Депутаты городской Думы Краснодара в конце июня 2022 года утвердили изменения в местные нормы градостроительного проектирования. В частности, были уточнены параметры, которые теперь будут применять при строительстве социальных объектов: детских садов, школ, поликлиник, а также при строительстве многоквартирных жилых комплексов, проектировании дорог, тротуаров, велосипедных дорожек.
В соответствии с нововведениями, при проектировании количество мест в детсадах и школах будут рассчитываться из актуальных официальных данных численности населения, опубликованных Росстатом. В частности, по новым параметрам будет увеличена площадь школ, лицеев, гимназий — в среднем на одного ученика на 5 кв.м.
Также претерпели изменения нормы по размерам земельных участков под школами и детсадами — например, при строительстве детского сада на 100 мест застройщик должен будет рассчитывать 44 кв.м на одного ребенка, а не 40 кв.м, как было ранее.
Кроме того, актуализирован расчет численности населения при строительстве новых микрорайонов. Теперь численность будет определяться путем деления общей площади застройки на 22 кв.м. Этот коэффициент позволит проектировать больше социальных объектов — школ и детских садов.
«Принятые изменения в разы повышают качество всех социально значимых показателей при градостроительном освоении территории города и фактически является новым историческим этапом развития краевого центра», — комментировал председатель комитета по строительству, градостроительной и архитектурной деятельности городской Думы Краснодара Андрей Анашкин.
Эксперты отмечают, что привязывать нормы градостроительного проектирования к актуальному количеству населения города обусловленное и правильное решение, но при этом указывают на некоторые нюансы при реализации такого подхода.
Контроль миграции за счет рыночной конкуренции
По мнению краснодарского бизнес-консультанта, профессора экономики Александра Полиди, новые нормы обременяют застройщиков в части исполнения социальной, транспортной, рекреационной инфраструктуры и т.д. Данные затраты, говорит эксперт, компании, в свою очередь, перекладывают на покупателей.
В то же время, отмечает Полиди, Краснодар сегодня входит в топ-5 самых быстроразвивающихся городов в Европе. Жилье в таком городе, по его мнению, не может стоить дешево.
«Как раз проблемы неконтролируемого роста населения привели к нарастанию в городе дискомфорта и в транспортной, и в социальной среде, и в градостроительной сфере. В комфортном для проживания городе, который является мощным магнитом для миграции жителей из других регионов, жилье не может стоить дешево. Ранее оно стоило у нас дешевле, потому что не было адекватных нормативов социальной инфраструктуры. В результате появлялись такие микрорайоны без соответствующих условий, как Музыкальный. Тут мы должны понимать, то, что жилье из-за нормативов будет дорожать – это естественно. С другой стороны, чем более комфортен и привлекателен город для миграции, тем естественно более дорогое жилье должно в нем быть», — подчеркнул Полиди.
В конце мая 2022 года Росстат по итогам переписи объявил Краснодар городом-миллионником. Согласно данным медиаофиса Всероссийской переписи населения (ВПН), в краевой столице проживают 1,107 млн человек. По сравнению с 2010 годом население кубанской столицы увеличилось на 47,6%, тогда ее численность составляла 745 тыс. человек.
По мнению Александра Полиди, регулирование миграции по законам рыночной конкуренции, а не путем создания искусственных административных барьеров, является наиболее благоприятным для развития города.
«Если есть высокая миграция – значит должен быть высокий спрос на недвижимость, на высокое качество городской среды, отсюда и достаточно высокая стоимость жилья, которая является регулятором той самой миграции и не создает таких неблагоприятных микрорайонов как Музыкальный. Тот фактор, что ранее у нас при жарком климате жилье было более дешевым, чем, например, в куда менее развитых городах средней полосы России, как раз и приводило к неконтролируемой миграции», — отметил эксперт.
Руководитель маркетингового агентства BeProduct Азамат Исянчурин согласен, что затраты на исполнение новых норм градостроительного проектирования лягут и на плечи текущих покупателей. «Фактически, все люди, которые покупают сейчас квартиры, местные или приезжающие, они платят и за социально-инфраструктурное обеспечение тех людей, которые приехали до нововведения, и это при относительно высокой текущей стоимости», — сказал он.
По мнению Азамата Исянчурина, действующий принцип формирования норм градостроительного проектирования по факту увеличения населения является не самым эффективным. Он полагает, что такие нормы следует устанавливать исходя из прогноза роста населения.
«Нужно понимать, что такие нормы всегда принимаются после официальных переписей. Получается, что расчет изначально делают по цифрам годовой давности. Далее сами же строители закладывают в свои проекты определенные данные, зачастую заблаговременно. В результате, используя именно этот принцип, мы фактически будем иметь отставание по данным населения как минимум на 3-4 года. На мой взгляд, более актуально в этом вопросе отталкиваться от данных МВД. Должна быть более прогрессивная история, когда мы прогнозируем, исходя из текущего тренда прироста населения и имеем некий запас», — считает Азамат Исянчурин.
Соцобъектов много не бывает: 48 – за шесть лет
Активный рост населения Краснодара за последние годы привел к увеличению нагрузки на социальную инфраструктуру. В частности, в городе отмечается нехватка образовательных учреждений.
Если в 2018 году школы краевой столицы приняли 16 тыс. первоклассников, что на тот момент было абсолютным рекордом, то в 2021 году в первые классы в Краснодаре зачислили 21,26 тыс. детей.
В последние годы в столице Кубани активно реализуют программу строительства новых соцобъектов. Часть школ и детсадов застройщики возводят в рамках госконтрактов, также существует практика выкупа в муниципальную собственность объектов, простроенных компаниями за счет собственных средств.
За период с 2017 по 2022 годы в краевой столице ввели в эксплуатацию 48 объектов социальной инфраструктуры.
В городе сдали 19 школ на 18,5 тыс. мест в смену, их построили в разных частях города, в том числе – в пригороде. Сейчас в краевой столице продолжается строительство 12 школ.
Также сдали 26 детских садов на 4,14 тыс. мест и 3 спортивных объекта — заработали новые спортзал во дворе школы № 58 в Пашковском микрорайоне, ФОК и спорткомплекс на ул. им. 70-летия Октября в Юбилейном.
Сейчас в краевой столице параллельно ведется строительство 41 социального объекта: помимо школ строят 26 детсадов, два учреждения здравоохранения и физкультурно-оздоровительный комплекс.
Параллельно идет проектирование 41 детского сада на 10,62 тыс. мест и 26 школ на 29,5 тыс. мест в смену.
По мнению руководителя маркетингового агентства BeProduct Азамата Исянчурина, дефицит социальных объектов в Краснодаре сегодня отчасти перекрывают коммерческие структуры.
«Сейчас наблюдается большой запрос на коммерческие школы, детсады и даже детские поликлиники. До введения нужного количества социальных объектов горожан выручают коммерческие структуры — здесь все заинтересованы. В такой ситуации имеет смысл уже сейчас вводить государственное-частное партнерство или начать тестировать строительство коммерческих школ, детсадов и поликлиник за счет дешевых денег», — заключил эксперт.
