Темпы сдачи жилья в эксплуатацию в Краснодарском крае в 2022 году демонстрируют уверенный рост, за пять месяцев в регионе ввели 3,3 млн кв. метров жилья, что в 2,2 раза больше, чем за аналогичный период 2021 года.
Как отмечают эксперты, такие показатели обусловлены несколькими факторами, в том числе, рост стал следствием выдачи в предыдущие годы большого количества разрешений на возведение многоквартирных домов и активного частного строительства.
Из общего объема сданного жилья в январе-мае 2022 года частные дома составили почти 67% — 2,25 млн кв. метров. Рост по сравнению с аналогичным периодом 2021 года – 3,7 раза. В то же время предприятия увеличили сдачу жилья на 20,5% — до 1,04 млн кв. метров.
«След» прошлого
По словам генерального директора АН «Аякс» Александра Кутченко, сейчас в Краснодарском крае сдают в эксплуатацию многоквартирные дома, разрешения на строительство которых выдавали 2,5-3 года назад.
«Строительство объектов трехлетней давности пришло к своему логическому завершению, их ввели в эксплуатацию. Поскольку три года назад разрешений на строительство выдавалось застройщикам куда больше, мы сейчас наблюдаем рост объемов введенного жилья. Затем условия вывода на рынок новых объектов стали намного жестче, предпочтения отдавали только крупным объектам с комплексной застройкой. Кроме того, начал действовать мораторий на строительство во всех крупных городах на побережье», — отметил Александр Кутченко.
Аналогично рост ввода многоквартирного жилья объясняет управляющий партнер федеральной риэлтерской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов. Он напомнил, что массовое разрешение на строительство застройщики получали перед введением эскроу-счетов в 2019 году. «Сегодня мы видим реализацию всех этих разрешений на строительство, которые застройщики набрали в большом объеме, стремясь попасть под старые правила перед введением эскроу-счетов. Сегодня в регионе нет предпосылок для выдачи большого количества разрешений. В прошлом году они выдавались крайне редко», — говорит эксперт.
Вадим Камалов также указал, что в связи с пандемией COVID-19 застройщикам продляли действие разрешительной документации, как следствие срок ввода некоторых объектов перенесли.
«Условно говоря, у кого-то строительство объекта должно было завершиться в мае 2020 года, а так как в связи с пандемией был принят нормативный документ о продлении разрешения на строительство, застройщики продлевали сроки работ. Сейчас уже сроки продлять некуда, объекты достроились и достраиваются», — отметил эксперт.
Гендиректор АН «Аякс» Александр Кутченко также обратил внимание на активную сдачу в Краснодарском крае проблемных жилых комплексов — долгостроев. «Какие-то подобные объекты реализовали за счет бюджета, таких инструментов как Фонд защиты дольщиков, инвесторов. Только в Краснодаре с начала года ввели как минимум 10 таких объектов. Этот фактор также сыграл свою роль», — отмечает эксперт.
Рост объемов частного строительства специалисты связывают с тем, что пандемия COVID-19 способствовала увеличению спроса на частные дома. Также внимание в этот сектор сместилось после значительного роста цен на многоквартирное жилье.
По словам Александра Кутченко, если ранее в структуре ввода жилья соотношение между многоэтажным домостроением и частным домостроительством составляло примерно 50% на 50%, то теперь порядка 30% на 70%.
«В крае большой приток на рынок дал частный сектор. Во-первых, это следствие пандемии: если раньше стоимость частного домостроения была гораздо выше, чем многоэтажного, то сейчас стоимость практически сравнялась. Сейчас реально купить дом площадью 100 кв. метров дешевле, чем квартиру аналогичной площади. В 2021 году стоимость многоэтажного домостроения очень сильно выросла – в 2 раза, при этом такого роста цен в частном секторе – мы не наблюдали и, конечно, часть клиентов ушла туда», — прокомментировал эксперт.
По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), в июне 2022 года Краснодарский край стал лидером среди субъектов РФ по выводу на рынок новых проектов. В частности, в первый месяц лета застройщики вывели на рынок региона 40 объектов жилья, их общая площадь составила 0,39 млн кв. м.
«Кубань в абсолютных значениях всегда занимает ведущие строчки в рейтингах, так как это сейчас один из самых густонаселенных российских регионов. И любые объемы всегда существенны на фоне других субъектов, в том числе и по выводу новых проектов на рынок. Плюс давайте не забывать, что помимо спроса со стороны местных жителей, есть курортный спрос, спрос среди мигрантов, и в совокупности этот спрос поддерживается на определенном уровне несколько последних лет», — прокомментировал генерального директора консалтинговой компании MACON Ильи Володько.
Как отмечает генеральный директор АН «Аякс» Александр Кутченко, сегодня застройщики четко понимают требования, которые необходимо соблюдать при реализации проектов, что также способствует выводу на рынок новых проектов. «Застройщики долго привыкали к новым правилам игры, когда город уходил от точечной застройки к комплексному освоению территорий. По началу не у всех было понимание новых правил, сегодня правила четко сформированы. Застройщики уже поняли ситуацию и соответственно, им стало проще выводить новые проекты на рынок», — сказал он.
Курортное жилье в дефиците
Активный рост темпов ввода жилья фиксируют и в курортных городах Краснодарского края. В январе-мае 2022 года объемы сданного жилья в Геленджике выросли в 10,8 раза, до 99,1 тыс. кв. метров.
В Сочи за отчетный период сдали 462,1 тыс. кв. метров, это в 4,3 раза больше, чем в прошлом году. В Анапе ввод сдача жилья в эксплуатацию в январе-мае 2022 года вырос на 78,9%, до 217,3 тыс. кв. метров.
В то же время, по мнению экспертов, высокий рост показателя по вводу жилья в курортных городах обусловлен в большей степени статистической особенностью, которая связана с низкими показателями 2021 года. Фактически объемы ввода не являются большими, и рынок курортной недвижимости, как отмечает Илья Володько, испытывает дефицит.
«Как мы знаем, в последние годы во всех курортных городах региона действуют ограничения на выдачу разрешений на строительство. Администрация пересматривала свои генеральные планы, правила земельной застройки, как следствие число новых проектов было ограничено. Это касается и Сочи, но в большей степени Анапы и Геленджика. В частности, в Геленджике последние два года практически не выходили на рынок новые проекты, в Анапе тоже падение по этому показателю было до 5 раз. Получается, рост объема ввода жилья больше статистический, говорить об огромных показателях нельзя. В этом случае даже один сданный крупный комплекс будет оказывать значимое влияние на статистику», — сказал эксперт.
По мнению управляющего партнера федеральной риэлтерской компании «Этажи-Кубань» Вадима Камалова, высокий показатель по объему ввода жилья в курортных городах, в частности в Геленджике, обусловлен в большей степени легализацией ранее возведенных построек.
«В связи с принятием новых градостроительных планов в Сочи, Геленджике, увеличением сроков дачной амнистии, многие жители этих курортных городов поспешили оформить свою недвижимость, опасаясь, например, того, что она может попасть в зону рекреации», — пояснил эксперт.
Как добавил гендиректор консалтинговой компании MACON Илья Володько, сегодня курортная недвижимость представляет интерес для бизнеса и девелоперов, этот рынок является перспективным.
«В России активно развивается внутренний туризм, ранее возможность выезда заграницу была ограничена и сейчас остается затрудненной, в этом смысле спрос на отдых и на покупку недвижимости в Краснодарском крае стабильно растет, поэтому сейчас новые проекты тоже появляются. Девелоперы пытаются этот спрос удовлетворить, есть понимание, что это не краткосрочная тенденция и в ближайшие годы, мы будем наблюдать рост интереса к российской недвижимости на теплом море», — считает Илья Володько.
Рынок зафиксируется
Объемы ввода жилья в Краснодарском крае сейчас приблизились к своему максимальному значению, считает гендиректор АН «Аякс» Александр Кутченко, дальнейшее увеличение этого показателя возможно только за счет частного сектора.
«Думаю, этот сегмент будет развиваться активнее всего, потому что он не требует такой большой подготовки. Также после пандемии люди почувствовали большую ценность частной застройки, а земля в крае есть. Что касается многоэтажного строительства, сегодня здесь потребительская способность находится на максимуме своих возможностей. Но, конечно, и этот сегмент продолжит развиваться. Застройщики будут искать способы субсидирования, государство продолжит поддерживать строительный сектор. В целом прогноз – оптимистичный», — сказал эксперт.
По мнению гендиректора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, в ближайшие годы не стоит ожидать резкого сокращения или увеличения объема ввода жилья в регионе.
«Краснодарский край устойчив к любым кризисным явлениям поскольку здесь спрос достаточно диверсифицирован. Помимо местного населения, помимо мигрантов, инвесторов, здесь большое количество самой разной аудитории. Резкого сокращение объемов строительства, как и увеличения, на мой взгляд, ожидать не стоит — рынок зафиксируется на тех отметках, которых он достиг. Период бурного роста закончился в 2021 году, и рынок вступил в некую фазу стабильности, которую мы будем наблюдать в ближайшие годы», — сказал эксперт.
Илья Володько также отметил, что сегодня в целом ситуация с жилой недвижимостью на Кубани является стабильной, ни в одном городе региона не наблюдается профицита объектов. Однако в каждом конкретном городе рынок недвижимости определяется локально.
«В Краснодаре профицит на рынке жилья наблюдался довольно давно – в 2015 — 2016 годы. На данный момент ситуация нормализовалась, нет ни дефицита, ни профицита. Если говорить про такие города, как Анапа и Геленджик, то там наблюдается острый дефицит, и есть возможность наращивания объемов строительства, спрос на эти объемы будет. В этих городах еще не исчерпаны возможности для нового строительства», — сказал он.
Эксперт также добавил, что цены на жилую недвижимость в регионе активно росли последние два года и достигли максимума. «В ближайшее время возможна небольшая коррекция цен, но в целом мы будем видеть, что они будут колебаться вокруг существующих уровней и не покажут существенного подъема или падения», — сказал Володько.
По словам управляющего партнера федеральной риэлтерской компании «Этажи-Кубань» Вадима Камалова, в Краснодаре уже наблюдается корректировка цен на жилье в сторону снижения. По его данным, в среднем стоимость квадратного метра жилья в краевой столице составляет порядка 110 тыс. за кв. метр, для новостройки этот показатель доходит до 150 тыс. рублей за кв. метр.
«Цены понемногу пошли вниз, в основном это завуалированные скидки от застройщиков. Наблюдается откат назад в ценах по «вторичке». Это обосновано, потому что денег в экономике нет, ипотека не работает в том объеме, в котором работала раньше. Естественно, мы сейчас наблюдаем снижение платежеспособного спроса, при этом предложений на рынке строительства в Краснодаре становится больше. Что касается Геленджика и Сочи, думаю, пока в этих городах не примут генпланы, новых разрешений на строительство, мы там не увидим», — заключил эксперт.