Краснодарский рынок аренды жилой недвижимости до сих пор ощущает последствия кризисного 2020 года. С началом пандемии и введением режима самоизоляции произошло резкое сокращение числа арендаторов, которое не восстановилось до сих пор.
Сокращение было связано с тем, что у многих квартиросъемщиков резко упали доходы. Некоторые арендаторы потеряли их на период самоизоляции. Другие же и вовсе лишились работы. Как отметил руководитель отдела аренды жилой недвижимости ЖИЦ «Каян» Алексей Еременко, некоторые собственники жилья в тот период разрешали своим квартиросъемщикам оплачивать всего 50% от месячной арендной ставки. Часть арендодателей в апреле и мае прошлого года вообще предложили внести оплату только за коммунальные платежи.
Тем не менее, многие арендаторы тогда оставили съемные квартиры и уехали домой. Особенно те люди, чья работа была связана со сферой услуг. В тот период цены на аренду квартир обвалились вместе со спросом на них. Зато высоким спросом стал пользоваться частный сектор в городе и пригородах, отмечает Алексей Еременко. Однако агентства недвижимости, по его словам, были практически не в состоянии удовлетворить этот спрос даже на четверть, поскольку данный сегмент рынка в Краснодаре представлен очень скудно. Город активно разрастается и развивается, но в основном за счет строительства многоквартирного жилья. Сегмент же строительства коттеджных поселков и индивидуального жилья в городе крайне мал.
«Цены на аренду частного сектора в Краснодаре очень высоки (ведь его мало), а спрос велик, — комментирует Алексей Еременко. — Поэтому многим семьям съем полноценного частного жилья со всеми удобствами в городе или пригороде чаще всего не по карману. В связи с этим многие арендаторы вернулись в свои станицы, поселки, хутора и родные города и там начали вновь налаживать свою жизнь».
Арендаторы ищут бюджетные варианты
После завершения режима самоизоляции постепенно, в течение 4–6 месяцев, рынок аренды жилья вернулся к докризисному уровню, констатирует Алексей Еременко. Но спрос изменился — сосредоточился на сегменте бюджетного жилья и частном секторе. Цены на аренду бюджетного жилья практически вернулись к уровню марта 2020 года, а вот цены на дорогую недвижимость — пока нет.
Как отмечает руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев, в первые 3 месяца 2021 года на рынке долгосрочной аренды жилья в Краснодаре наблюдалось незначительное снижение интереса к съемным квартирам. Показатели спроса в первом квартале текущего года оказались ниже аналогичных значений 2020-го на 3%. Похожая тенденция прослеживалась и в загородном сегменте, где активность арендаторов уменьшилась на 18% год к году (первый квартал 2021 года к первому кварталу 2020 года).
Однако в мае 2021 года спрос на длительную аренду квартир, а также дач, домов, коттеджей и таунхаусов в Краснодаре заметно повысился, констатирует Дмитрий Алексеев. Так, арендовать квартиры здесь стали на 43% чаще по сравнению со значениями мая 2020 года. При этом заметно увеличился интерес потенциальных арендаторов к студиям и двухкомнатным объектам — в 1,5 раза год к году (май 2021 года к маю 2020 года).
Среди округов города в общей структуре спроса преобладает Прикубанский, на который в мае этого года пришлось более половины (56%) всех запросов пользователей, рассматривающих съемные квартиры в Краснодаре. В мае Прикубанский округ также лидировал по темпам роста спроса на аренду жилья — значения увеличились в 1,6 раза год к году (май 2021 года к маю 2020 года).
Стоимость аренды стремится вниз?
При этом общий объем предложения съемных квартир в мае текущего года, по информации «Авито Недвижимости», сократился на 30% относительно аналогичных отметок мая прошлого года. Чаще всего арендодатели в Краснодаре предлагали снимать однокомнатные квартиры — объявления в этом сегменте составили 62% всех предложений в городе. Больше всего вариантов жилья в аренду можно было найти опять-таки в Прикубанском округе. Арендные ставки в городе по итогам мая 2021 года сохранились на уровне прошлого года — снять квартиру в Краснодаре можно было в среднем за 14 тыс. рублей в месяц.
По данным аналитического центра «Циан», средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Краснодаре составляет сегодня 14,9 тыс. рублей, что на 6,3 % ниже январских значений. Для двухкомнатных квартир средняя ставка равна 25 тыс. рублей, что ниже показателей января 2021 года на 3,8%.
Ставка аренды дома в Краснодаре — около 81 тыс. рублей за 175 квадратных метров. В январе показатель был ниже — на уровне 78,4 тыс. рублей в месяц за площадь 168 квадратных метров. То есть с рынка аренды вымываются наиболее бюджетные предложения, в том числе за счет меньшей площади.
По информации АН «Циан», самый востребованный район Краснодара у арендаторов — Центральный (31% спроса), на втором месте — Фестивальный (14%), в тройке лидеров также микрорайон Черемушки (7%). По количеству комнат в спросе лидируют однушки — 54%. Далее — двухкомнатные квартиры (30%).
«Стоимость аренды планомерно снижается каждый месяц для однокомнатных квартир, — прокомментировала главный эксперт АЦ «Циан» Виктория Кирюхина. — Подобная динамика (стагнация или падение) отмечена в большинстве крупных городов. Это связано с массовым переходом на удаленную работу многих сотрудников, со смещением спроса на загородный рынок, а также со льготным ипотечным кредитованием, благодаря чему часть бывших арендаторов стали покупателями новостроек».
За городом жилье не хуже
Загородную недвижимость в мае стали рассматривать на 13% чаще, чем в аналогичный период 2020 года. Самая значительная динамика при этом была зафиксирована в категории домов, спрос на которые повысился на 17%. Они же существенно преобладали в общей структуре спроса. По данным «Авито Недвижимости», доля запросов в сегменте домов составила 93% от их общего числа в загородном сегменте Краснодара.
Однако общий объем предложения на загородном рынке по итогам мая 2021 года снизился на 12% по сравнению с маем прошлого года. Тем не менее в категории дач и коттеджей отмечено повышение числа объявлений о сдаче объектов на длительный срок — на 18 и 25% соответственно (май 2021 года к маю 2020 года). В то же время в общей структуре предложения традиционно превалировали дома, на которые пришлось 90% от всех объявлений в загородном сегменте. Уровень средних цен в категории долгосрочной аренды дач, домов, коттеджей и таунхаусов в Краснодаре находился на отметке 16 тыс. рублей в месяц за объект.
Арендодателей возьмут под контроль
На сегодняшний день заработок от сдачи квартир в аренду сопоставим в России с доходом от банковских вкладов, считает Дмитрий Алексеев. Это ниже темпов роста цен на приобретение жилья в собственность. Поэтому в некоторых случаях собственникам выгоднее продать объект, чем сдавать его в аренду. Тем не менее, собеседник «ДГ. Юг» все равно ожидает выхода на рынок аренды новых игроков, поскольку это позволит компенсировать им расходы по ипотечным выплатам. Кроме того, спрос на длительную аренду жилья будет поддерживаться за счет общего повышения стоимости покупки недвижимости. Нельзя игнорировать и привлекательность Краснодара как курортного города, что также может сохранять интерес арендаторов к съемным квартирам.
Помимо снижения доходов от сдачи жилья, для арендодателей есть еще одна плохая новость. Власти намерены ужесточить контроль за арендой жилой недвижимости. Как ранее сообщали «Известия», в начале этого года Минстрой предложил законопроект, который позволит создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. Законопроект внесут в Госдуму до конца года. Не секрет, что до 90% этого рынка сегодня находится в тени. Прямо скажем, мало кто из арендодателей платит налоги со сдачи жилья. Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка. Его необходимость чиновники также объясняют «заботой о правах арендодателей и арендаторов». Для этого планируется запустить информационную систему учета договоров найма жилья — информация будет поступать в налоговые органы. Электронная площадка, по идее, должна стать местом поиска подходящего жилья, заключения безопасных сделок, уплаты налогов. Но, как обычно бывает в России при любой законодательной инициативе, вывод из серой зоны съемных «квадратов» может привести к росту стоимости аренды.
«Ужесточение контроля арендного рынка, который по большей части находится в тени, — это общероссийская тенденция, — констатирует Виктория Кирюхина. — Рантье часто не платят налоги, не оформляют статус самозанятого, не приобретают патенты. Логично, что власти планируют и дальше бороться с теневым бизнесом, в первую очередь в крупнейших городах».
Предложений много — цены не растут
До конца 2021 года ставки аренды жилой недвижимости не вырастут, а возможно, и немного снизятся вместе со снижающимся спросом на городские квартиры, предполагает Алексей Еременко («Каян»). Спрос на них и в докризисное время планомерно снижался. С каждым годом быстрыми темпами растет количество сдаваемых квартир, и рынок аренды жилья сильно перенасыщен предложениями.
«Связано это с тем, что большинство людей вкладывают свои сбережения уже не в банк, а именно в покупку недвижимости для сохранения от инфляции и для последующего получения дохода от сдачи квартир в наем, — отмечает Алексей Еременко. — К такому решению многие пришли вынужденно, так как банковские ставки по срочным вкладам упали более чем в 2 раза. Вот и получается картина маслом. Предложения по аренде жилья растут с каждым днем, а спрос с учетом падения платежеспособности населения и уменьшения миграционного потока в Краснодар, соответственно, падает. Поэтому о росте арендной ставки в обозримом будущем говорить не приходится, а снижение ее очень даже реально».
С учетом беспрецедентной эпидемиологической обстановки, распространения онлайн-форматов работы и учебы и ограничения международного авиасообщения Дмитрий Алексеев («Авито Недвижимость») в перспективе ожидает сохранения востребованности съемной загородной недвижимости в Краснодаре.
Виктория Кирюхина («Циан») считает, что произошедший рост цен на первичном и вторичном рынке приведет к оттоку спроса в сегмент аренды. Напомним, что только с начала 2021 года цены на жилье, по данным консалтинговой компании Macon, выросли на 53%. Падение арендных ставок прекратится или как минимум замедлит темпы. Программа льготной ипотеки на первичном рынке начнет работать по новым правилам (лимит в 3 млн рублей под 7%). С первым взносом 15% под новую программу подходят только 29% квартир в новостройках Краснодара. Рынок станет более активным в сегменте посуточной аренды, поскольку Краснодар пользуется высоким спросом у самостоятельных путешественников. А сейчас как раз сезон отпусков.