Курсы валют
76.82
89.66

Строили, строили: как развивается ситуация с долгостроями на Кубани

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
14.08.2020 10:31
Директор краевого Фонда защиты прав дольщиков Евгения Шумейко рассказала «ДГ. Юг», когда в регионе не останется ни одного долгостроя
Читайте нас на Яндекс.Новости

Директор Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства в Краснодарском крае, депутат Законодательного собрания Евгения Шумейко рассказала «ДГ. Юг» о том, как развивается ситуация с проблемными строительными объектами на Кубани и когда в нашем регионе не останется ни одного долгостроя.

— Сколько проблемных объектов сегодня в крае? Каковы перспективы у объектов, не имеющих инвестиционной привлекательности?

— Сегодня в реестре проблемных объектов региона насчитывается 250 домов. Данный документ формируется автоматически на основании данных Единой информационной системы жилищного строительства и включает в себя как долгострои, которые стоят замороженными долгие годы, так и строящиеся дома, по которым нарушены сроки сдачи на шесть месяцев и более.

Для большинства объектов сегодня уже найдены решения и привлечены новые инвесторы. В реестре находится порядка 60 домов, достройка которых не имеет инвестиционной привлекательности для новых застройщиков. По всем этим объектам идет предметная работа: большинство из них будет вынесено на обсуждение Наблюдательного совета ППК «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», некоторые будут завершены с привлечением субсидий, выделенных главой края Вениамином Ивановичем Кондратьевым.

— Поправки к закону дали возможность достраивать такие объекты. Из каких средств выделяется финансирование? Какая сумма потребуется, чтобы завершить все инвестиционно непривлекательные объекты в крае?

— Действительно, возможность восстанавливать права дольщиков инвестиционно непривлекательных объектов появилась в регионе после того, как осенью прошлого года по инициативе губернатора Кубани был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в Краснодарском крае. Что касается средств и суммы финансирования проекта, то достройка объектов ведется на основе софинансирования из бюджета региона и средств ППК. Процент софинансирования для Краснодарского края установлен в пропорции 24 к 76, где 24 % — это деньги субъекта, а 76 % — деньги ППК. Сегодня из краевого бюджета выделен 1 млрд рублей, который софинансируется федеральным фондом в объеме 3,167 млрд рублей. Что касается суммы, необходимой для достройки всех объектов, которые планируется завершить через механизмы фонда, ее назвать сегодня невозможно, так как сметы по каждому объекту формируются по результатам обследования и оценки, которые проведены еще не на всех площадках.

— Сколько проблемных объектов было завершено с начала работы фонда? По скольким сейчас идет работа?

— Фонд защиты прав дольщиков Кубани работает меньше года, поэтому говорить о завершенных объектах еще рано. В конце прошлого года Наблюдательный совет ППК рассмотрел и принял решения по 15 проблемным объектам края. В результате по семи домам решено выплатить возмещения дольщикам. Сегодня компенсации получили почти все участники долевого строительства ООО «ССМУ «Краснодар» и ООО «Серебряные пруды», а также ЖК «Дом Романовых» ООО «ИСК «РАС». Еще восемь домов будут достраиваться региональным фондом. Это литеры жилых комплексов «Иван да Марья» и «Парусная регата» застройщика ООО «ИСК «РАС». Сегодня нами уже пройдена процедура передачи фонду прав застройщика-банкрота, буквально несколько дней назад были внесены изменения в разрешения на строительство этих объектов. Теперь официально застройщиком выступает Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в Краснодарском крае. Это все текущая работа фонда. Кроме того, в ближайшее время мы ждем решений Наблюдательного совета ППК по еще более чем 20 объектам.

— Какова перспектива развития ситуации с обманутыми дольщиками? Есть ли угрозы для появления новых? В какой срок планируется решить проблемы всех существующих?

— Что касается угрозы появления новых обманутых дольщиков, то здесь у края на сегодняшний день очень устойчивые позиции. Благодаря тому, что мы четко видим любые существенные отставания по введению объектов строительства в эксплуатацию через реестр, у местных властей и надзорных ведомств есть возможность подключаться к решению проблем застройщиков на ранних стадиях. Как только становится понятно, что объект замедляется или компания испытывает трудности, администрация подключается к помощи, поиску средств и инвесторов в ручном режиме. Это помогает решить проблемы и восстановить сроки до того, как работы полностью встанут. Такая система работы позволяет нам рассчитывать на то, что в регионе не будут появляться новые долгострои и обманутые дольщики.

Что же касается перспектив решения проблем тех объектов, которые стоят сейчас, то надо отметить, что в крае за последние пять лет был сформирован ряд механизмов восстановления прав обманутых дольщиков. В 2018 году по инициативе губернатора и прокуратуры края был принят закон № 3792-КЗ о дополнительных мерах поддержки дольщиков, который уже сегодня помог муниципальным властям найти десятки инвесторов, готовых завершить строительство проблемных объектов с усло­вием выделения компенсационных участков. Эта мера прекрасно работает для инвестиционно привлекательных домов. Для тех, которые неинтересны новым застройщикам, губернатором Кубани было создано еще два механизма: выделены субсидии в размере 1,5 млрд рублей для достройки сложных ЖК, а также создан Фонд защиты прав дольщиков Кубани. В совокупности все эти меры позволяют нам быть уверенными в том, что удастся найти механизм и начать работы по каждому объекту в ближайшие два-три года.

— Евгения, что является стоп-фактором в решении таких проблем?

— По нашему опыту, самой большой проблемой являются объекты, возводимые с нарушениями, а также отсутствие документов по многим стройкам. За долгие годы, которые долгострои проводят в заморозке, разрешения, проекты, техусловия и прочая документация теряются. Восстанавливать ее приходится по крупицам, это занимает очень большое количество времени. К тому же в большинство проектов необходимо вносить изменения, чтобы дома соответствовали современным требованиям безопасности и инфраструктурной обеспеченности. Однако все эти проблемы решаемы, просто сильно тормозят процесс достройки.

— Насколько сильно меняется концепция ЖК, попавшего в ранг долгостроев? По сути, изменение концепции или сокращение числа объектов благоустройства — это, с одной стороны, нарушение прав дольщиков — они ведь покупали определенный объем услуг. С другой стороны, это вынужденная необходимость со стороны застройщика. Как регулируется данный момент? Как он должен регулироваться в идеале?

— Согласно законодательству, проект, а соответственно, и сама концепция жилого комплекса, передаваемого на достройку, не меняется. Дольщик получает все те условия, которые прописаны в договоре долевого участия. Единственное, может увеличиться количество парковок или общих зон, так как зачастую приходится приводить эти показатели к нормативам. Поэтому говорить о каком-­либо изменении самого проекта, а тем более об ущемлении прав дольщиков нет причин.

— В начале июля были приняты поправки к законодательству, позволяющие помогать и участникам ЖСК. Сколько обманутых дольщиков в этой сфере? Сколько проблемных объектов возводились в формате ЖСК?

— Проблема ЖСК — больная тема для нашего края. По данным администрации региона, мы можем говорить о порядка 40 проблемных жилищно-строительных кооперативах на Кубани. Назвать более точную цифру и количество участников строительства на данный момент невозможно, так как не все ЖСК сами знают полный список своих пайщиков. Принятые поправки, действительно, позволяют применять механизмы возмещения фонда к тем ЖСК, которые имеют разрешения на строительство и у пайщиков которых есть договоры о передаче жилых помещений. Чтобы использовать такую возможность, в крае будет формироваться реестр таких объектов и по ним также начнется работа по восстановлению прав граждан.

— Что необходимо знать покупателю, на что обратить внимание, где получить гарантию, чтобы не стать обманутым дольщиком?

— Прежде всего, покупая квартиру, стоит обратить внимание на застройщика и его опыт, узнать, какие объекты им уже были сданы, соблюдались ли сроки. Кроме того, важно изучить документацию. Согласно требованиям закона, все данные о деятельности строительных организаций, а также разрешительная и проектная документация на объекты должна быть выложена в открытом доступе на сайте компании. Важно обратить внимание на актуальность проектной декларации — она должна регулярно обновляться, — а также на отчеты о ходе строительства объекта. Все это особенно важно для комплексов, возводимых по старым ДДУ.

Объекты, строительство которых началось после 1 июля 2019 года, возводятся по системе проектного финансирования с применением эскроу­счетов. В этом случае средства дольщика полностью защищены и хранятся на отдельном счете в уполномоченном банке до момента передачи квартиры, поэтому у граждан есть возможность вернуть всю внесенную на эскроу-счет сумму в любой момент. На сегодня это самая надежная защита для
дольщиков.

— Какие объекты в Краснодаре самые проблемные? Какие работы (переговоры, поиск инвестора, подготовка документации и т. д.) ведутся по ним?

— Сложно выбрать самый проблемный объект. За каждым из этих домов стоят судьбы сотен людей, для которых их дом самый важный и самый проблемный. Конечно, есть те ЖК, которые инвесторам достраивать невыгодно, есть объекты, которые стоят замороженными по 7–10 лет. Самые сложные случаи попадают на рассмотрение ППК для принятия решения о возмещении средств или достройке Фондом защиты дольщиков Кубани. Сегодня идут работы по обследованию целого ряда таких домов, по двум десяткам уже подано ходатайство региона в ППК. Для решения проблем ряда сложных проектов губернатором Краснодарского края Вениамином Ивановичем Кондратьевым были выделены отдельные субсидии. Благодаря им уже удалось сдать четыре сложных проекта: ЖК «Фонт Карасун», ЖК «Талисман», ЖК «Территория счастья» и ЖК «Южный».

— Почему, на ваш взгляд, в нашем крае такая сложная ситуация в сфере строительства?

— Причины сложившейся ситуации — в сочетании целого ряда факторов. Это и лояльные требования к застройщикам начала 2010-х годов, и кризис, который разразился в середине десятилетия. Ситуация для застройщиков резко поменялась: выросли цены на материалы, наблюдались падения спроса на недвижимость, были ужесточены требования к объектам и финансовой состоятельности компаний — все это в совокупности стало причиной роста числа банкротств застройщиков. Однако важно понимать, что этот процесс был примерно одинаков в большинстве регионов и то, что Кубань находится в числе лидеров по количеству обманутых дольщиков, — результат большого общего объема жилищного строительства. Нет проблемных объектов только в тех регионах, где ничего не строится.

— Поправки к закону № 214-ФЗ смогут остановить рост дальнейшего числа обманутых дольщиков и числа недостроев?

— Я считаю, что система проектного финансирования обеспечивает нужный уровень защиты и, с одной стороны, дает застройщикам гарантию финансирования проекта, а с другой — сохраняет деньги дольщиков до момента передачи им квартиры. Думаю, что на сегодняшний день закон максимально защищает права граждан — участников долевого строительства. Система эскроу-счетов позволит избежать главного фактора мошенничества — нецелевого использования средств дольщиков, поэтому уверена, что она позволит избежать и появления новых проблемных объектов.

Евгения Гладущенко

Артем Миронов, основатель проекта «Голос города»

Сайт «Деловой газеты.Юг» поговорил с Артемом Мироновым о создании проекта «Голос города», его развитии и планах вывести иммерсивные променад-спектакли на один уровень популярности...

Смотреть видеосюжет онлайн

Пожалуйста подождите, идет обновление страницы