Рынок недвижимости Краснодара ждет падение числа ипотечных сделок и снижение цен на вторичное жилье, такой прогноз дают эксперты, опрошенные сайтом «Деловая газета.Юг».
По словам генерального директора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, в свете последних событий вокруг Украины и последовавших санкциях в отношении России сейчас на рынке недвижимости региона наблюдается неопределенность.
«В периоды с неспокойной обстановкой поведение игроков очень разнонаправленно, каждый оценивает ситуацию по-своему и ведет себя по-разному. Поэтому сейчас сложно делать однозначные выводы, это не будет отражать реальность. Сегодня мы видим, что некоторые игроки рынка пытаются повышать цены, аргументируя это удорожанием строительных материалов, импортных запчастей и т.д. У каких-то застройщиков позиция более надежная — в их проектах заложен больший объем реализации. Кто-то наоборот останавливает продажи, думая заняться ценовым урегулированием позднее, а кто-то делает наоборот: объявляет акции», — говорит эксперт.
С этим мнением также согласен генеральный директор АН «Аякс» Александр Кутченко. По его словам, сейчас со стороны клиентов не наблюдается ажиотажного спроса, однако интерес более активный, чем обычно, все же прослеживается.
«Рынок недвижимости сейчас находится больше не столько в ожидании, сколько в непонятной ситуации, потому что абсолютно разные стратегии у участников рынка, нет единого понимания. При этом люди пытаются сохранить свои деньги. Мы видим большую волатильность на валютном рынке, рынка ценных бумаг сегодня практически нет в стране и вряд ли он быстро восстановится. Понятно, что сейчас недвижимость больше будет рассматриваться у населения не как инвестиция, а как сохранение денег. Мы это чувствуем последние несколько дней, есть более активный интерес», — поделился мнением Александр Кутченко.
О том, что на рынке недвижимости региона наблюдается неопределенность, говорит и управляющий партнер федеральной риэлтерской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов. Он отмечает, что в текущей ситуации у населения есть определенный интерес к новостройкам, как к самой надежной и волатильной инвестиции.
«Что касается вторичного жилья, здесь не наблюдается проблем. Те люди, которые продают недвижимость, они сразу хотят что-то купить, чтобы не оставаться с деньгами на руках и вложить их в другую недвижимость, ситуация рабочая. По новостройкам сегодня есть определенный спрос, вызванный тем, что сейчас квадратные метры — это самая надежная и волатильная инвестиция. Так как вкладываться в акции сейчас нет смысла, доллары покупать поздно», — сказал Вадим Камалов.
Он также добавил, что сейчас на рынке недвижимости может наблюдаться небольшое увеличение цены, что связано с нестабильностью и волнениями.
«Кто-то привязывает стоимость к доллару, что на мой взгляд абсолютно не оправдано, так как у нас не долларовая экономика, но некоторые застройщики пользуются случаем и несколько поднимают цены. Мы понимаем, что через какое-то время экономика начнет сжиматься по объективным причинам. Это возможно вызовет сокращение заработных плат, а мы знаем, что у нас население закредитовано. В такой ситуации люди будут пытаться избавляться от ипотечных кредитов и продавать большие квартиры, покупая что-то меньшее. Поэтому мы увидим определенный демпинг со стороны ипотечников, и я думаю, что цены на вторичном рынке упадут – где-то в горизонте 1-2 лет», — сказал Вадим Камалов.
По словам Ильи Володько, в перспективе ситуация на первичном и вторичном рынках будет существенно отличаться. Если еще три года назад проектное финансирование не было таким масштабным, то сегодня основные и крупные проекты первичного жилья застройщики реализуют с господдержкой банка. Если в прежних условиях отдельные застройщики могли бы пытаться удержать ситуацию, например, делать какие-то существенные скидки для привлечения средств на стройку, говорит эксперт, то теперь, когда влияние банков не даст этого сделать, цены на первичное жилье будут удерживаться до последнего.
«Основные проекты застройщиков сейчас реализуются с господдержкой банка. С одной стороны можно предположить, что паники не будет, банки дофинансируют свои проекты. В другом случае вместе с девелоперами будут принимать решение о заморозке на какое-то время. Допускаю, что часть уже строящихся проектов, будет заморожена до лучших времен. Поскольку банк является сейчас одним из главных игроков в этой сфере и контролирует все процессы, связанные с девелоперскими проектами, возможно никто не пойдет на какое-то резкое сокращение стоимости жилья в ответ на падение спроса. Думаю, здесь первичный рынок будет стараться держать цены до последнего», — рассказал эксперт.
На вторичном рынке, отмечает Илья Володько, в течение 6-7 месяцев стоимость квадратного метра, вероятно, начнет снижаться.
«Люди хотят продавать свое жилье по наиболее хорошим ценам, как правило, 6-7 месяцев держится этот процесс, после чего они понимают, что действительно по этим ценам никто недвижимость покупать не хочет. И через этот промежуток времени начинается падение цен на рынке, собственники смиряются с новым уровнем цен, делают скидки и начинают распродавать недвижимость. Думаю, к лету – началу осени, мы будем видеть, что цены на вторичном рынке, снижаются. Сейчас сложно сказать насколько, но учитывая существенный рост цен за последние годы, они могут снизиться на 10-15%», — поделился мнением эксперт.
Закат ипотечных сделок
Эксперты сходятся во мнении, что существенное повышение банковских ставок в целом значительно сократит спрос и количество ипотечных сделок.
«Это однозначно повлияет на спрос. В ближайшее время при такой ставке ипотеки на вторичном рынке практически не будет. Конечно, государство может сохранить господдержку, продлить условия семейной ипотеки — здесь в каком-то виде ипотека сохранится. На вторичном рынке, я уверен, потребители не будут брать кредиты, потому что сейчас цифры за гранью – это самые высокие ставки в новейшей истории России. Мы понимаем, что потребительская способность населения не такая высокая», — сказал генеральный директор АН «Аякс» Александр Кутченко.
Реакция рынка недвижимости на повышение банковских ставок будет очень быстрой, уверен Илья Володько. Эксперт напомнил, что ипотечные сделки на первичном рынке в 2020-2021 году достигали порядка 70%, в обычной ситуации — 58%, на вторичном рынке – ипотечные сделки также составляли более половины. В нынешних реалиях, говорит эксперт, можно прогнозировать как минимум двукратное сокращение спроса на недвижимость.
«Если мы говорим о ставках выше 15%, а уж тем более 20%, то брать ипотечные кредиты по таким ставкам никто не будет. Более того, я сомневаюсь, что какие-то банки будут выдавать много кредитов по ставке выше 20% просто потому, что любой вменяемый банкир понимает, что при такой ставке не каждый сможет вернуть этот кредит. Получается, что стоимость недвижимости удваивается раз в несколько лет», — говорит он.
«Наша экономика сейчас достаточно защищена от влияния извне, и не будет тех катастрофических последствий, случись вся эта история, допустим лет 20 назад. Сейчас у многих есть неопределенность, в полной мере не понятны последствия санкций. Я думаю, часть из них могут отменить после стабилизации ситуации. Думаю, стоит ожидать, что в дальнем горизонте новые санкции еще покажут хорошее воздействие, о чем можно судить по примеру влияния санкций 2014 года на развитие аграрного потенциала страны», — заключил Вадим Камалов.