Что стало катализатором спроса — стремительно повышающаяся стоимость квадратного метра квартиры в новостройках на фоне льготной ипотеки, действие которой закончится 1 июля текущего года, или желание людей наслаждаться всеми плюсами собственного дома — спорный вопрос, но факт остается фактом, который подтверждают и банковские аналитики. Многие кредитные организации создают продукт для приобретения или строительства собственного дома.
Сергей Кадакин, управляющий ВТБ в Краснодарском крае и Республике Адыгея:
Для того чтобы защитить наших клиентов от возможного недостроя, мы, как и в случае с новостройками, будем использовать специальные счета. На них будут блокироваться деньги заемщика до передачи ему готового объекта. Также, чтобы застраховать риски невозврата кредита, можно привлечь страховую компанию, заключив договор на покрытие полной суммы задолженности.
В 2020 году на Кубани было введено в эксплуатацию около 2,2 млн квадратных метров индивидуального жилья, при этом объем строительства увеличился на 10,3% по сравнению с 2019 годом. У жителей региона и тех, кто планирует переехать поближе к черноморскому побережью, растет интерес к данному сегменту рынка. Но теперь главное — не допустить на этом фоне роста цен как на сами объекты, так и на всю цепочку строительства.
Анастасия Семина, руководитель направления загородной недвижимости АН «Этажи»:
Мы можем предложить все типы загородной недвижимости в коттеджных поселках наших партнеров или подобрать объект на вторичном рынке из представленных в нашей базе. Конечно, многие покупатели хотят дом именно в коттеджном поселке, так как обычно это предполагает закрытую территорию, дополнительные объекты инфраструктуры и облагороженные придомовые территории.
В нашей компании подбор дома проводится в зависимости от потребностей покупателей, связанных с объектами инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), близостью к городу, площадью дома/участка, стоимостью, материалами дома и его состоянием.
Покупка любой недвижимости — крайне важное и волнительное событие в жизни любого человека. Чтобы вложенные средства оправдали себя, при покупке необходимо обращать внимание на несколько важных критериев.
Градостроительный план. Перед покупкой нужно проверить, на каких землях находится участок или дом. Для этого необходимо заказать градостроительный план, затем посмотреть основные виды использования территории. Планы на покупку/строительство, ведение хозяйства должны совпадать с предназначением участка по документам.
Межевание. Приобретая участок, в том числе с постройками, важно уточнить его площадь и расположение. По документам территория может располагаться в другом месте или, например, быть меньше, чем заявил собственник.
Инженерные сети. Перед совершением сделки необходимо проверить наличие инженерных сетей. Электричество есть на большинстве застраиваемых территорий, а вот водоснабжение и газ — не всегда. А ведь конечная стоимость недвижимости складывается как раз из наличия сетей или возможности их присоединения.
Станислав Калачев, операционный директор ООО «ЧФК-Недвижимость»:
Помните, раньше «вторичка» всегда была дороже новостроек? Почему? Да потому что, как правило, сданные дома постепенно обрастают необходимой инфраструктурой — в непосредственной близости открываются магазины, детские развивающие центры, медицинские кабинеты. Зачастую человеку не приходится даже выезжать из района, чтобы получить все необходимые услуги. Когда сдаются новостройки, особенно в новых районах, на появление всей этой инфраструктуры необходимо какое-то время. Сейчас же застройщики вместе с городскими властями пытаются найти самые удобные и выгодные для людей решения. Создаваемые проекты жилых комплексов разрабатываются со всей сопутствующей инфраструктурой: школами, детскими садами, поликлиниками, помещениями под коммерцию. Да, это вносит свой вклад в изменение цен на рынке первичного жилья наравне с другими факторами, среди которых изменение стоимости металла, цемента, отделочных материалов. Начиная с осени 2020 года «первичка» стремительно догнала «вторичку», а в некоторых случаях даже обогнала ее. Но в итоге у людей есть гарантия, что вся необходимая для жизни инфраструктура будет сразу, а не через абстрактное время.
Алексей Голубев, управляющий партнер ООО «Прайвеси Групп»:
Кроме того, чрезвычайно важен момент передачи недвижимого имущества и денег за его покупку. Обычно это оформляется актом приема-передачи, однако и сам договор может быть документом передачи, если в нем это указано. Грамотное оформление момента передачи позволит избежать множества разных споров.
Чтобы минимизировать риск получения объекта ненадлежащего качества, в первую очередь необходимо максимально точно прописать в договоре спецификацию объекта — как уже готового, так и будущего, указать необходимо не только на сам дом и участок под ним, но и на коммуникации, заборы и др. Кроме этого, необходимо проверить технический паспорт здания: совпадает ли заявленная квадратура с реальной, нет ли в доме перепланировок (относительно изначального проекта помещения и технического паспорта — при его наличии), в наличии ли все заявленные коммуникации. Внимательно изучите кадастровый план недвижимости: правильно ли проведены границы, нет ли межевых споров с соседними участками.
Важным документом является разрешение на строительство, обязательно удостоверьтесь, что у продавца оно имеется, иначе есть риск того, что дом признают самовольной постройкой и снесут. Всегда необходимо проверять наличие у продавца супруга, поскольку если окажется, что продавец совершил сделку купли-продажи без его юридически закрепленного согласия, то есть шанс, что супруг решит ее оспорить.
При покупке дома от застройщика нужно изучить его уставные и иные документы: что это за юридическое лицо, в какую саморегулируемую организацию строителей входит, на каком праве им получен земельный участок под строительство, не находится ли юридическое лицо в стадии банкротства. Если застройщик единый для всего коттеджного поселка, то вам должны быть представлены концепция поселка и утвержденный генеральный план с приложениями. В этих приложениях должна быть вся необходимая информация об инженерно-коммуникационных сетях (электричество, вода, газ, канализация). Изучение этой информации позволит избежать ситуации, когда вам будет сдан дом с коммуникационными сетями ненадлежащего качества.
Не в последнюю очередь нужно обратить внимание на договор с управляющей компанией, его условия, репутацию самой компании. Внимательное чтение этого договора позволит вам узнать, какими правами и обязанностями обладает управляющая компания по отношению к вашему дому.
Дополнительной гарантией разрешения возможных споров с застройщиком в пользу покупателя является факт приемки помещения по акту приема-передачи, где должны быть зафиксированы все выявленные недостатки объекта недвижимости, в противном случае будет существовать презумпция, что вы приняли недвижимость и на этот момент не имели каких-либо претензий. Помимо этого, необходимо письменно зафиксировать порядок и сроки устранения выявленных недостатков, а также бремя несения расходов на их устранение. Грамотная фиксация недостатков приобретаемого объекта недвижимости позволит избежать проволочек относительно взятых на себя застройщиком обязательств и облегчит их последующую судебную защиту, а следовательно, и правовое понуждение застройщика к надлежащему исполнению этих обязательств.
Как и в случае с покупкой любой другой недвижимости, рекомендуем всегда обращаться для оформления сделки к нотариусу, который проверяет чистоту сделки, удостоверяет действительную волю сторон, а также может сам направить пакет документов на государственную регистрацию перехода права собственности.