Курсы валют
63.85
70.60

Концепцию Генплана Краснодара представят в июне

12.04.2019 08:59
Работу над предварительной концепцией нового Генерального плана Краснодара завершат в июне 2019 года
Читайте нас на Яндекс.Новости

Специалисты «Научно-исследовательского института перспективного градостроительства» планируют представить предварительную концепцию нового Генерального плана Краснодара в июне 2019 года. Об этом сообщил гендиректор организации Сергей Митягин в ходе заседания общественного Градостроительного совета при губернаторе Кубани.

Как сообщает пресс-служба администрации города, в ходе совещания было отмечено, что работу над документом ведут уже четыре месяца. Специалисты уже завершили анализ действующего Генплана Краснодара 2012 года, а также провели сбор первичных данных.

В настоящее время впервые для города разрабатывают цифровой топографический план территории. Выполнена аэрофотосъемка, ведется обработка полученных материалов. В итоге будет подготовлена топогеодезическая основа для построения Генплана.

По словам Митягина, предварительные проработки, концепцию документа и «сценарий развития» Краснодара специалисты института готовы будут представить в июне. «Краснодар должен получить качественный Генеральный план. Городу нужен актуальный, работающий градостроительный документ, который позволит решить существующие инфраструктурные проблемы, а также обозначить и закрепить все зеленые зоны на территории города», - подчеркнул в ходе совещания губернатор Кубани Вениамин Кондратьев.

Разработчики Генплана, в свою очередь, заверили, что документ разрабатывают с учетом того, чтобы достичь установленных нормативов по обеспеченности зелеными зонами, а также соцобъектами и другой инфраструктурой.

Кондратьев поддержал эту работу, подчеркнув, что завершить ее необходимо до конца текущего года.

Во время совещания также было принято решение включить в рабочую группу по подготовке Генплана представителей общественности. Глава Краснодара Евгений Первышов отметил, что эта работа максимально открыта. Так, действует официальный сайт проекта: генплан-краснодар.рф, где опубликована информация о текущих этапах разработки и рабочая документация.

Как сообщал сайт «Деловая газета.Юг», действующий Генеральный план столицы Кубани был утвержден Городской думой в январе 2012 года. Затем «Краснодаргражданпроект» разработало проект внесения изменений в этот документ, поскольку власти муниципалитета решили, что он устарел.

Первые публичные слушания по Генплану были назначены на ноябрь 2015 года, но потом их несколько раз переносили, в результате слушания начались на год позже. В начале декабря 2016 года губернатор Вениамин Кондратьев подверг Генплан резкой критике и рекомендовал тогда еще и.о. мэра Краснодара Евгению Первышову освободить от занимаемых должностей тех, кто вносил изменения в него. В итоге Генплан в декабре 2016 года после публичных слушаний отправили на доработку.

В августе 2018 года глава Краснодара рассказал, что по согласованию с краевыми властями было принято решение не корректировать, а разрабатывать новый актуальный Генеральный план. На эти цели было подтверждено финансирование из бюджета Краснодарского края. Так, в 2018-2020 годы городу на эти цели выделят 130 млн рублей.

В ноябре 2019 года стало известно, что подготовкой документа займется «НИИ Перспективного градостроительства». В общей сложности вся работа над новым Генеральным планом Краснодара может занять до 3 лет. Полтора-два года потребуется проектировщикам, около года займет процедура согласований.

Алексей Зацепилин, основатель сети кофеен «Зацепи кофе»

Создатель сети «Зацепи кофе» рассказал сайту «Деловая газета.Юг» о развитии своего бизнеса и о том, как выделиться среди множества кофеен

Смотреть видеосюжет онлайн

Эскроу-счет – от долевого участия к новому проектному финансированию

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
11.04.2019 18:11
Заместитель председателя Юго-Западного банка Сбербанка Ирина Ткаченко рассказала о новой системе финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу
Читайте нас на Яндекс.Новости

Новая система финансирования жилищного строительства, при которой на смену долевому инвестированию граждан приходит банковский кредит, снижает риски и открывает дополнительные возможности перед всеми заинтересованными сторонами – девелоперами, банками и населением, уверены в Сбербанке.

Хотя поправки в федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (N 214-ФЗ) вступили в силу только минувшим летом, уже в 2019 году Юго-Западный банк Сбербанка России намерен в три раза увеличить объем кредитования застройщиков. Основания для амбициозных планов есть. Сбербанк первым в стране создал специальный продукт для проектного финансирования застройщиков в рамках нового законодательства, который кардинально отличается от классической схемы. О его конкретных преимуществах, а также о специфике работы банка со строительной отраслью в новых условиях рассказала заместитель председателя Юго-Западного банка Сбербанка Ирина Ткаченко.

- О новой системе финансирования жилищного строительства, которая только складывается после поправок в закон о долевом строительстве, эксперты высказываются по-разному. Вы, судя по заявленным планам, настроены оптимистично?

- Мы видим несомненные преимущества, заложенные в новую схему жилищного финансирования и постараемся, со своей стороны, их максимально усилить для всех участников девелоперских проектов, которые пойдут по этому пути.

Застройщик, ранее использовавший средства покупателей по договорам долевого участия (ДДУ), теперь уже на первоначальном, самом сложном этапе капитальных затрат, сразу получает банковское финансирование. Риск остановки или замедления темпов строительства из-за отсутствия денежного потока на покрытие материальных расходов, сводится к минимуму.

Для потенциальных покупателей защита денег при покупке квартиры, а речь идет о серьезных для людей суммах, - один из важнейших моментов. Клиент теперь может быть уверен, что дом, в котором он приобретает квартиру, будет достроен, а его деньги, вложенные в строительство в начале реализации проекта, не «зависнут», в случае возникновения сложностей, на счете застройщика. По новой схеме средства покупателей поступят только на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока жилой комплекс не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

А если у девелопера все же появились трудности с исполнением обязательств, например, застройщик просрочил передачу квартиры участнику долевого финансирования более чем на два месяца, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия — и банк вернет ему все средства со счета-эскроу. И еще один плюс, о котором далеко не все знают, – деньги на счетах-эскроу в размере до 10 млн руб. застрахованы государством. И в случае проблем не у застройщика, а у банка, покупатель жилья получит со счета-эскроу свои средства, в размере не более 10 млн руб. Для территории обслуживания Юго-Западного банка этой сумме соответствует стоимость почти любой новой квартиры.

Что касается непосредственной работы с эскроу-счетами, то в середине прошлого года мы обучили специалистов в 99% наших отделений на Юге и Северном Кавказе. Так что банк готов профессионально обслуживать клиентов в этой сфере.

- А чем новая финансовая конфигурация интересна банку?

- Во-первых, мы заинтересованы в снижении потенциальных рисков. Напомню, что банк – эскроу-агент покупателей недвижимости, и банк, кредитующий девелоперский проект — это один и тот же банк. За счет большей, чем раньше, вовлеченности в конкретный бизнес-проект, в котором Сбербанк выступает основным финансовым оператором и экспертом, мы качественнее мониторим ситуацию, знаем реальное положение дел на каждом этапе строительства и способны на ранних стадиях выявить проблемы и помочь застройщику без потерь выйти из кризиса.

А во-вторых, цена риска всегда отражается на стоимости заемных ресурсов. Меньше риск – выгоднее условия кредитования проекта. Именно это – нефиксированную процентную ставку, Сбербанк сегодня предлагает строительным компаниям при проектном финансировании, и она – наше главное конкурентное преимущество.

Для застройщика нефиксированная процентная ставка будет постоянно меняться по мере пополнения эскроу-счетов. Чем больше застройщик продает квартир на стадии строительства, тем ниже будет для него процентная ставка по кредиту. Строительная фирма может запустить проект, кредитуясь по ставке 11-12%, но, по мере роста продаж жилья и активизации работ, снизить ее до 4-5%, и это не предел. К примеру, если на эскроу-счетах проекта собрано на 20% больше средств, чем остаток по кредиту, ставка снижается в пределах 1 процентного пункта, соответственно, еще на 20% больше на эскроу-счетах – еще 1% снижается ставка и т.д. Мы будем пересматривать ее каждый месяц, анализируя среднедневные остатки по ссудной задолженности и объем денежных средств на эскроу-счетах.

Назову еще одно преимущество проектного финансирования Сбербанка при выборе нашими партнерами схемы с эскроу-счетами. Благодаря снижению рисков, минимальная доля собственных средств застройщика для получения финансирования составляет 15%. Это, без преувеличения, уникальные условия для рынка. Классическая схема проектного финансирования предусматривает порядка 30% собственных средств девелопера и 70% вложений банка. До появления системы эскроу-счетов мы финансировали строительство в соотношении 40/60. Кроме того, в качестве доли собственного участия компании банк может засчитать рыночную стоимость земельного участка или права его аренды, поэтому от застройщика может потребоваться даже меньше 15% объема средств проекта в денежном эквиваленте.

- Часть застройщиков предполагает, что система проектного финансирования с эскроу-счетами может привести к удорожанию жилья. Между денежными вливаниями покупателей-дольщиков и банковским финансированием проекта под проценты есть разница.

- Конечно, подобные настроения есть и, наверное, еще какое-то время будут присутствовать. Так нередко происходит при появлении на рынке нового масштабного продукта. Тем более 80% проектов до того, как были внесены изменения в законодательство, финансировались за счет дольщиков.

Однако, по тем стройкам, которые мы уже аккредитовали, мы не видим критичного удорожания. В Сбербанке более 10 лет работает специализированное подразделение, которое занимается только финансированием проектов в сфере недвижимости. Наши узкопрофильные специалисты говорят на одном языке с застройщиками, и знают, насколько строительство – сложный бизнес с огромным количеством нюансов. На себестоимость жилья в конечном итоге влияет много факторов – инфляция, рост цен на отдельные строительные материалы, стоимость подключения к коммуникациям, повышение НДС.

Многое зависит и от политики продаж. Если застройщик намерен реализовывать только готовое жилье, а компании, особенно работающие в сегменте бизнес-класса, нередко так и делают, то на себестоимость жилья накладывается обслуживание кредита.

Когда речь идет о массовом возведении жилья стандарт-класса, то девелоперу выгоднее продавать в период строительства и снижать процентную ставку. И механизм эскроу-счетов здесь оптимален: больше средств размещено на счетах эскроу – ниже процентная нагрузка застройщика – больше возможности у фирмы понизить цены на квартиры в своем проекте. По нашим подсчетам, себестоимость таких проектов вырастет на 5-7%, то есть ниже, чем прогнозируют застройщики (15-20%, прим. редакции).

- Продолжая предыдущий вопрос не могу не спросить о степени готовности к переменам. Сбербанк готов работать в рамках проектного финансирования с эскроу-счетами, а сами девелоперы?

- Отвечу цифрами. На сегодня по новой схеме проектного финансирования у нас проходят 8 проектов в Южном федеральном округе общей площадью 209 тыс. кв. м. Принципиальные решения по ним уже приняты. В активной разработке Юго-Западного банка еще более 20 проектов. Так что, начало положено.

Опыт и понимание специфики строительного бизнеса позволили нам раньше других на банковском рынке в максимально короткий срок создать специальную программу проектного финансирования для застройщиков, и она соответствует новой редакции закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Еще в 2018 году кредитный портфель жилищного строительства территориального банка составлял порядка 10 млрд руб., в нынешнем году мы планируем увеличить его в три раза.
Дело в том, что в ближайшее время Минстрой России представит Правительству РФ проект постановления о критериях застройщиков, которые смогут завершать строительство жилья по старым правилам финансирования. Известно, что минимальная степень готовности таких проектов должна составлять 30%, а количество заключенных договоров долевого участия граждан – не менее 10%.

Мы провели экспертизу и видим, что на территории обслуживания Юго-Западного банка, примерно, 200 строительных проектов не будут соответствовать критериям Правительства РФ. Им потребуется проектное финансирование, которое, по нашим предварительным оценкам, составит около 60 млрд. руб.

- Как, на ваш взгляд, будет меняться строительный рынок, реагируя на новую схему финансирования?

- Кардинальных изменений на рынке в 2019 году мы не прогнозируем, потому что новые требования распространяются только на тех застройщиков, которые начнут реализацию проектов по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г., когда и были внесены поправки в закон о долевом строительстве (N 214-ФЗ). Остается много жилых комплексов, которые строятся по старым правилам и, конечно, они будут сданы не в ближайшие дни. Полагаю, что нас ждет, как минимум, полтора-два года постепенной адаптации участников рынка к новому формату работы в строительной отрасли.

Вместе с тем, перемены неизбежны и новая редакция закона о долевом строительстве, введение эскроу-счетов отражают логику развития цивилизованного бизнеса, в котором гарантированы права всех, в том числе дольщиков. Само понятие обманутых дольщиков уйдет в прошлое. Больше ответственности и качественного бизнес-менеджмента потребуется от строительных компаний. Сбербанк же, со своей стороны, поможет застройщикам, и мы предлагаем уже сегодня подумать о том, как вести бизнес по-новому. Проектное финансирование – это не типовое решение, каждый проект будет иметь свои уникальные характеристики и лучше заранее, вместе с банком, изучить новую финансовую модель, понять, как она будет работать в конкретной компании.

Пожалуйста подождите, идет обновление страницы