Курсы валют
75.55
90.46

Комфортная среда

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
23.03.2021 13:34
«ДГ. Юг» спросила у экспертов рынка недвижимости, насколько сегодня привлекательна покупка офисных и торговых помещений
Читайте нас на Яндекс.Новости

Коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов – норма. Безусловно, очень удобно, когда в шаговой доступностью есть необходимые товары и услуги. Но, с распространением такого подхода меняется и законодательство, и требование потребителя. Какие направления сегодня востребованы, допустимы и, соответственно, насколько привлекательна покупка коммерческой недвижимости «ДГ. Юг» спросила у экспертов рынка. 

Юлия Файн, руководитель направления по развитию продукта СК «Неометрия»  

Сегодня покупатель квартиры в новостройке изменился, изменился и подход застройщиков к благоустройству территории и созданию комфортной среды. Компания «Неометрия» учитывает пожелания клиентов и предвосхищает их.  

Например, у людей, выбиравших пять лет назад малогабаритные компактные квартиры, появились семьи и сейчас они ориентируются на площади побольше. Для таких покупателей важно, чтобы поблизости был детский сад, школа, поликлиники и магазины. А также безопасное пространство во дворе с интересными и экологичными детскими площадками.   

Все эти нюансы мы учитываем еще на стадии проекта: это и планировка квартиры с максимальной полезной площадью, игровые пространства для детей разного возраста, зоны отдыха для жильцов, парковка, закрытый двор, колясочные помещения и многое другое. Очень важно, чтобы территория вокруг дома была эстетически красивой и вызывала приятные впечатления. Для этого мы тщательно анализируем потребности жителей каждого нашего проекта и учитываем их. 

Такой же подход применим и к коммерческим помещениям. На стадии проекта мы анализируем район и смотрим, какие магазины, торговые центры и объекты сферу услуг есть рядом. На основании этой информации планируем разные форматы коммерческих помещений. Под кафе, досуговые центры, магазины или офисы, в зависимости от района. Важно, чтобы жители могли получить максимум услуг и товаров рядом с жилым комплексом, а лучше прямо в ЖК на первых этажах. Например, значительная часть наших покупателей – это  семейные люди, предприниматели, руководители. У них может не быть времени на уборку, покупку продуктов и другие домашние заботы. Значит, рядом в доме должны быть: химчистка, магазин с доставкой на дом, кафе с вариантами завтраков из качественных продуктов и т.д.   

Во всех наших проектах мы планируем закрытый двор с доступом по магнитному ключу, видеодомофоны в подъездах. Это дополнительная безопасность для наших жильцов. Они будут спокойны за своих детей, отпуская их гулять во двор, и смогут увидеть, кто пришел в гости прямо из квартиры по видео. 

Также мы проектируем входы в подъезд на уровне земли, чтобы мамам с коляской и маломобильным жителям было удобно. В каждом подъезде создаем колясочные помещения. Здесь можно оставить велосипед или коляску, помыть руки и лапки домашним животным. Также мы оформляем наши дома и входные группы в единой стилистике. Это тоже становится обязательным элементом каждого проекта. Так, мы вдохнули новую жизнь в проект ЖК «Фрукты» в Сочи. Здесь появятся стильные подъезды, все элементы отделки холла будут сочетать в себе природные цвета и фактуры и добавят элегантности. У лифтов будут установлены лавочки – людям не придется ставить тяжелые пакеты на пол.   

Застройщик ООО СЗ Югстрой Регион с проектной декларацией можно 

ознакомиться на сайте наш.дом.рф  

Игорь Томилин, управляющий партнер юридической компании «Прайвеси Групп»

Говоря о заполнении коммерческих помещений в ЖК стоит учитывать нормы законодательства РФ, согласно им не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона «О свободе совести и о религиозных объединениях».  

Так, например, с 1 октября 2019 г. оказание гостиничных услуг в многоквартирных домах запрещено. Правило касается только жилых помещений. Чтобы вести бизнес, потребуется перевести помещение в нежилое. Это значит, что если в доме и будет хостел, то, скорее всего, не выше первого этажа и с отдельным входом - таковы требования к нежилым помещениям. Кроме того, нужно будет получить категорию по предусмотренной системе классификации гостиниц.  

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и так далее. 

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. 

В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23.00, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты. 

Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Следовательно, возможность использования станков или больших приборов, которые нарушают допустимые уровни шума или вибрации автоматически исключены. 

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения представляет согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Если обратиться к арбитражной практике, то она неутешительна. Вообще, по мнению арбитражных судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС от 08.05.2002 № КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС от 05.10.2006 № Ф04-6453/2006 (27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (см. также Постановление ФАС от 24.11.2005 № Ф04-8366/2005 (17135-А70-9)). 

Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации не содержит перечня допустимых видов коммерческой деятельности, которые могут осуществляться в коммерческих помещениях многоквартирных домов (жилых комплексов), закон ограничивает виды разрешенного использования нежилых помещений указанием на соответствие их противопожарным, санитарным и градостроительным нормам, не приводящая к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. 

Сергей Кадакин, управляющий ВТБ в Краснодарском крае

Для покупки коммерческой недвижимости Банк ВТБ (ПАО) предлагает своим клиентам несколько кредитных инструментов. Инвестиционный кредит предусматривает финансирование покупки коммерческих помещений под залог имеющегося имущества с единовременной выдачей или в форме невозобновляемой кредитной линии. Так же Банк предлагает специализированный целевой кредит на покупку недвижимости с залогом приобретаемого объекта без необходимости привлекать в обеспечение имеющиеся активы компании. Полученные деньги можно направить на покупку готового или строящегося коммерческого объекта. При этом повысить уровень обеспеченности сделки возможно за счет поручительства региональных гарантийных фондов поддержки МСП или Корпорации МСП.

В Краснодарском крае наибольшим спросом пользуется продукт «Бизнес-ипотека», который доступен для организаций и предпринимателей.  С помощью него можно приобрести офисные, торговые и производственные помещения, склады.

Воспользоваться кредитом для покупки коммерческой недвижимости могут юрлица с опытом ведения бизнеса не менее 6 месяцев, которые зарегистрированы и ведут деятельность в регионе, где имеются офисы банка. В рамках «Бизнес-ипотеки»  ВТБ предлагает для кубанских компаний  заемные средства от 4 до 500 млн руб. по ставке от 8% годовых., сроком до 12 лет и с первоначальным взносом от 5%. Залогом может являться приобретаемая недвижимость или иное имущество. Дополнительно банк проверяет приобретаемый объект недвижимости в части правовых рисков.

 Ольга Вожжова, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Этажи» 

Есть несколько вариантов получения прибыли от коммерческих помещений. Покупка на начальном этапе строительства многоэтажного дома с последующей продажей. Важно успеть продать помещение до получения свидетельства (экономия на оформлении и регистрации и т. п.) или через несколько месяцев (когда стоимость за квадратный метр будет значительно выше, будет сделан ремонт или уже подписан договор с арендаторами). Стоит помнить о риске. Можно ошибиться с выбранным помещением или долго искать арендатора, который будет выплачивать высокую ренту стабильно. Особенно, касается это районов, которые еще не заселены или где идет активная стройка. 

Если вы приобретаете коммерческое помещение для развития собственного бизнеса, то вам нужно учитывать гораздо больше условий. Между покупкой и арендой нет однозначного ответа или лучшего решения. Быть владельцем коммерческого помещения сложно: нужно правильно вести документацию, обслуживать площадь, быть арендатором гораздо легче, ведь вы несете ответственность за свой  бизнес, при необходимости можно в любой момент сменить помещение. 

Так, что решайте сами… Агентство недвижимости  поможет получить всю информацию не только о помещении и его истории, но и узнать максимум данных о застройщике. Мы еженедельно анализируем рынок коммерческой недвижимости, ведем работу непосредственно с потенциальными и реальными арендаторами. 

Вкладывать серьезные суммы в коммерческую или жилую недвижимость – это всегда риск. Можно потерять свои деньги, или вернуть меньше половины. Никто не способен на 100% сказать, окупятся инвестиции, или же все вложения будут потеряны. Мы тоже не гарантируем, что благодаря агентству недвижимости вы меньше рискуете, но в данной ситуации агентство недвижимости в большей степени выступает как защитник ваших инвестиций. 

Во-первых, мы тщательно проверяем застройщика, документацию, лично знакомимся с руководством, анализируем не только рынок, предложения, но даже отзывы жильцов и собственников уже действующих коммерческих объектов. Например, работая с несколькими федеральными сетевыми масс-маркетами, мы сможем обосновать причину фактической арендной ставки в новостройках или почему они не рассматривают или наоборот ожидают район или застройщика как новую точку своего развития. 

Полностью проверяем документация по всем коммерческим объектам, то есть мы стараемся максимально собрать всю историю объекта, застройщика, арендатора, чтобы в дальнейшем не всплыли разнообразные «подводные камни». Например, индексация арендной ставки, арендные каникулы или этапы строительства коммерческого помещения. 

Стоимость услуг агентства недвижимости, как правило включена в стоимость коммерческого объекта, поэтому вам стоит учитывать еще и этот факт. То есть, погнавшись за  более выгодной стоимостью на сайте застройщика, вы можете не учесть сопутствующие затраты на дальнейшие необходимые услуги. Например, юридическое сопровождение или стоимость франшизы и ее условия, налогообложение, скидки, бонусы и т. д. 

Владимир Жаринов, директор агентства коммерческой недвижимости ООО «ЧФК-Недвижимость»

 Однозначного ответа на вопрос «что выгоднее покупать или арендовать коммерческую недвижимость нет. Все зависит от ситуации и цели, которую предприниматель ставит перед собой. 

К примеру, если человек хочет выступить пассивным инвестором, то лучше в этой ситуации выбирать помещение в спальных районах – здесь оптимальное соотношение цена-арендный поток, в отличие от центра, где окупаемость займет больше времени. 

Конечно, после прошлогодних событий, предсказать что будет дальше не может никто. Поэтому если мы говорим о старте бизнеса, я бы рекомендовал выбрать аренду помещения. В ряде случаев собственник может пойти навстречу, кроме того, в любой момент можно отказаться от аренды – это удобно в непредсказуемое время. Но такой вариант подходит не каждому бизнесу, поэтому расчеты, что выгоднее - аренда или покупка -  надо вести, отталкиваясь от направления своего бизнеса. 

Пандемия также повлияла на спрос на коммерческую недвижимость. На первом месте по востребованности оказались складские помещения, второе место удерживает стрит-ритейл до 100 квадратных метров в густонаселенных районах города с большим трафиком. Объясню, почему так - доходность складов увеличилась, и есть тенденция и к дальнейшему росту. Сейчас это одно из самых надежных вложений средств. 

За 2020 год стоимость продажи за квадратный метр офисных помещений упала почти на 9%, торговой недвижимости поднялась на 3,8%, а вот складских помещений выросла на 10%. Если говорить об аренде, то цена за квадратный метр на офисные помещения упала на 15%, на стрит-ритейл также упала на 6%, а цена складские помещения выросла почти на 11%. Мы видим, что складские помещения сейчас очень прибыльны. Хотя отмечу, что любое помещение с хорошим трафиком всегда будет в цене. Значительное падение цен на коммерческую недвижимость в 2021 году не предвидится.

Деловая Газета.Юг

Таша Косма, совладелец кафе «Гуляш и куртош»

Совладелец кафе «Гуляш и куртош» Таша Косма рассказала сайту «Деловая газета.Юг» о том, как открыть в Краснодаре заведение трансильванской кухни, до чего может довести любовь к кур...

Смотреть видеосюжет онлайн

Пожалуйста подождите, идет обновление страницы