Курсы валют
75.81
89.89

Квадратные метры растут в цене: что происходит на рынке жилья в Краснодаре

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
27.10.2020 10:09
Эксперты рынка недвижимости рассказали «ДГ.Юг» о том, как в этом году изменились цены и спрос на жилье в Краснодаре
Читайте нас на Яндекс.Новости

В Краснодарском крае по-прежнему идет активное жилищное строительство. По объему введенного застройщиками жилья в первом полугодии регион вышел на третье место после Москвы и Московской области. Большое количество новостроек оказывает ценовое давление на вторичный рынок. Однако частные владельцы не спешат сбрасывать цены.

В Краснодаре, по данным консалтинговой компании Macon, объем возводимого многоквартирного жилья на апрель 2020 года составлял 5,3 млн квадратных метров. Больше всего в столице Кубани строят бюджетных жилых комплексов. Цены на жилье стабильно растут, доходы населения традиционно падают. Поэтому самыми продаваемыми являются квадратные метры в жилых комплексах класса стандарт. В классе комфорт ситуация находится на примерно том же уровне, а в бизнес- и элит-классах заметен постоянный спад. Наибольший спрос в этом году на вторичное жилье был в середине марта, после чего наступило снижение. Это связано с карантином и пандемией коронавируса, которая внесла свои коррективы в развитие рынка недвижимости по всей России. По оценкам Macon, в Краснодарском крае наблюдался самый большой рост цен на вторичное жилье по стране — целых 6%.

Квартира как капиталовложение

На ценообразование в сегменте вторичной недвижимости оказывает влияние несколько факторов: месторасположение, качество и состояние дома, наличие и качество ремонта, планировка и, конечно, этаж. Квартиры на первом и последнем этажах, как правило, ниже в цене. Помимо вышеназванных факторов, на формирование цены на рынке вторичной недвижимости в Краснодаре влияет низкий уровень ипотечной ставки, а также специфическая экономическая ситуация, сложившаяся в стране, отмечает руководитель направления вторичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. В частности, у жителей Краснодара сформировалась потребность в накоплении сбережений. Поэтому инвестиции в недвижимость сейчас воспринимаются как выгодные и надежные капиталовложения. 

Как считает главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина, на цены на вторичном рынке также влияет конкуренция с новостройками, которые сегодня возводятся преимущественно комплексно, с собственной инфраструктурой. Это повышает востребованность такого жилья и усиливает давление на вторичный рынок.

По состоянию на сентябрь 2020 года спрос на вторичном рынке обогнал уровень сентября прошлого года в 2,1 раза. По словам Руслана Закирьянова, у краснодарцев увеличился интерес к покупке жилой недвижимости всех категорий. Наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их доля в структуре спроса — 48 и 31%, зафиксирован рост +2,4 раза и +2,1 раза соответственно. 

Виктория Кирюхина отмечает разнонаправленную динамику средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке Краснодара в 2020 году. Наибольшее падение было отмечено в апреле, во время самоизоляции, — оно составило –2,7%. Максимальный рост — в сентябре (+2,7 % за месяц). Всего же с начала 2020 года текущая цена стала выше на 1,7% — это хорошая динамика с учетом отсутствия государственной поддержки по ипотеке, как на первичном рынке. При этом, по данным «Циан», по итогам первого полугодия 41% ипотек был выдан на покупку строящегося жилья от застройщика, остальные 59% — на приобретение квартиры на вторичном рынке.

Покупай, а то проиграешь

На вторичном рынке Краснодара Руслан Закирьянов отмечает еще один тренд — уверенный рост популярности студий. Несмотря на то, что их доля в предпочтениях жителей составляет всего 10%, за год интерес к покупке этого типа жилья увеличился в 2,4 раза. Благодаря этой динамике студии имеют все шансы стать наиболее предпочтительным типом жилья у краснодарцев. Согласно исследованию «Авито Недвижимости», Краснодар лидирует по количеству таких объектов, выставленных на продажу. По состоянию на конец августа 2020 года доля студий в общем объеме предложений составила 6%. 

Общее же предложение в сегменте продажи вторичной недвижимости Краснодара за год, наоборот, снизилось на 12,7%. По мнению Руслана Закирьянова, сегодня обстоятельства складываются благоприятно как для покупателей, так и для продавцов жилья. Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья составляет 55 600 рублей, что выше, чем в прошлом году, на 3%. В ближайший период, пока ипотечные ставки на рынке держатся на низком уровне, цены вряд ли снизятся. В свою очередь, покупатели смогут сделать выгодную инвестицию, которая на фоне девальвации рубля поможет сохранить деньги. 

«Текущий уровень спроса на вторичном рынке превышает прошлогодний на 40–60%, — комментирует Виктория Кирюхина. — Падение до 60% было отмечено только в период самоизоляции — с конца марта. Однако уже с середины апреля наблюдается положительная динамика спроса, которая сохранилась по сей день».

Как отмечает президент Кубанской палаты недвижимости Александр Литовка, спрос с начала года сместился в сторону первичного рынка, поскольку его очень сильно подстегнула ипотека с государственной поддержкой. Мало кто ожидал таких больших объемов заявок. Ипотечные сделки на сегодня составляют примерно 70–80% от общего объема продаж. Государственная программа поддержала и саму строительную отрасль, и рынок жилья. Поэтому цены на квадратный метр вряд ли станут снижаться.  

Около 70% покупателей, по оценкам Александра Литовки, иногородние, 30% — местные жители. Причем едут отовсюду: из Благовещенска, Хабаровска, Санкт-Петербурга и других городов. География тех, кто покупает в Краснодаре жилье, достаточно обширная.   

Вторичный рынок задавят новостройки?

В ближайшей перспективе Руслан Закирьянов ожидает снижения количества предложений при одновременном увеличении спроса. На фоне риска второй волны пандемии основные изменения коснутся, прежде всего, инструментов поиска и покупки недвижимости. Сегодня все больше людей начинают смотреть приглянувшуюся квартиру дистанционно, с помощью видеосвязи. Сделки, в свою очередь, тоже постепенно переходят в онлайн. Незаменимым сервисом станет возможность быстрой проверки квартиры, что особенно актуально для вторичного сегмента недвижимости. Потенциальные покупатели, несмотря на ограниченность во времени, должны будут принять взвешенное решение о приобретении, проверив жилье на всевозможные риски: наличие второго собственника, замешана ли квартира в мошеннических схемах. Сегодня это уже тоже можно сделать онлайн, констатирует собеседник «ДГ. Юг».

По мнению Виктории Кирюхиной, с учетом ожидаемого продления субсидированной программы на первичном рынке рынок готовой недвижимости продолжит испытывать давление со стороны застройщиков. Этому способствует и принятие нового генплана, согласно которому Краснодар станет пилотным городом для отработки механизма комплексного развития территорий. Однако речь в нем идет о долгосрочной перспективе. Пока же, до конца года, цены будут стагнировать — активнее наращивать стоимость собственники смогут после завершения программы субсидирования на первичном рынке.

Однако, как считает эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова, на вторичном рынке цены до конца года не снизятся. Для этого необходимо, чтобы рынок находился в стагнации около 5–6 месяцев, а такого в городе не наблюдается. Наоборот, спрос на квадратные метры растет.

Дмитрий Райв

Анна Тур, тренер по коммуникациям

Автор проекта «Просто говори», телеведущая Анна Тур рассказала сайту «Деловая газета.Юг» о важности тренингов по развитию разговорной речи для топ-менеджеров и владельцев бизнеса

Смотреть видеосюжет онлайн

Пожалуйста подождите, идет обновление страницы