Курсы валют
74.00
89.62

Свое жилье

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
20.04.2021 12:50
«ДГ. Юг» спросила у экспертов в области строительства и юридической защиты, какие риски таит ипотечный договор и какому жилью отдают предпочтение покупатели
Читайте нас на Яндекс.Новости

Программа льготной ипотеки стала драйвером развития рынка недвижимости, в том числе позволила покупателям выбирать жилье классом выше, чем они могли себе позволить при стандартном ипотечном проценте. О том, что сегодня предлагают застройщики, чего требуют покупатели и какие риски таит ипотечный договор, «ДГ. Юг» спросила у экспертов в области строительства и юридической защиты.

Алексей Голубев, управляющий партнер ООО «Прайвеси Групп»

 О юридических нюансах ипотеки

Возникновение ипотеки, то есть залога объекта недвижимости, возможно как при подписании ипотечного договора (договора залога), так и в силу закона при приобретении недвижимости на кредитные средства.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. 

ФЗ «О потребительском кредите (займе)» установлена обязанность кредитной организации указывать в договоре полную стоимость кредита, обеспеченного ипотекой, а также примерный размер среднемесячного платежа. При этом данная информация должна размещаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора.

Без письменного согласия заемщика банк может списать задолженность по ипотечному кредиту только со счета, открытого для его обслуживания.

31 июля 2019 года в силу вступили изменения в ФЗ, согласно которым на первой странице кредитного договора также должна быть размещена информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения заемщиком обязательств по кредиту либо об уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период).

Необходимо учитывать, что законом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие.

Также в силу закона не является обязательным страхование жизни и трудоспособности заемщика. Если в кредитный договор включена данная обязанность как условие предоставления кредита, то указанные действия банка могут быть истолкованы как злоупотребление правом. Оспоримым является условие о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой организации, а также навязывание условий страхования. Вместе с тем не противоречит закону условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но с установлением более высокой процентной ставки.

В то же время страхование заложенного имущества является обязанностью залогодателя. Однако в случае неисполнения залогодателем данной обязанности банк вправе самостоятельно застраховать залоговое имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения и потребовать от залогодателя оплаты понесенных расходов.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры

1. Перед заключением сделки проверить так называемый имидж застройщика: сколько лет на рынке, отзывы покупателей, построенные объекты. Предпочтение отдавать застройщикам, которые на рынке порядка 10 лет. Кстати, на сайте администрации Краснодарского края можно найти информацию о недобросовестных застройщиках, работающих на территории региона.

2. Проверить имеющееся у застройщика разрешение на строительство именно того дома, в котором планируете купить квартиру.

3. Запросить у застройщика документацию на земельный участок, на котором производится строительство. Земельный участок должен принадлежать застройщику на праве собственности либо долгосрочной аренды, иметь вид использования «строительство многоквартирных домов». Обязательно запросить документальное подтверждение разрешенной этажности возводимых на этом участке зданий.

4. Ознакомиться с проектной декларацией, в которой содержится информация о сроках и об этапах строительных работ, адрес дома, количество и характеристики квартир, назначение нежилых помещений, состав общего имущества, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, цена постройки дома, список подрядчиков, страхование и возможные риски строительства, проведенная строительная экспертиза.

При покупке уже готового коттеджа у застройщика следует, помимо вышеперечисленных пунктов, проверить документацию о вводе объекта в эксплуатацию, технический и кадастровые паспорта, а также документы на подключенные коммуникации.

Вот самые необходимые моменты, которые нужно учесть при выборе застройщика. Что касается самого договора купли-продажи, рекомендуем при возникновении неясности или сомнений по каким-либо пунктам обратиться к профессиональному юристу за консультацией.

Наталья Попова, коммерческий директор ГК «Европея»

О комфорте и безопасности

В последние годы наметилась тенденция глубокого анализа объекта перед покупкой и осознанного подхода к выбору. Людям важен не только сам факт обладания жильем определенной квадратуры и комнатности, но и то, как они смогут этой площадью распоряжаться. Поэтому ощущается особый запрос на квартиры с понятной эргономикой и адаптируемыми планировками, и наша компания старается максимально ему соответствовать.

Квартиры в жилых комплексах ГК «Европея»* проектируются по принципу «предусмотреть основные потребности и оставить возможности для маневра». Мы минимизируем количество площадей, которые не имеют практического применения, заранее продумываем места для организации хранения и отдаем предпочтение формам, позволяющим зонировать пространство комнат. При этом наши инженеры стараются свести количество несущих стен в квартирах к минимуму, чтобы в случае необходимости будущие жильцы могли адаптировать планировку под себя.

Также делаем акцент на комфорте и безопасности жилой среды: во всех наших ЖК предусмотрено качественное видеонаблюдение, оборудованы детские и спортивные площадки и места отдыха, во многих есть собственная охранная служба и реализуется концепция «двор без машин».

Сейчас жилье в новостройках чаще приобретается в ипотеку. Этому в значительной степени способствовала государственная программа, обеспечивающая льготные условия кредитования** и облегчающая принятие решения о приобретения жилья теми, кто ранее не решался брать на себя ипотечные обязательства. Как правило, к этой категории граждан относятся молодые семьи, недавние выпускники вузов и другие люди, которые по объективным причинам не уверены в прочности своего финансового положения. Чтобы их поддержать и помочь обзавестись собственным жильем, мы разработали специальную систему скидок. У нас действует постоянный 3%-ный дисконт для молодых и многодетных семей, инвалидов и семей с детьми-инвалидами и специальные предложения для военно¬служащих, медработников, студентов и пенсионеров.

* Застройщики ООО «Немецкая деревня», ООО «Тека», ООО «Европа Девелопмент», ООО «Центр-Актив», ООО «Кантри-Строй». С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф. ** ПАО «Сбербанк». Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015.

Виктория Костикова, исполнительный директор строительной компании «Неометрия»

 О новых ЖК и потребительском спросе

Сейчас более популярным становится жилье комфорт-класса. Мы наблюдаем рост спроса на квартиры сегмента комфорт во всех городах присутствия. В прошлом году в Краснодаре доля таких квартир выросла на 13 % по сравнению с 2019 годом, в Новороссийске — с 65 до 73 %. В Сочи этот класс также составляет основу рынка — 61 %. 

Покупатели стали обращать больше внимания не только на базовые параметры жилья — стоимость, срок сдачи, качество строительства, но и на саму среду. Особое значение сегодня приобретают расположение комплекса, инфраструктура, закрытые дворы, система безопасности, просторные паркинги и хорошая транспортная доступность. Здесь свою роль сыграла программа льготной ипотеки. Она поддержала покупательскую способность и повысила уровень спроса. Также благодаря ей люди стали ориентироваться на более высокий класс жилья и выбирать квартиры побольше.

Покупатель стал более требователен к новому жилью. Так, лицом современных ЖК становятся стильные аккуратные подъезды и удобные места общего пользования, благоустроенные дворы, понятная навигация на этаже и по территории. Также мы создаем во дворах спортивные и игровые площадки с разделением по возрастам, проектируем единые с домом концепции благоустройства. 

Например, в ЖК «Отражение»* появится уникальный двор «Страна Чудес». Все элементы пространства — ландшафтный дизайн, мощение, малые архитектурные формы — выдержаны в едином стиле и оформлены в натуральных приглушенных оттенках. В рамках концепции «Страна Чудес» мы предусмотрели необычные тематические зоны: «Театр теней», «Зазеркалье» и «Площадь гармонии». Здесь с интересом проведут время и дети, и взрослые; в таком дворе можно поэкспериментировать с иллюзиями, поиграть со светом и тенью.

Конечно, на территории жилых комплексов важна безопасность. Для этого мы проектируем в своих объектах закрытые дворы — вход на территорию доступен только жителям по магнитному ключу. Дополнительные меры безопасности — видеонаблюдение на территории и возможность установки видеодомофонов в квартире. Благодаря последней опции можно заранее увидеть, кто пришел в гости.

Говоря о способах покупки, стоит отметить, что большая часть покупателей пользуется ипотекой, при этом льготная программа — это основная масса ипотечных сделок. Сейчас это около 70 % от всех проданных квартир. Кроме того, в компании действует программа семейной ипотеки, ее предлагают банки по сниженной ставке. Процент зависит от банка, который предоставляет услугу.

* Застройщик ООО СЗ «Дарстрой-Запад», входит в ГК «Неометрия». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Ипотека от ПАО «Сбербанк». 


Деловая Газета.Юг

Михаил Соловьев, руководитель проекта ТЕАТР.KRD

Руководитель ТЕАТР.KRD Михаил Соловьев рассказал сайту «Деловая газета.Юг» о конкуренции среди независимых театров, сколько денег приносит показ одного спектакля, а также поделился...

Смотреть видеосюжет онлайн

Пожалуйста подождите, идет обновление страницы