мы понимаем, что сейчас непростое время, и многим юридическим и физическим лицам стало тяжело выполнять взятые на себя финансовые обязательства. Мы активно идем на переговоры как с компаниями, так и с частными клиентами, для каждого находим оптимальный вариант реструктуризации», — пояснила Татьяна Сергиенко.

По ее словам, портфель плохих кредитов принципиально не изменился, в банке не отмечают роста числа просроченных платежей или невозвратных долгов. Во многом, из-за взвешенного индивидуального подхода к заемщику. Управляющая краснодарским отделением Сбербанка особо подчеркнула, что банк открыт для диалога и охотно идет навстречу клиенту, поэтому, в случае ухудшения финансовой ситуации, необходимо обратиться в банк за поиском оптимального решения. К слову, за первое полугодие в краснодарское отделение Сбербанка обратилось 27 тыс. клиентов физических лиц по реструктуризации 42 тыс. кредитов на общую сумму 21,5 млрд рублей.

Соблюдай дистанцию

Карантин положительно сказался на развитии дистанционных каналов связи и электронных сервисов в Сбербанке. Оборот эквайринга за этот период достиг 236 млрд рублей, рост на 14% по отношению к прошлому году, количество терминалов эквайринга выросло до 110 тыс., рост составил 30%. Вырос спрос на сервисы «Плати QR» - к нему подключились 11 тыс. торгово-сервисных предприятий, рост составил 258% по отношению к началу года.
«Плати QR» - новый, но уже получивший популярность сервис. Это удобное решение для небольших предприятий. По сравнению с традиционным эквайрингом, это менее затратный путь приема платежей», — уточнила Татьяна Сергиенко.

Активно развивается сервис «Платежный банковский агент» — когда на кассе в магазине покупатель может не только оплатить покупку безналом, но и снять с карты нужную ему сумму наличными или оплатить коммунальные услуги. Сегодня сервис доступен в 109 населенных пунктах края.

«Для многих отдаленных территорий такой сервис просто необходим, поскольку «Платежный банковский агент» - это альтернатива банкомату и отделению банка. Сервис стал особенно востребован во время действия ограничительных мер», — пояснила управляющий Краснодарским отделением Сбербанка.

Среди клиентов-физических лиц особой популярностью пользуется оплата безналичного проезда, где лидером стал Сочи – в день зафиксировано более 100 тыс. транзакций. Также жители Краснодарского края стали активнее использовать сервисы мобильного приложения «Сбербанк-онлайн»: количество пользователей выросло до 2,8 млн человек - 80% от числа трудоспособного населения Кубани.

«В период карантина люди активнее стали использовать удаленные каналы связи и электронные сервисы, — уточняет Татьяна Сергиенко. Например, 71% всех выданных за первое полугодие кредитов были оформлены онлайн».

С 6 апреля в Краснодарском крае работают все 612 офисов Сбербанка с соблюдением рекомендаций Роспотребнадзора. По словам Татьяны Сергиенко, в банке созданы все условия для того, чтобы здоровье его клиентов и сотрудников было в безопасности.

Евгения Гладущенко
Пожалуйста подождите, идет обновление страницы