В Краснодарском крае в 2020 году значительно выросли цены на жилье, при этом средняя цена квадрата на первичном рынке превысила стоимость квадратного метра на вторичном рынке. Эксперты рынка недвижимости рассказали сайту «Деловая газета.Юг» о том, почему это произошло, а также об ожидаемых тенденциях в 2021 году.
По словам генерального директора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, в 2020 году на рынке жилья в российских регионах действительно возникли дисбалансы, что было связано с введением программы льготной ипотеки. В некоторых регионах и городах, отметил он, цена существенно выросла от начального уровня.
По словам эксперта, в Краснодарском крае в 2020 году наблюдался не самый активный рост цен на жилье. «Если очень внимательно смотреть статистику, мы увидим, что в целом нельзя сказать о том, что Кубань — это регион, где цены увеличились более всего в России. Есть ряд регионов, где этот рост был более впечатляющим. Здесь стоит учитывать и то, что в крупных городах РФ и начальный уровень, от которого росла цена, уже был существенно выше. Например, в Казани, где ранее средняя цена на первичном рынке составляла более 80 тыс. рублей за квадратный метр, сейчас этот показатель приблизился уже к 100 тыс. рублей. В этом сравнении уровень цен на жилье во многих городах нашего региона, даже после остается ниже, чем в некоторых других городах России», — сказал он.
Как рассказал Илья Володько, в целом по региону за год цены на жилье выросли в среднем на 16%, в Краснодаре – на 17%. Сейчас в краевой столице средняя цена за квадратный метр жилья на первичном рынке составляет 65 тыс. рублей, на вторичном рынке – 61,5 -62 тыс. рублей.
«Действительно это высокие цифры, такого роста цен за год, мы не видели уже много лет, но, тем не менее, нельзя сказать, что это запредельное значение. Если в Краснодаре цена доросла до 65 тыс. рублей за квадратный метр на первичном рынке, то, учитывая его статус как южного города, города-миллионика, куда стремятся попасть достаточно много людей со всей страны, города, где есть спрос на недвижимость, эта цифра не столь значительна. К примеру, Екатеринбург и Казань — тоже достаточно крупные, интересные и динамично развивающиеся российские города, но там мы увидим уровень цен существенно выше, чем в Краснодаре. Даже если мы переведем это на доходы населения и оценим доступность, то все равно доступность в Краснодаре окажется существенно выше, чем в этих городах. Конечно, если говорить о курортных городах Кубани, там ситуация другая, доступность жилья там ниже, что логично», — отметил эксперт.
По результатам анализа от Отдела агентства недвижимости «Аякс» средняя цена за квадратный метр на рынке первичного жилья в Краснодаре составляет 64,6 тыс. рублей, на вторичном рынке — 68,5 тыс. рублей.
«То, что произошло на рынке недвижимости в 2020 году, для всех стало полной неожиданностью. Но мы предполагали это, хотя все сводки и анализ говорили об обратном. Цены на первичном рынке существенно выросли. Все инвесторы, которые вложили средства, начиная с середины года — получили хорошую дельту доходности, так как цены поднялись почти на 20 тыс. рублей за квадратный метр и более», — прокомментировала исполнительный директор офиса №12 компании «Аякс» Айгуль Нугаева.
Эксперт отмечает, что сейчас покупка квартиры в новостройке становится дороже, чем покупка вторичного жилья. «На это оказали влияние принятые законы о субсидировании ипотеки, снижение процентной ставки, увеличение себестоимости строительства, введение эскроу-счетов», — уточнила она.
Директор консалтинговой компании MACON Ильи Володько, основным фактором, повлиявшим на рост цен на рынке жилья в 2020 году, называет введение программы льготной ипотеки. «Снижение рыночной ставки, конечно, всколыхнуло спрос. Многие люди, которые планировали покупку жилья позднее, приняли решение приобрести жилье в 2020 году в связи с этими событиями. В этом смысле спрос в прошлом году был забран из текущего 2021 года», — отметил он.
Эксперт также проинформировал, что если в прошлые годы доля ипотечных кредитов на первичном рынке была очень высокой и составляла в среднем около 50%, то в 2020 году в среднем на первичном рынке было проведено уже 70% сделок с привлечением ипотечного кредита.
Среди других факторов директор консалтинговой компании также отмечает общее снижение в прошлом году ключевой ставки ЦБ, ставок по вкладам и другим финансовым инструментом. Эти условия, говорит эксперт, повлияли на то, что впервые за многие годы на рынок недвижимости достаточно активно вернулись инвесторы, которые хотели сохранить свои средства и переводили их с депозитов в недвижимость.
«Инвесторы понимали, что этот рынок стал более интересным и позволит заработать больше, чем банковский вклад. Очевидно, что на фоне дорожающего жилья, которое стало более активно расти в цене во втором полугодии прошлого года, это решение для инвесторов казалось еще более очевидным. Эта категория людей тоже пришла на первичный рынок, все это действительно подтолкнуло цены вверх, это было неизбежно», — сказал Илья Володько.
«Введение эскроу-счетов наложило на застройщика обязанности по взаимодействию с банком, поменяло структуру работы в целом. Сегодня мы создаем проект, обращаемся с ним в банк для получения финансирования, а дальше во время строительства средства, привлекаемые от покупателей, остаются в банке до ввода объекта в эксплуатацию. В этой части денежные средства стали дороже для застройщика, что привело к увеличению стоимости квадратного метра», — рассказал Александр Мелишев.
Он пояснил, что не все застройщики проходят профессиональный банковский фильтр, поэтому предложений на рынке становится меньше, это также влияет на стоимость квадратного места в сторону увеличения.
По словам эксперта Айгуль Нугаевой, в 2020 году рынок недвижимости был достаточно динамичным. «Многие считают этот год рекордным по количеству продаж, и мы с этим согласны — количество сделок в декабре 2020 превысило количество сделок в этом месяце за всю историю существования компании. Активно продавалась как вторичка, так и новостройки — к некоторым застройщикам буквально выстраивалась очередь и отделы продаж работали на максимум», — отметила она.
По данным Надежды Барачиной, в СК «Неометрия» в 2020 году темпы продаж в различных регионах менялись неравномерно – где-то спрос вырос существенно, где-то колебание составило порядка 10-15%.
Говоря о том, как будут складываться цены на рынке жилья в 2021 году, участники рынка сходятся во мнении, что ожидать их падения точно не стоит.
«Мы не видим объективных причин, которые могли бы в ближайшее время повлиять на снижение или фиксацию стоимости недвижимости в новостройках. Себестоимость проектов увеличивается, все больше проектов переходит на модели проектного финансирования», — сказала гендиректор СК «Неометрия».
Как отметила Айгуль Нугаева, в 2021 году ожидается много изменений, в частности, планируется внесение поправок, направленных на снижение ставки ипотечного кредита для вторичного рынка. «Это неизменно повлечет за собой увеличение спроса и стоимости. По нашим прогнозам, в ближайшее время снижение цен не предполагается, но рост больше не будет таким скачкообразным», — сказала Айгуль Нугаева.
С тем, что падения цен на жилье в регионе точно не произойдет согласен и Илья Володько. «У нас в регионе долгое время и так были достаточно низкие цены по сравнению со многими другими развитыми городами. Сейчас мы вышли на какой-то приемлемый их уровень и с точки девелоперского рынка падать цены не будут при любом сценарии. Рост на уровне 17-16%, конечно, ожидать нельзя. Думаю, если ситуация будет развиваться в благоприятном ключе, можно говорить о росте в 7-8%», — сказал он.
Во многом, говорит директор консалтинговой компании, ситуация со спросом на рынке жилья в регионе будет зависеть от того отменят, ли программу льготной ипотеки после 1 июля. «Если ее сохранят то, эффект будет заключаться в том, что рынок сохранится на каких-то приемлемых значениях. Если отменят, то ситуация будет несколько сложнее. Думаю, в этом случае по итогам 2021 года мы увидим падение спроса на 15-20% по сравнению с 2020 годом. Тогда это будет один из самых существенных кризисов, начиная с 2015 года для рынка жилья. В то время также на 20% снизился спрос, что оказалось достаточно болезненным для многих компаний», — сказал Илья Володько.
При этом эксперт подчеркнул, что говорить в целом о неизбежных негативных тенденциях, в частности на рынке жилья краевой столицы, нельзя. «Совокупность регионального и внутреннего спроса продемонстрировала, что Краснодар в этом смысле справляется достаточно хорошо всегда с кризисными явлениями. В городе достаточно большой региональный спрос, прибывают люди из других регионов. Внутренний рынок также достаточно большой, Краснодарский край все-таки среди нестоличных регионов самый крупный по численности регион», — заключил эксперт.