Прошлый год стал рекордным по темпам роста стоимости жилья. С одной стороны, это прогнозируемое повышение цен, обусловленное полным вступлением в силу проектного финансирования и работы эскроу-счетов. С другой — на стоимость «квадрата» влиял рост стоимости строительных материалов. С третьей — на краснодарском рынке действовал мораторий на выдачу разрешений на строительство. Как изменился рынок и чего ждать в дальнейшем, «Деловой газете. Юг» рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Вадим Камалов.
— Вадим Варисович, расскажите об общей ситуации на рынке недвижимости Краснодара: о темпах застройки, сдачи жилья.
— Если говорить конкретно о городе Краснодаре, то на сегодня ключевая проблема — ситуация с выдачей разрешений на строительство. Этот документ получают только те застройщики, которые берут на себя так называемые социальные обязательства, то есть осваивают территорию комплексно — инвестируют в строительство школ и детских садов. А таких застройщиков, увы, немного. Потому что, например, чтобы построить одну школу, необходим примерно миллиард рублей. И эти деньги нельзя просто взять в банке, занимающемся проектным финансированием застройщика. Поэтому говорить о каком-то масштабном строительстве сейчас, наверное, нельзя. В основном достраиваются те жилые комплексы, на строительство которых разрешение было выдано ранее. Из новых застройщиков можно назвать, наверное, «ЮгСтройИнвест» и «Догму». У них уже заложены в план строительства школы и детские сады.
Новые застройщики сейчас появляются не в Краснодаре, а в прилегающих районах Адыгеи: в поселке Яблоновском и ауле Новая Адыгея. Там ведется строительство новых жилых комплексов также с соблюдением социальных обязательств по системе обратного выкупа: когда застройщик возводит необходимые объекты, а муниципалитет потом их выкупает. Но выкупает в тот момент, когда на это появляются средства в бюджете, что может произойти через два-три года, а может — через пять лет.
Этот факт повлиял на рост цен на недвижимость в том числе. По большому счету, покупатель сам оплачивает эти социальные обязательства застройщика перед муниципалитетом.
— У краснодарского рынка недвижимости по сравнению с другими регионами есть какие-либо особенности?
— Единственная особенность — резкий рост цены квадратного метра. В среднем по стране цена поднялась на 20%, на Кубани рост цен на недвижимость составил порядка 60–70 %. И, условно говоря, это обоснованное повышение цен. Потому что выросли цены на стройматериалы, также выросла стоимость рабочей силы. Из-за ковидных ограничений на рынке почти не осталось гастарбайтеров, и застройщик теперь вынужден привлекать местных строителей, которые существенно дороже. И вдобавок на рост цен повлияли уже упомянутые социальные обязательства застройщиков.
— А на что покупатели или арендаторы смотрят в первую очередь при выборе недвижимости — на расположение, цену, инфраструктуру?
— Первое, на что они реагируют, — это цена, естественно. Второе — это как раз инфраструктура. Дом может быть не обязательно в центре, но если вокруг него развитая инфраструктура, то на квартиры в нем будет большой спрос. Например, микрорайон Панорама на Восточно-Кругликовской улице. Это не совсем центр, да, но в то же время он самодостаточный, там внутри есть все: школы, детские сады, торговля, спортивные площадки и т. д. И люди с удовольствием там квартиры покупают, потому что для них важно, чтобы рядом были школа, детский сад.
Ну и соотношение цены и как раз этой развитости: чем меньше социальной и транспортной инфраструктуры, чем дальше от центра район, тем ниже стоимость квартиры.
Также покупатели обращают внимание на стройматериалы: из чего построен дом, качество и т. д.
— Какие наиболее популярные у покупателей и арендаторов объекты недвижимости сегодня?
— Из-за роста цен больше всего берут квартиры-малометражки — сейчас в ходу студии и так называемые еврооднушки, евродвушки. Квартиры большой площади пользуются меньшим спросом. Цены выросли, а зарплаты остались на прежнем уровне, трехкомнатная квартира может стоить сегодня 10–12 млн рублей. Не так много людей могут позволить себе сейчас такую покупку.
— Какие районы Краснодара наиболее востребованы у покупателей?
— Если говорить не только о новостройках, но и о «вторичке», то самый популярный микрорайон — это Юбилейный. Там сейчас нет строительства, на рынке представлено только вторичное жилье. Люди туда с удовольствием едут жить. Потом — район Восточно-Кругликовской, микрорайон Панорама, потому что там есть свой центр притяжения — парк «Краснодар» и одноименный стадион. Это самые-самые популярные запросы, наверное. Также есть популярные точечные локации: дома в Черемушках и Дубинке, улица Ставропольская пользуется большой популярностью. На Ставропольской покупают квартиры в основном те, у кого есть дети-студенты, из-за близкого расположения к Кубанскому государственному университету. Там дома старого фонда, нового застройщиками практически ничего не возводится.
— Насколько сильно изменился пул застройщиков в регионе за последние два года?
— Особо не изменился. Какие-то изменения мы сможем увидеть в 2022 году. Я думаю, что останутся крупные системные игроки. Очень сильно на рынок повлияло введение эскроу-счетов. Что нужно было раньше, чтобы стать застройщиком? По факту нужно было «50 млн денег» на покупку земельного участка, получение разрешения на строительство, и потом тебе дольщики несли свои средства. Те, у кого была земля, и становились застройщиками. А теперь для того, чтобы зайти на этот рынок, денег нужно достаточно много, минимум 200 млн. Вот поэтому останутся застройщики системные, крупные, те, кто нам давно строит, кто много строит. То есть новых, наверное, мы особо не увидим. Но я думаю, что в регион придет много крупных федеральных строительных компаний.
— Почему они раньше не приходили?
— Потому что средняя цена квадратного метра у нас была где-то в районе 55–65 тыс. рублей. Сюда не шли, потому что было невыгодно строить. Сейчас у нас достаточно хорошая цена, я бы сказал даже, выше, чем средняя по стране. Поэтому, думаю, не за горами то время, когда у нас появятся федеральные игроки. Тем более они привыкли работать по тем правилам, которые сейчас есть, с социальными обязательствами. Московские компании работают подобным образом давно: они строят школу, детский сад, закладывают комплексное развитие территории, социальные объекты, количество парковочных мест. У нас раньше эти правила никто не соблюдал. А сейчас за этим стали строго следить. Например, объект не примут к сдаче, если застройщиком не предусмотрена стоянка.
— Льготная ипотека как-то повлияла на строительный рынок?
— Она стала локомотивом разгона цен! Все ориентировались на цену ежемесячного платежа по ипотеке: чем он ниже, тем больше покупателей на рынке появляется. И когда ежемесячный платеж за аренду квартиры стал выше ежемесячного платежа по ипотеке, люди стали активнее покупать недвижимость. Сейчас, конечно, на рынке стало меньше ипотечных покупателей. Но в прошлом году их было больше 70%.
Ну и самое главное, что вызвало такой рост цен, — это повышение спроса на недвижимость на юге России. В условиях пандемии люди поняли, что можно работать удаленно, живя где-нибудь в теплом месте, например в Краснодарском крае. А из-за моратория на выдачу разрешений на строительство сложилась ситуация искусственного дефицита. В итоге цена на квадратный метр стала расти. Этот закон еще дедушка Адам Смит в XVII веке придумал — закон спроса и предложения.
— Можно ли сегодня говорить о стабильности и надежности краснодарского рынка недвижимости?
— Безусловно, можно! Очень большую работу проделала исполнительная власть региона, в частности губернатор. Он навел порядок, жестко, конечно, кому-то не понравилось. Цены из-за этого выросли, согласен. Я считаю, что это правильно, так и должно быть. Потому что, если уж ты взялся выполнять какие-то обязательства перед людьми, будь добр, выполняй, не умеешь строить — не строй, не лезь. Иначе посадят.
— А большая ли конкуренция среди агентств недвижимости на краснодарском рынке?
— Риелторский рынок в Краснодаре достаточно развитый, конкурентов много. Но все работают по-разному. В целом рынок стал более цивилизованным. Сейчас очень много людей покупают квартиры через агентства, в том числе в новостройках, потому что для агента не имеет значения, какой именно из объектов продавать. Он будет рассказывать все: и плюсы, и минусы. Вы, соответственно, получите более объективную информацию и в то же время еще некую защиту. Потому что, допустим, если застройщик начинает задерживать сроки или в объекте обнаружились какие-нибудь строительные дефекты, брак, то, если вы покупали квартиру через агентство, в этом случае агентство встает на вашу сторону и защищает ваши интересы. Также очень много покупателей, которые приобретают квартиру для соинвестирования. И потом через агентство же продают, они даже не приезжают на объект.
— Чего ждет краснодарский рынок недвижимости?
— Мы ждем улучшений. С приходом нового мэра, я думаю, ситуация на рынке стабилизируется. То есть начнут выдавать разрешения уже по новым правилам с социальными обязательствами. Застройщики эти правила приняли и понимают, что так, как раньше, уже не будет. Все играют по единым правилам. И, насколько мне известно, уже достаточно много застройщиков подготовили новые проекты. Начнут выдавать новые разрешения на строительство, увеличится количество предложений на рынке. В связи с этим, уверен, мы увидим небольшую корректировку по цене. Да и цены на стройматериалы тоже немножко откатились вниз. Поэтому я думаю, что сейчас цены откатятся назад. Скоро у нас будет небольшая корректировка, средняя цена за квадратный метр снизится до 110 тыс. Но это при условии, что начнут выдавать разрешения на строительство. Если разрешения выдавать не начнут, либо цена останется такой же, либо нас ждет небольшое повышение. Ну и будем наблюдать за ипотечными ставками — будут ли сдерживать инфляцию, повышая ставку рефинансирования, или нет.
Александра Гуменюк