Рост цен на рынке жилья в Краснодарском крае достиг своих пиковых отметок в 2020–2021 годах. Сейчас стоимость «квадрата» в Краснодаре на вторичном рынке жилья составляет около 110 тыс. рублей, а на первичном — 108 тыс. рублей. Однако эксперты считают, что квартиры все еще могут подешеветь на 30%.
Во втором квартале 2022 года, по данным федерального портала «Мир квартир», в кубанской столице на вторичном рынке стоимость квадратного метра жилья снизилась на 8,2 %. Но, как считает Елена Рашевская, директор и собственник АН «Центр-Юг», стоимость квадратного метра жилья в Краснодаре может вернуться к уровням начала 2020 года, то есть падение цен составит 30 % и более. Что касается новостроек, то здесь тенденция к снижению стоимости также имеет место, однако она пока не настолько очевидна.
«Как и в конце 2014 года, краснодарский рынок недвижимости в начале весны 2022-го прошел период ажиотажа. Произошло резкое удорожание ипотеки в связи с увеличением ключевой ставки до 20 % годовых. Все эти моменты заставили выйти на рынок, во-первых, обладателей рублевых вкладов и накоплений, которые хотели спасти свои сбережения, вложив в недвижимость, а во-вторых, людей, у которых уже была одобрена ипотека и которые спешили быстро найти жилье по старым ипотечным ставкам. Панические настроения участников рынка привели к повышенному спросу на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако активного спроса хватило ненадолго: уже в конце марта — начале апреля ажиотаж пошел на спад, а в апреле-мае спрос в Краснодаре сократился на 38 % по сравнению с мартом и на 34 % относительно апреля прошлого года», — говорит Елена Рашевская.
Как отметил Сергей Яценко, руководитель Абсолют Банка в Краснодаре, уже в июне-июле 2022 года рынок ипотечного кредитования стал активизироваться и в этом важную роль сыграл эффект отложенного спроса.
«В целом по рынку весной количество сделок существенно сократилось, но интерес к покупке недвижимости был очень высок. Как только условия стали более благоприятными, рынок недвижимости и ипотеки ожил. Также помогли «разогреть» покупательскую активность акции субсидирования от застройщиков и спецпредложения от банков. По сравнению с началом 2022 года в большинстве банков края сумма ипотечного займа увеличилась на 300 тыс. рублей и в июле 2022 года достигла 4,5 млн рублей», — поясняет Сергей Яценко.
По словам Елены Бакуменко, управляющего региональным операционным офисом «Краснодарский» банка «Открытие», сейчас самое подходящее время для инвестирования в недвижимость.
«Сегодня действует очень много ипотечных программ, в которых ставка колеблется от 0,1 до 6,5 % на первичном рынке жилья. Да, возможно, в ближайшее время произойдет еще небольшое снижение, но даже если вы возьмете под более высокий процент, то всегда можете провести рефинансирование на более выгодных условиях. На вторичном рынке ставка чуть выше — в среднем 10,5 %, но здесь можно наблюдать падение цен на квадратный метр, поэтому это тоже весьма выгодно сейчас», — поясняет Елена Бакуменко.
О том, что рынок недвижимости в настоящее время начинает адекватно реагировать на экономическую ситуацию, говорит и директор АН «Центр-Юг», но все равно, несмотря на снижение ключевой ставки, ипотека остается более дорогой, нежели в 2020–2021 годах, и вряд ли вернется в обозримой перспективе к тем ставкам, что были еще два-три года назад.
Привлечение созаемщиков
В 2020–2021 годах Краснодарский край вышел в лидеры по росту цен на рынке жилой недвижимости России, в среднем был отмечен их двукратный прирост, однако средний доход семьи, оформляющей ипотеку, за год не изменился и по-прежнему держится на уровне 50–70 тыс. рублей в месяц.
«Стагнация доходов населения привела к тому, что за год в два раза выросло количество сделок с привлечением созаемщиков. В этом случае учитывается доход не только основного заемщика и, соответственно, проще получить одобрение займа. Средний размер первоначального взноса за год не изменился — он составляет 15–20 % от стоимости будущей квартиры. При этом более 50 % заемщиков в качестве части первоначального взноса используют материнский капитал. В мае-июне 2022 года на первом месте в Краснодарском крае была «Семейная ипотека». Почти 65 % сделок шли в рамках этой программы. На втором месте по востребованности — стандартные программы ипотечного кредитования. По ним приобретают готовое жилье около 25 % жителей края. Третье место — у «Госпрограммы 2020–2022». Доля сделок по ней — в пределах 12–20 %», — уточняет руководитель Абсолют Банка в Краснодаре.
Инвестиции из регионов
Почти 70 % инвестиционных покупателей Краснодарского края — из других регионов, в первую очередь из Москвы, Санкт-Петербурга, Тюмени, с Урала и из Сибири.
По словам Сергея Яценко, по итогам 2022 года инвестиционная активность на кубанском рынке недвижимости будет выше уровня прежних лет.
«Для этого есть несколько предпосылок. Во-первых, действие низких процентных ставок. Сейчас ставки по государственным программам находятся на рекордно низком уровне. Во-вторых, отсутствие на рынке инструментов для инвестиций. Зато недвижимость — один из наиболее стабильных и надежных активов. Она постоянно растет в цене. Как правило, с инвестиционными средствами приобретаются квартиры в новостройках. Они наиболее ликвидные и растут в цене. Их юридическая чистота гарантирована. Плюс такое жилье можно купить по «Госпрограмме 2020–2022» или по «Семейной ипотеке» по субсидированным ставкам и значительно сэкономить на размере ипотечных платежей. Наиболее популярный вариант — однокомнатные квартиры. Покупают их чаще всего для перепродажи. Что касается сдачи квартиры в аренду, то доходность по этому направлению в целом по рынку снижается. Да, наш регион является центром туристического притяжения, и в высокий сезон спрос на съемное жилье в разы превышает предложение. Зато есть длительный «мертвый сезон», и для получения значимого дохода лучше иметь для сдачи не одну квартиру, а несколько», — подытоживает эксперт.
Застройщикам проще
С декабря 2021 года законом о долевом строительстве застройщикам был делегирован ряд преимуществ для регистрации права собственности дольщика. Внесены изменения, значительно упрощающие процедуру подачи застройщиком в электронном виде заявления о государственной регистрации права собственности дольщика.
К примеру, из требований к документам, представляемым застройщиком на регистрацию прав дольщика, исключили необходимость подписания передаточного акта усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) дольщика. Теперь достаточно только подписать акт приема-передачи всеми сторонами на бумажном носителе и после сканирования заверить УКЭП застройщика без его подписания УКЭП дольщика.
«Это в первую очередь удобно заявителям, поскольку нет необходимости неоднократного посещения МФЦ при подаче заявления и получении документов о регистрации прав собственности. При этом срок регистрации недвижимости в электронном виде составляет от одного до трех дней — в случае отсутствия вопросов между управлением и застройщиками или их оперативного решения при возникновении», — отметил замглавы краевого Управления Росреестра Сергей Осипов.
В результате всего с начала действия закона в Краснодарском крае было зарегистрировано свыше 8900 таких прав.
