Рост стоимости квадратного метра жилья, сокращение средней площади приобретаемых квартир и увеличение срока обременения ипотекой, такие тенденции наблюдаются на первичном рынке жилья в Краснодарском крае в 2022 году, рассказал директор сервиса аналитики bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
По его данным, средняя стоимость «квадрата» в строящихся домах за январь-август 2022 года составила 211 тыс. рублей, в кубанской столице данный показатель был равен почти 120 тыс. рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года цена квадратного метра жилья в новостройках региона увеличилась на 52,1%, а краевого центра – на 55,8%.
«В сделках по купле-продаже жилья в строящихся домах с начала 2022 года наблюдается достаточно низкая волатильность средней цены и экспозиции. Колебания минимальные, например, в Краснодаре они находятся на уровне 120-125 тыс. за квадратный метр, и они находятся на минимальном уровне ошибки измерения», — рассказал Сергей Лобжанидзе в рамках бизнес-тура Ассоциации девелоперов Краснодарского края.
Он отметил, что в общем объеме сделок в 2022 году преобладают ипотечные, их доля достигает 83%. Так, согласно данным сервиса, по итогам восьми месяцев в Краснодарском крае заключили почти 2,5 тыс. сделок с ипотекой (+6,4% к 2021 году), в краевом центре – более 10 тыс. (+7,1%). По Краснодару доля сделок с ипотекой в 2022 году составляет 83,9%, по региону – 74,5%.
«Достаточно сильно увеличился и срок обременения, это почти 25 лет. При этом доля ипотеки сроком 30 лет занимает практически 50% тех сделок, которые были зарегистрированы в 2022 году», — рассказал директор сервиса аналитики bnMAP.pro.
Еще одна тенденция — сокращение площади приобретаемых квартир. В Краснодарском крае средняя площади приобретаемых в новостройках квартир в январе-августе 2022 года составила 42,13 кв. метров, это на 3,3% меньше, чем годом ранее. В то же время в Краснодаре средняя площадь приобретаемого жилья за анализируемый период увеличилась на 1% и составила 45,2 кв. метра.
«Уменьшения средней площади по сделке, проектирование более компактных лотов, квартирография проектов с большей долей студий, однокомнатных квартир — это общий тренд, он специфичен для всех регионов», — пояснил Сергей Лобжанидзе.
По данным экспертов, в Краснодарском крае с начала 2022 года наблюдается сокращение числа сделок на первичном рынке.
За январь-август текущего года в регионе, согласно материалам сервиса bnMAP.pro, заключили 3,3 тыс. сделок по купле-продаже жилья в новых домах (-15,8% к 2021 году), в Краснодаре – 11,9 тыс. (-20,9%).
По мнению управляющего партнера федеральной риэлтерской компании «Этажи» в Краснодарском крае Вадима Камалова, падение спроса на новостройки объясняется геополитической ситуацией в мире и стране.
«На сегодняшний день, в период больших геополитических изменений и роста неопределенности, новостройки – самый уязвимый сегмент. То есть вторичка защищена, человек продал квартиру, другой купил, рисков никто не несет. Новостройки – это фьючерсные контракты ДДУ, и, когда люди не уверены в будущем, они не вкладываются в проекты, которые еще не реализованы», — сказал Вадим Камалов.
Генеральный директор АН «Аякс» Александр Кутченко считает, что падение рынка на 20% — это оптимистичный вариант.
«Уменьшение спроса на 20% — это достаточно оптимистичный вариант, потому что было слишком много привходящих обстоятельств. Но рынку очень помогла ипотека с господдержкой. Особенно помогло то, что банки вместе с застройщиками создали такой продукт, как квазильготная ипотека – когда ставки были очень маленькие (на уровне 0,1-2%). Но при этом, когда объявлялась такая ставка, стоимость квадратного метра в реальности увеличивалась на 15-25%, соответственно, объект выходил дороже. Но в таком случае у клиента был ниже ежемесячный платеж», — пояснил Александр Кутченко.
Среди факторов падения спроса на новостройки помимо геополитической обстановки он также отметил снижение покупательской способности населения и частичную мобилизацию.
«В будущем на спрос будут влиять внешние факторы, не связанные с рынком. Кроме того, Центробанк начинает бороться с квазильготными ставками. Я думаю, в ближайшие дни регулятор предпримет определенные шаги, чтобы от этого избавиться. Это, по моему мнению, повлияет на рынок новостроек в отрицательную сторону с точки зрения количества сделок», — сказал Александр Кутченко.
Он подчеркнул, что людям будет необходимо привыкнуть к тому, что важна стоимость конечного продукта, а не ежемесячного платежа. На это, по словам Кутченко, уйдет время.
«Нас ждет достаточно интересное время, мы наблюдаем тенденцию сокращения вывода на рынок новых жилых комплексов, потому что застройщики тоже замерли в ожидании», — считает генеральный директор АН «Аякс» Александр Кутченко.
Конкурировать с вторичным рынком новостройки будут за счет комфортной городской среды и новых форматов. О трендах, которые могут захватить рынок девелопмента в ближайшее время, в рамках бизнес-тура Ассоциации девелоперов Краснодарского края рассказал управляющий партнер проектного бюро AOCG в Санкт-Петербурге Анис Ламри.
Одной из тенденций, на его взгляд, станет создание событийно-креативного, образовательного и созидательного пространства вокруг новостроек.
«Люди все больше хотят новизны и долгоиграющих сценариев, когда они могут долго взаимодействовать с благоустройством, не первый год-два, наслаждаясь красотой, а на протяжении пяти-семи лет», — пояснил Анис Ламри.
Еще одна тенденция будущего, отметил эксперт, вариативность отделки квартир от застройщика.
«Следующий тренд – это квартиры с отделкой, причем с вариативно-прогнозируемым дизайном. Это когда клиент будет получать возможность выбрать из девяти-десяти вариантов отделки, а застройщик для всех этих вариантов будет использовать три разных краски, три двери и т.д.», — поделился управляющий партнер проектного бюро AOCG.
Одним из основных трендов, по словам Аниса Ламри, также станет строительство новых жилых комплексов в местах, граничащих с природой.
«Третья тенденция – гибридные города. Мы уже хотим двигаться из высоток, плотно населенных городов ближе к природе, бытовому комфорту. Это более маленькие локальные города с малоэтажным строительством, частными домовладениями, имеющие необходимую базовую инфраструктуру, включая зеленые зоны, парки», — заключил Анис Ламри.
