События на рынке недвижимости Краснодарского края, также как и в целом по всей стране в первом полугодии 2022 года развиваются по сценарию 2014-2017 гг., рассказала Дг.Юг руководитель АН «Центр-Юг» Елена Рашевская, — когда на фоне обострения политической обстановки, санкций, а также макроэкономических событий квадратный метр вторичного жилья потерял от 10% до 20% своей стоимости. Однако, в настоящее время, ситуация в нашем регионе усугубляется сильным ростом цен на недвижимость в 2020-2021 гг., поэтому, если экономика адаптируется к санкциям не так быстро, как хотелось бы, в ближайшие годы квартиры могут подешеветь и на 30%, считают многие специалисты.
Как и в конце 2014 года, краснодарский рынок недвижимости в начале весны 2022 г. прошел период ажиотажа. Курс рубля сильно упал и доходил до отметки в 120 руб. за доллар. Также произошло резкое удорожание ипотеки, в связи с увеличением ключевой ставки до 20% годовых. Все эти моменты заставили выйти на рынок, во-первых, обладателей рублевых вкладов и накоплений, которые хотели спасти свои сбережения, вкладывая в недвижимость, а во-вторых, людей у которых уже была одобрена ипотека и которые спешили быстро найти жилье по старым одобренным ипотечным ставкам. Панические настроения участников рынка привели к повышенному спросу на недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Однако активного спроса хватило ненадолго: уже в конце марта, в начале апреля текущего года ажиотаж пошел на спад, а в апреле-мае спрос в Краснодаре сократился на 38% по сравнению с мартом и на 34% относительно апреля прошлого года.
В такой ситуации не осталось никаких причин для продолжения роста стоимости жилья. Прогнозы и ожидания, которые спровоцировали всплеск спроса и цен после начала спецоперации, не сбылись. Банковская система не рухнула, дальнейшего падения рубля не произошло — он даже укрепился и теперь финансовые власти ищут способы ослабить отечественную валюту. Как следствие, рынок недвижимости, в настоящее время, начинает адекватно реагировать на экономическую ситуацию, которая, к сожалению, продолжает ухудшаться – закрываются предприятия, падают доходы населения, а инфляция, прежде всего продовольственная, растет и обесценивает всё большую часть доходов населения.
В результате у людей остается все меньше возможностей копить на жилье – спрос перераспределяется с товаров длительного пользования в пользу товаров первой необходимости. При этом ипотека, несмотря на снижение ключевой ставки, все равно остается более дорогой, нежели в 2020-2021 гг., и вряд ли вернется, в обозримой перспективе, к тем ставкам, что были еще два-три года назад. Поэтому запросы продавцов квартир, сформировавшиеся к началу 2022 г. в иной экономической и политической реальности, теперь являются оторванными от финансовых возможностей основной массы потенциальных покупателей.
Уровень цен, который сложился на рынке недвижимости в результате ажиотажа, вызванный падением рубля в марте, при нынешнем курсе отечественной валюты выглядит сильно завышенным. Покупатели, которых стало сейчас на рынке намного меньше, интересуются только квартирами, чьи владельцы согласны на снижение цены.
Уже в мае рынок жилья Краснодара ушел в небольшой, но ощутимый минус. В самом лучшем случае – если экономика быстро адаптируется к санкциям или они будут смягчены, цены на жилье должны опуститься к уровням начала 2022 г., то есть потерять те 5-10%, которые прибавили во время панических настроений в марте-апреле 2022 г. При нынешнем укреплении рубля, этот прирост уже абсолютно неадекватен.
Однако, за 2020-2021 гг. жилье в нашем городе подорожало в среднем на 50-60% благодаря слишком низким ставкам по кредитам и депозитам. Такого роста цен в 2014 году не было, соответственно и корректировка в сторону снижения цен в те года не была такой сильной. Так что, если события будут развиваться по негативному сценарию, стоимость квадратного метра жилья в Краснодаре может вернуться к уровням начала 2020 г., то есть падение цен может, составит 30% и более.
Глубина снижения цен на квартиры будет определяться не только экономической ситуацией, но и сегментом рынка, а также характеристиками конкретного объекта. Коррекция стоимости самого доступного жилья «бюджетного» может ограничиться 10% даже в самом негативном сценарии, а вот дорогой и нередко неадекватно переоцененный бизнес-класс может подешеветь и на 30% — как правило, чем выше цены, тем больше они падают в кризис.
Все вышесказанное относится в первую очередь к вторичному рынку жилья, который является рынком в полном смысле этого слова – с большим количеством продавцов и покупателей, действующих независимо друг от друга и не имеющих поддержки со стороны государства.
На первичном рынке Краснодара ситуация обстоит иначе. Так, строительные компании, в настоящее время, получают щедрую поддержку из бюджета в виде льготной ипотеки, субсидируемых кредитов и т.п., Поэтому, они могут вести себя на рынке, уходя от реалий и отклоняясь от рыночных законов. Например, вместо снижения цен на новостройки в условиях перегрева рынка еще в 2021 г., застройщики с большей охотой стали субсидировать ипотечные ставки. Простой пример, снижение ипотечной ставки на каждый процентный пункт, например ипотека под 8% годовых вместо 9%, равносильно примерно 5% дисконта от цены квартиры – ежемесячные платежи покупателя при этом будут примерно одинаковыми.
Это означает, что, несмотря ни на что, строительные компании могут продолжать повышать цены на новостройки, одновременно увеличивая размер субсидирования ипотечных ставок. Насколько такая стратегия целесообразна – вопрос, конечно, неоднозначный и дискуссионный. Здесь и сейчас такая стратегия, скорее всего, позволяет активизировать продажи, путем давления на психику покупателей: растущие цены побуждают быстро принимать решение о покупке, а низкая ставка процента по кредиту позволяет «закрыть глаза» на высокие цены, приобретаемого нового жилья. Но в перспективе недостатки этой стратегии очевидны – рынок недвижимости наполняется необоснованно низкими, нерыночными ипотечными ставками, а цены на жильё не могут постоянно расти, что приведет к неминуемому падению рынка.
Если обратиться к мировой практике, то давно уже сложилось негласное правило – цена квадратного метра жилья в любой локации должна быть примерно равна среднемесячному доходу людей, проживающей в этой локации. Так вот, средний уровень доходов кубанцев находится в пределах 35-40 тысяч рублей в месяц, а средняя цена квадратного метра жилья уже подобралась к отметке в 130 тысяч рублей. Это, конечно, не означает, что краснодарская недвижимость должна подешеветь втрое. Но подобные оценки позволяют составить представление о степени перегретости рынка недвижимости региона, а также о потенциальной глубине его падения.