Курсы валют
74.10
87.32

Коммерческая недвижимость: инвестировать или нет

Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
22.06.2021 10:11
«ДГ. Юг» узнала у экспертов рынка, какие коммерческие объекты являются наиболее привлекательными для инвестиций
Читайте нас на Яндекс.Новости

Низкие ставки по депозитам заставляют консервативных инвесторов искать новые надежные инструменты сохранения и приумножения средств. Одним из них стали вложения в коммерческую недвижимость. О том, как инвестировать, в какие коммерческие объекты и в каком формате, «ДГ. Юг» узнала у экспертов рынка.

В последнее десятилетие инвестиции в коммерческую недвижимость вызывают все больший интерес в России и за рубежом. Это связано с тем, что в условиях низких процентных ставок инвесторы стремятся вкладываться в надежные, но более доходные, чем облигации регуляторов и банковские депозиты, активы. При грамотном подходе доходность коммерческой недвижимости без учета увеличения рыночной стоимости от двух до трех раз выше ставок по депозитам, в то время как в жилой этот процент равен ставке по банковскому вкладу, считает Ирина Саркисова, руководитель Aravana Multifamily Office. 

«Инвестировать в коммерческую недвижимость имеет смысл в целом ряде случаев. Во-первых, если вы ищете надежный актив, генерирующий постоянный денежный поток. Например, можно приобрести в спальном районе торговый центр (либо его часть) со стандартным набором якорных арендаторов: аптека, ретейл, салон связи, точка общепита. Это классический пример покупки готового арендного бизнеса (ГАБ). Крупные девелоперы формируют готовый продукт, заполняют офисные, торговые или складские помещения надежными арендаторами с долгосрочными контрактами и продают ГАБ инвесторам. Во-вторых, если ищете не просто актив, но возможность развития нового бизнеса, в том числе и с возможностью масштабирования. Например, переориентировать объект коммерческой недвижимости и открыть на его базе медицинскую клинику, тренажерный зал, коворкинг и т. п. Третий вариант — это долевое участие в бизнесе, но без управленческих функций. Вполне разумным является приобретение коммерческой недвижимости с большим дисконтом явно ниже рыночной цены с прицелом на последующую перепродажу. Это актуально не только для эпохи первоначального накопления капитала, которую мы пережили в 90-х годах прошлого века, но и в периоды стагнации экономики», — рассказывает Ирина Саркисова. 

Илгизя Шарафиева, генеральный директор группы строительных компаний, считает, что инвестиции в коммерческую недвижимость — привлекательное дело, спрос на хорошие коммерческие площади есть всегда, а стоимость такого помещения выше, чем у квартиры. В наше время надежнее покупать объекты готовые. В случае с инвестициями в коммерческую недвижимость, как и со всеми бизнес-решениями, главное — все просчитать и выбрать правильный объект, инвестиции в который окупятся, подчеркивает эксперт.

Положительно к инвестициям в коммерческую недвижимость относится и Артем Карпов, финансовый советник Финансовой группы UMGT.

«Это отличный вариант для тех инвесторов, кому нужно сохранить средства. Инвестиции в коммерческую недвижимость также актуальны во время кризиса. Как показывает практика, во время кризиса цены на недвижимость не так волатильны, как, например, фондовый рынок. Стоимость недвижимости в 2020 году практически не опускалась. Сейчас мы видим, что цены даже, наоборот, выросли», — считает финансовый советник группы UMGT.  

Как рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Этажи» Ольга Вожжова, сейчас спрос на аренду или покупку объектов коммерческой недвижимости изменился, запросы на приобретение арендного бизнеса или поиск полностью соответствующего техзаданию арендатора помещения отошли на второй план.

«Основным фактором приобретения или аренды стала окупаемость в среднем до 6–8 лет. В 2021 году в связи с увеличением срока окупаемости объектов до 12–20 лет самым популярным запросом стало приобретение инвестиционных проектов, то есть выведенных на рынок недвижимости объектов для реализации, индивидуально строящихся, конкретно под клиента. Раньше были важны цифры и арендаторы, конкурентоспособность услуг, а теперь — локация и перспектива места на будущее. В этих двух случаях обязательным условием становится юридическое сопровождение, которое предотвращает потерю прав или же расторжение договора аренды даже после задатка или оплаты арендной ставки», - сказала эксперт.

По мнению руководителя агентства коммерческой недвижимости ООО «ЧФК-Недвижимость» Владимира Жаринова, покупка коммерческого помещения — надежная инвестиция, несмотря на то, последует ли далее ее перепродажа или же сдача в аренду.

«Что сейчас происходит в данном сегменте? Стоимость коммерческих помещений, находящихся в стадии строительства в новостройке, зачастую приближается к уровню цен в уже сданных домах. Но мы предупреждаем всех предпринимателей: в дальнейшем существует риск изменения концепции самих жилых комплексов по решению собственников, например как получилось в ЖК «Октябрьский» или ЖК «Дуэт», где жители приняли решение сделать дворовую территорию закрытой. Это привело к снижению пешеходного трафика. Поэтому я бы рекомендовал для покупки коммерческие помещения в уже сданных домах с понятной и действующей концепцией».

Он отметил, что у арендаторов пользуются спросом помещения, расположенные в спальных районах. «Это площади от 50 до 100 квадратных метров на первом этаже с отдельным входом со стороны дороги, витражным остеклением, подключенными коммуникациями — от энергоснабжения до системы кондиционирования. Такие помещения можно использовать для различного вида бизнеса: пунктов выдачи, салонов красоты, аптек и т. д. Что же касается цен, на сегодняшний день они продолжают расти, и, вероятнее всего, до конца года ожидается повышение стоимости еще на 10 %», - сказал Владимир Жаринов.

В какой форме инвестировать?

Эксперты выделяют четыре основных способа инвестиций в недвижимость. Первый — приобретение объекта. Второй — покупка доли в предприятии, являющемся собственником объекта. Третий — приобретение пая в российском инвестиционном фонде недвижимости. Четвертый — покупка ценных бумаг зарубежных фондов недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust), являющихся аналогом российских паевых фондов. 

«Вложение средств в коммерческую недвижимость посредством фондов — это разумный способ, которым пользуются как крупные финансовые структуры, обладающие миллиардными активами, так и частные инвесторы, в распоряжении которых несколько сотен тысяч свободных рублей. Все российские фонды недвижимости являются закрытыми паевыми инвестиционными фондами (ЗПИФ). Участие в паевых фондах предпочтительнее для тех, кто не собирается глубоко вникать в бизнес по управлению коммерческой недвижимостью, а также для тех, кто не располагает значительными средствами для покупки объектов. У ЗПИФов недвижимости есть и другие преимущества. Например, данные о пайщиках строго конфиденциальны. В Росреестре указываются данные фонда, а не пайщиков. К фондам недвижимости применяется специальный налоговый режим. Доходы, поступающие в ЗПИФы (от продажи объектов, сдачи в аренду), налогом на прибыль не облагаются. Пай платит НДФЛ при погашении пая или получении рентных выплат. Плюс в таком инструменте высокая степень юридической защиты. Российское законодательство предъявляет настольно жесткие требования, что этот инструмент можно считать единственной в России формой классического западного трастового управления активами, гарантирующей приватность и защищенность. ЗПИФ может управлять как российской, так и зарубежной недвижимостью. В связи с особенностями правового регулирования ЗПИФы часто используют крупные инвесторы для реализации масштабных проектов, требующих сохранения коммерческой тайны, в том числе и те, для кого актуальна проблема деофшоризации. Доходность инвестиций с помощью российских ЗПИФов сопоставима с прямой покупкой объекта», — комментирует Ирина Саркисова.

По словам руководителя дополнительного офиса ООО «АТОН» в Краснодаре Дмитрия Зотова, минувший год стал лучшим для рентных закрытых ПИФов коммерческой недвижимости.

«За год количество фондов выросло более чем в 1,5 раза, объем активов под их управлением — в 1,7 раза, до 24 млрд рублей. Но спрос пока в основном от состоятельных инвесторов, а объекты вложений ограничены торговой недвижимостью и логистическими центрами. Инвесторы, вкладывающие в недвижимость, начали искать более высокую доходность. Доходность в квартирах существенно снизилась за последние годы и составляет 5–6 %, на рынке офисов и прочих коммерческих помещений мы видим падение доходности. Здесь и приходят на выручку ЗПИФы недвижимости — это фонды, внутри которых каждый пайщик имеет свою долю владения в недвижимости. Он не может забрать эту недвижимость квадратными метрами, но может заработать на ренте, потому что весь денежный поток, который приходит в фонд, распределяется между пайщиками пропорционально объему их активов, вложенных в фонд. Стоит инвестировать не более 25 % от своих активов. Почему именно 25 %? Мы ориентируемся на глобальный опыт, в котором инвестиционная недвижимость занимает 27 % от всех активов», - сказал Дмитрий Зотов.

Роман Улзетуев, генеральный директор Финансовой группы UMGT, тоже выступает на стороне ЗПИФов, так как считает, что с технической точки зрения покупка объекта недвижимости — это затратный, трудоемкий и долгий процесс. 

«Сначала вы много времени уделяете поиску подходящего актива, потом начинается проверка чистоты владения. Также нужно оценить техническое состояние и коммуникации. И только после этого начинается оформление сделки. Пай — это уже сформированная структура, где есть управляющая компания и объект инвестиций. Соответственно, технически покупка пая происходит очень просто и занимает от 1 до 3 дней. С точки зрения трудоемкости процесса покупка пая несопоставима с покупкой недвижимости. С точки зрения дохода арендные платежи от коммерческой недвижимости инвестор получает регулярно, а в паях доход капитализируется и выражается в росте стоимости самого пая», — уточняет Роман Улзетуев.

В паевом инвестиционном фонде вы всегда можете зафиксировать прибыль и в любой момент выйти. Из недвижимости так легко и быстро выйти не получится, это процесс трудоемкий и затратный, рассказывает эксперт. Вторым принципиальным отличием Улзетуев называет порог входа. Вход в паевые фонды начинается от тысячи руб­лей. Чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость, нужны миллионы. Третье отличие — регулярность дохода. 

«Также нужно помнить о рисках. Коммерческий объект несет 100 % риска, в паевом же фонде находится диверсифицированный портфель. Если даже с одним из инструментов что-то случится, то портфель инвестора особо не пострадает», — акцентирует внимание генеральный директор Финансовой группы UMGT.

Чего стоит опасаться?

Коммерческая недвижимость, несмотря на объективную надежность и относительно высокую доходность, наделена рядом рисков и недостатков. Например, низкая ликвидность. Коммерческую недвижимость трудно продать быстро без дисконта. Исключение составляют ЗПИФы и REIT, ценные бумаги которых обращаются на бирже. Есть отраслевые риски. Опасна для них пандемия, иные глобальные события. 

«К примеру, от коронавируса сильно пострадали торгово-развлекательные центры и офисы. Некоторые девелоперы перепрофилируют часть офисных площадей под апартаменты в связи с растущим трендом дистанционной работы. Важны высокие издержки владения недвижимостью. Главной болью является налог на имущество, составляющий до 2 % от кадастровой стоимости. Ошибки управления, в том числе с выбором объекта инвестирования. Можно ошибиться как с локацией коммерческой недвижимости, так и с ее типом. Например, вложиться в разгар пандемии в строительство развлекательного центра. При покупке готового арендного бизнеса обращайте внимание на стартовую цену, локацию и тип объекта, а также тренды на рынке. К примеру, в настоящее время растет спрос на складские помещения. По данным консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2020 года складской рынок явился одним из самых устойчивых сегментов экономики России, который продолжил рост и в первой половине 2021 года. Другим важным параметром является текущая доходность, определяемая как отношение поступлений от аренды за вычетом издержек к стоимости объекта. Оптимальным является показатель на уровне 8–12 %. При грамотно выбранной локации и типе объекта со временем его рыночная стоимость вырастет и средняя годовая доходность инвестиций увеличится. Если вы вкладываете деньги с помощью ЗПИФов или REIT, обращайте внимание на репутацию управляющих компаний, а также на финансовые показатели. Совокупность свойств коммерческой недвижимости определяет ее разумную долю в инвестиционном портфеле. В зависимости от цели приобретения, инструментов инвестирования, а также вида объекта она составляет от 5 до 20 %. Но начинать погружаться можно и с малого — с небольшого помещения на соседней улице или с пая в одном из пуб­личных ЗПИФов», — рекомендует Ирина Саркисова.

О рисках и при покупке объекта, и при покупке пая говорит и Роман Улзетуев. В первую очередь он выделяет рыночные риски. «В случае с недвижимостью инвестор рискует уйти в минус, если потеряет арендатора и не сможет быстро найти замену. Потери могут также реализоваться в случае вынужденной срочной продажи, так как цену придется опустить ниже рынка. Также присутствует риск 100%-ной потери капитала в случае чрезвычайных ситуаций. Паевые фонды лишены риска существенного дисконта при срочной продаже, но при этом есть риск временных просадок. Если инвестору в этот период срочно потребуются деньги, то придется зафиксировать убыток», — уточняет эксперт. 

При выборе объекта Роман Улзетуев советует в первую очередь обращать внимание на проходимость и спрос, потому что только спрос определяет стоимость и размер будущих арендных платежей. Объект может быть прекрасен, но если он не востребован, то цена на него никогда не будет расти. 

В паевых фондах в первую очередь нужно обращать внимание на управляющую компанию — насколько это уважаемая компания и имеет ли она публичный трек-рекорд. Обязательно нужно знать управляющего, потому что именно он принимает конечные решения, от которых зависит результат. Если управляющий показывает убедительный результат на длинном горизонте, то можно спокойно довериться такой стратегии и такому управляющему. Говоря о доле в портфеле, то при 100 млн рублей можно спокойно вложить 30 млн в коммерческую недвижимость — это та часть, которая будет восприниматься как защитный актив.

Евгения Гладущенко

Анна Тур, тренер по коммуникациям

Автор проекта «Просто говори», телеведущая Анна Тур рассказала сайту «Деловая газета.Юг» о важности тренингов по развитию разговорной речи для топ-менеджеров и владельцев бизнеса

Смотреть видеосюжет онлайн

Пожалуйста подождите, идет обновление страницы