Курсы валют
74.36
90.41

Выживание в «квадрате»: как пандемия влияет на рынок коммерческой недвижимости Краснодара

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
23.11.2020 15:21
В Краснодаре с началом второй волны пандемии спрос на коммерческую недвижимость снова начал видоизменяться
Читайте нас на Яндекс.Новости

Снижение доходов бизнеса серьезно отразилось на рынке коммерческой недвижимости. В Краснодаре с началом второй волны пандемии спрос на квадратные метры снова начал видоизменяться. Компании переживают новый виток оптимизации и выбирают наиболее ликвидные и привлекательные площади.

На рынке коммерческой недвижимости Краснодарского края, по оценкам компании «Авито Недвижимость», самой востребованной категорией с точки зрения покупки остаются площади свободного назначения (36%). Далее в общей структуре спроса следуют торговые помещения (26%) и гостиницы (21%). Менее интересны для покупателей офисы (7%), производственные пространства (4%), общепит (3 %) и склады (2%). Для арендаторов наибольший интерес также представляют площади свободного назначения, а также торговые помещения и офисы. Их доли составляют 39, 23 и 20% соответственно. 

Как считает руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев, такая популярность помещений свободного назначения не удивительна. Во многом она связана с их универсальностью и зачастую более выгодной ценой по сравнению с другими коммерческими объектами.

«К концу октября текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2019-го спрос на приобретение коммерческой недвижимости в Краснодарском крае увеличился на 13%. Спрос на покупку торговых площадей вырос на 16%, а на покупку офисных помещений — на 8%, — прокомментировал Тимур Зайцев. — При этом интерес к аренде торговых площадей за тот же период снизился на 13 %, а офисов — на 9%».  

Удаленка заменила офисы

В Краснодаре большую часть этого года активность участников рынка в целом уступает прошлогодним показателям. К концу апреля спрос среди арендаторов был на 80% ниже, чем год назад, а среди покупателей снизился на 70%, отметил главный эксперт аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Но если сегмент покупки восстановился довольно быстро (по всей видимости, многие решили найти помещения по привлекательным ценам сразу после выхода из первой волны пандемии), то активность арендаторов была ниже, чем год назад, вплоть до начала лета. Летом в отдельные недели, по оценкам Алексея Попова, активность пользователей была на 35% выше, чем за аналогичный период прошлого года, в сегменте аренды и на 60% выше в сегменте продажи. Но с началом второй волны число просмотров объявлений об аренде стало на 20% ниже, чем год назад, а активность покупателей снизилась на 30%. 

Стоимость аренды торговых помещений в Краснодаре в начале ноября, по оценкам «Циан», составляла 11 тыс. рублей за квадратный метр в год. В начале года этот показатель был равен 11,8 тыс. рублей. Таким образом, ставки в течение года снизились на 7%. При этом весной ставки падали еще сильнее — в  среднем на 12% относительно начала года. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью от 50 до 100 квадратных метров, расположенные в Центральном внутригородском округе. 

Как отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» в Краснодаре Ольга Вожжова, количество заявок на подбор коммерческих помещений в целом снизилось примерно в три раза. Бизнес снова вынужден адаптироваться. Дистанционное управление и работа на дому многим компаниям заменили офисы. Для потребителей пункты выдачи товара и курьерская доставка заменяют магазины и фудтраки. Для потенциальных арендаторов офисных и складских помещений стоимость квадратного метра снизилась. Зато для потенциальных арендаторов торговых площадей и помещений свободного назначения ставка, наоборот, выросла, констатирует Ольга Вожжова.  

По оценкам собеседницы «ДГ. Юг», развитие услуг сервисов доставки привело к тому, что при выборе помещений одним из основных факторов для арендаторов стало наличие зон погрузки-разгрузки и парковки. Арендаторы, бизнес которых не зависит от доставки, выбирают помещения, требующие минимальных затрат на первых порах. Либо максимально комфортные для себя условия, такие как арендные каникулы для проведения ремонтных работ или снижение ставки в счет ремонта, возможность субаренды.

Когда условия диктуют арендаторы

Рынок коммерческой недвижимости сегодня в большей степени стал рынком арендатора. И эта тенденция сохранится ближайшие пять лет, констатируют его участники. Однако не все так плохо, как кажется на первый взгляд. Как рассказал Роман Домащенко, учредитель компании «Восход», занимающейся сдачей коммерческих площадей в аренду, все его офисные и складские помещения на сегодня сданы в аренду и свободных площадей нет. 

«При этом нельзя сказать, что мы «провалились» по арендной плате, — комментирует Роман. — Арендные ставки как были у нас от 750 до 950 рублей за квадратный метр до карантина, так сохраняются и сегодня. Мы сделали хороший ремонт, и к нам переехали из старых офисов. За июнь — июль сдали все площади, включая офисные помещения на складах в промзоне».

Спрос во многом зависит от самих помещений. Арендаторы стали более требовательны: им нужен свежий ремонт, хороший вид из окна, качественные коммуникации и парковка. Поэтому происходит вполне естественная ротация арендаторов. Из менее качественных офисов арендаторы мигрируют в более качественные помещения за ту же стоимость квадратного метра, а порой и меньшую. По наблюдениям Романа Домащенко, при отсутствии парковки у офисов в центре города есть большие проблемы со сдачей в аренду третьих, четвертых, пятых этажей и выше. По ставке 500–650 рублей за «квадрат» сегодня можно арендовать достаточно приличный офис в центре. 

«Сегодня с рынка начинают уходить непрофессионалы, случайные люди, которые строили или просто покупали офисы под сдачу в аренду и получали пассивный доход, — констатирует учредитель компании «Восход». — Большое количество пустующих офисных помещений выставлено на продажу. При этом конкуренция на рынке все равно растет, привлечь клиентов становится все сложнее. Затраты арендодателей увеличиваются: растут инфляция, налоги на землю и имущество в сегменте коммерческой недвижимости. А стоимость аренды остается практически прежней».   

«Мы сохранили ставки, которые у нас были год назад, до пандемии, от 600 рублей за квадратный метр, — подтверждает Анна Бронникова, генеральный директор компании ANTRADE, сдающей помещения в аренду. — Во время весеннего карантина делали скидки до 50 %, но теперь вернулись к прежним ценам. Хотя несем дополнительные издержки, делая после каждого арендатора ремонт помещений. На сегодня у нас сдано 100 % офисных площадей».

По словам Анны Бронниковой, половина клиентов из тех, что съехали, закрылись. Другие, наоборот, стали расширяться, и с увеличением количества рабочих мест им понадобились большие площади. Спрос за последний месяц активизировался по сравнению с первыми двумя осенними месяцами. 

Бизнес уходит в новостройки

В новостройках спрос на коммерческие помещения участники рынка оценивают как высокий. Причем он существенно вырос за последние 3–6 месяцев. Наиболее ликвидные площади — 30–60 квадратных метров. Есть спрос и на более крупные помещения в престижных локациях — 80–120 квадратных метров. Руководитель дирекции маркетинга и анализа компании «АСК» Денис Сериков наблюдает возросший интерес к коммерческим помещениям в проектах эконом- и комфорткласса в составе крупных спальных районов и в проектах бизнес-класса, которые расположены в историческом и деловом центре Краснодара.

«По своим проектам мы испытываем очень высокий спрос. Чтобы его отрегулировать и не продавать помещения слишком быстро, мы пересматриваем один раз в месяц ценовую политику, — рассказал Денис Сериков. — Увеличилось количество покупателей, которые хотят приобрести сразу большие площади — 300–800 квадратных метров единовременно. В среднем в проектах эконом- и комфорткласса цена на коммерцию первых этажей варьирует в пределах 90–120 тыс. рублей за квадратный метр. Проекты бизнес-класса и в престижных локациях выставлены на продажу по ценам 120–250 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от ориентации на основные потоки посетителей и от площади. Что касается аренды, то по объектам нашего холдинга уровень цен за девять месяцев увеличился на 20–40%. Максимальный процент прироста цены установлен на проекты финальной стадии готовности, проекты комфорт- и бизнес-класса в престижных и густонаселенных локациях». 

Востребованность района существенно зависит от его удаленности от центра, численности и плотности населения. Денис Сериков отмечает повышенный спрос в центре города, в районе Ближнего Западного обхода и микрорайона Гидростроителей. Для аренды наиболее ликвидная площадь — 20–40 квадратных метров. Но есть спрос и на более крупные помещения в престижных местах — 60–100 квадратных метров.

Как отмечает коммерческий директор компании «ЮгСтройИмпериал» Сергей Радкевич, актуальны и востребованы помещения свободной планировки с возможностью адаптации под любой бизнес. В большинстве своем остаются востребованными площади под малый бизнес: салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины, детские секции. 

Застройщики сегодня как можно скорее стремятся построить новые жилые комплексы и максимально их заселить. Поэтому коммерческая недвижимость в новостройках вышла на новый уровень спроса. По словам Ольги Вожжовой («Этажи»), раньше покупка коммерческих помещений в сданном, но не полностью заселенном доме вызывала опасения, а предложение коммерции в еще строящемся объекте или на стадии котлована — даже негодование со стороны покупателей. Сегодня же в день может пройти от трех до десяти сделок. Параллельно эти же помещения покупатели могут сдать в аренду. В итоге к моменту сдачи дома в эксплуатацию торговая линейка жилого комплекса может быть полностью сформирована. Это повышает стоимость жилой недвижимости в глазах потенциальных или реальных покупателей квартир. 

Чтобы клиентам стало интересно

Застройщики со своей стороны делают все, чтобы повысить интерес покупателей и арендаторов к коммерческим помещениям. «Основываясь на опыте с уже сданными объектами и пожеланиях будущих собственников коммерческих помещений, мы учитываем их интересы при проектировании. Например, количество входов, высоту потолков и подоконников, наличие индивидуального или общего санузла на несколько комнат», — рассказал Сергей Радкевич («ЮгСтройИмпериал»). 

Как считает Денис Сериков (АСК), нужно тщательно выбирать локации для размещения коммерции, проектировать оптимальные площади лотов, подводить все необходимые коммуникации, делать по возможности отдельные входы, большие витрины, организовывать вход с уровня земли. Все эти параметры увеличивают привлекательность коммерческой недвижимости в целом.

«Если говорить о сохранении интереса арендаторов, то наиболее очевидным вариантом в данном случае видятся согласование более лояльных условий оплаты, пересмотр ценовой политики и предоставление различных скидок. В условиях продолжающейся пандемии и связанной с этим экономической неопределенности финансовые послабления будут оценены арендаторами по достоинству, — уверен Тимур Зайцев («Авито Недвижимость»). — В отдельных случаях эффективной мерой также является привязка арендной ставки к торговому обороту компании-арендатора. Так бизнес получает некоторые гарантии в условиях сохранения нестабильной ситуации на рынке». 

С точки зрения привлечения новых клиентов и повышения интереса к объектам сегодня существует достаточно широкий спектр мер, способных помочь арендодателям добиться поставленных целей. По мнению собеседника «ДГ. Юг», можно эффективно адаптировать и при необходимости перепрофилировать собственные помещения под текущие потребности бизнеса и реалии рынка. За счет активного развития интернет-торговли популярным решением становится трансформация помещений свободного назначения в помещения для онлайн-ретейла, пункты выдачи заказов, новые форматы — dark store и dark kitchen. Несмотря на то что такие преображения требуют от собственников и арендаторов вложений в дополнительные мощности, более комплексные вентиляционные решения, данный подход позволяет арендодателям сохранять и повышать интерес к своим объектам. 

Другой эффективной мерой является «нарезка» помещений и их последующая сдача малым предпринимателям, резюмирует Тимур Зайцев. 

Свои комментарии по поводу изменения спроса на коммерческую недвижимость ДГ.Юг дали эксперты рынка офисной и складской недвижимости: Владимир Жаринов, директор агентства коммерческой недвижимости «ЧФК-Недвижимость» и Петр Науменко, руководитель коммерческого департамента ЗАО «Торус».


Владимир Жаринов, директор агентства коммерческой недвижимости «ЧФК-Недвижимость»: 

В сегменте офисной недвижимости спрос упал. Клиенты стали брать в аренду меньшие площади, коворкинги перестают быть трендом. Во многих компаниях сотрудники переходят на удаленную работу. В нашей практике есть несколько кейсов, когда клиенты постепенно сокращали арендуемые площади, а потом полностью ушли на удаленку. Многие боятся второй волны пандемии и неопределенности. Ставки аренды офисной недвижимости в среднем упали на 150–200 рублей за квадратный метр.  

А вот о сегменте торговой недвижимости нельзя сказать, что цены слишком просели. В ликвидных объектах, которых в городе не так много, спрос по-прежнему превышает предложение, и стоимость квадратного метра там остается высокой. Например, в топовых жилищных комплексах на первых этажах стоимость покупки коммерческой недвижимости доходит до 500 тыс. руб­лей за квадратный метр. В районе Западного обхода цены колеблются от 70 до 150 тыс. рублей за «квадрат». Покупку коммерческой недвижимости многие стали рассматривать как инструмент инвестиций и приобретают ее для последующей сдачи в аренду. Проценты по банковским вкладам опустились до минимума, держать свободные деньги в банках стало невыгодно. При этом в коммерческой недвижимости доходность в два раза выше, чем в жилой. При вложении в коммерческую недвижимость собственник будет получать 7–8 % годовых, в жилую — 2,5–3 %.

Еще до пандемии наблюдался тренд смещения спроса на коммерческую недвижимость из центра в спальные районы. Уже в 2019 году традиционная торговля начала понемногу отставать от торговли онлайн. Пандемия же стала катализатором этих процессов. Сегодня даже крупные торговые центры начинают ощущать проблемы с арендаторами и сами искать клиентов, приглашая из других ТРЦ. Раньше такого не наблюдалось. 

Те, кто перешли на удаленный режим работы, совершают основные покупки в спальных районах или делают заказы онлайн. Поэтому небольшие торговые центры, которые открываются в жилых микрорайонах, вынуждены работать по принципу больших комплексов, чтобы привлечь клиентов, — рассматривать некую матрицу арендаторов, вводить единые бонусы и так далее. Будущее — за малыми форматами торговли и онлайн-заказами. Крупные торговые центры вынуждены будут переформатироваться. Станет больше открываться складских помещений, откуда товары будут напрямую доставлять по домам. Пандемия только ускорит эти процессы.  


Петр Науменко, руководитель коммерческого департамента ЗАО «Торус»:

Спрос на складскую недвижимость можно разделить на две части: площади класса В и С и площади класса А. Первый сегмент направлен на мелкий и средний бизнес. Много проблем именно в этом секторе из-за снижения доходности и наличия конкуренции со стороны новых объектов. Только в 2020 году отдельных объектов в Краснодаре было построено на несколько тысяч десятков квадратных метров. Новые объекты на рынок выводят с агрессивной ценовой политикой, которая ломает текущий подход к ценообразованию.

Острый дефицит качественных складских площадей, сформированный в 2017–2018 годах, снижается из-за ежегодных вводов новых объектов. Сейчас даже можно отметить вакантность площадей в районе 5–10 %. Есть запросы на площади от 4 до 10 тыс. квадратных метров.  

Что касается офисной недвижимости, то коррективы в аренду офисов внес карантин и его последствия. Сейчас бизнес нацелен на оптимизацию затрат, компании уменьшают арендные площади и экономят. Арендная ставка по офисам на некоторых объектах снизилась на 15%. Клиенты чаще спрашивают небольшую площадь — от 15 до 25 квадратных метров. Некоторые объекты в конце 2019 года были заполнены почти на 100 %. Сегодня же вакантность составляет от 15 до 30 %. Увеличение ставок аренды на 2021 год, несмотря на рост затрат на содержание объектов, арендодатели не рассматривают.

Группа компаний «Торус» занимается строительством и сдачей в аренду коммерческих помещений. Мы представлены практически во всех категориях коммерческой недвижимости. У нас есть два складских комплекса и один бизнес-центр. На своем складском комплексе мы ведем строительство склада А-класса общей площадью 37 тыс. квадратных метров. В этом году нам удалось удержать общую высокую заполняемость по всем объектам. Мы не останавливаемся в поисках дополнительных услуг для арендаторов: на своих территориях оказываем услугу клининга офисных и складских помещений, ж/д-услуги, обслуживаем инженерные сети арендаторов, предоставляем комплекс услуг по безопасности и видеонаблюдению. Мы имеем собственную техническую службу, оказываем консультационную помощь. Сейчас завершаем строительство объекта нашего партнера и ведем переговоры по строительству весной 2021 года нового склада.

Дмитрий Райв

Дмитрий Набока, владелец тату-студии NBK Tattoo Collective

Владелец тату-студии NBK Tattoo Collective Дмитрий Набока рассказал о том, как начать бизнес без кредитов и инвесторов, можно ли стать профессиональным татуировщиков без художестве...

Смотреть видеосюжет онлайн

Пожалуйста подождите, идет обновление страницы