После объявления в конце сентября о частичной мобилизации эксперты отмечают снижение покупательского интереса на рынке жилья. Есть некоторые изменения и на рынке ипотечных кредитов. Призыв на военную службу банки сочли дополнительным фактором риска.
Как ранее сообщал журнал Forbes со ссылкой на девелоперов и риелторов, по ипотечным сделкам были отказы клиентам, которые попадали под мобилизацию. При этом представители крупных банков даже на условиях анонимности не подтвердили, но и не опровергли эту информацию. Официальная позиция банков следующая: «При выдаче кредита банк обязан учитывать все сопутствующие риски. Для подлежащих мобилизации граждан они значительно возросли».
Позицию финансистов можно понять. В случае, если с мобилизованным клиентом что-то случится, ипотечные кредиты, скорее всего, мертвым грузом повиснут на банках. Госдума в трех чтениях приняла закон о кредитных каникулах для мобилизованных. Ранее депутаты предложили вообще списать кредитные долги всем участникам СВО. Однако эти инициативы даже не были отражены в законопроекте. В свою очередь Центробанк рекомендовал не выселять неплательщиков из дефолтных квартир.
В такой ситуации банки неизбежно станут ужесточать условия выдачи ипотеки и повышать ставки. Это связано и с ростом рисков неплатежей, и с невнятной позицией ЦБ и Минфина по компенсациям потерь финансовым организациям вследствие мобилизации. При этом, согласно законодательству, банки не обязаны раскрывать причины отказа в предоставлении кредита. Решение в каждом конкретном случае принимается индивидуально, в зависимости от ситуации. А границы риска предельно размыты.
Впрочем, и сами потенциальные заемщики, попадающие под условия частичной мобилизации, вряд ли кинутся брать ипотеку. Едва ли кто-то из них станет вешать долгосрочный кредит на родственников или жену, прекрасно осознавая все риски своего участия в СВО.
Предложение жилья превышает спрос
Эксперты агентства недвижимости «Циан» в Москве зафиксировали снижение интереса покупателей как на первичном, так и на вторичном рынке жилья во всех ключевых сегментах. Сразу после объявления о частичной мобилизации в новостройках он снизился на 23%, на вторичном рынке – на 12%.
При этом с ценами на недвижимость серьезных изменений не произойдет, считают эксперты рынка. Возможно, будет наблюдаться лишь небольшое снижение из-за решения Центробанка снизить ключевую ставку до 7,5%. А вот по поводу спроса на недвижимость единого мнения пока нет. Некоторые аналитики уверены, что количество продаж увеличится. Другие, напротив, ожидают снижения спроса – особенно на первичном рынке.
Как обстоит ситуация с рынком жилья и ипотечными кредитами в Краснодаре, выясняла «ДГ.Юг». Как рассказала нашему изданию руководитель риелторского отдела ЖИЦ «Каян» Мария Дунаева, за последний месяц стоимость жилья в Краснодаре снизилась в среднем на 5%. Цена за квадратный метр на рынке вторичного жилья составляет от 80 000 рублей за квадратный метр, стоимость зависит от класса жилья и района города. На первичном рынке Краснодара стоимость кв. м – от 75 000 рублей. Она зависит от условий покупки, месторасположения объекта, сроков сдачи и других критериев.
По данным «Каян», 80% их клиентов используют ипотечные средства при покупке жилья. В настоящий момент по Краснодару количество предложений на рынке недвижимости значительно превышает спрос. При этом ситуация по районам города достаточно динамичная и постоянно меняется, отметила Мария Дунаева.
На «Авито Недвижимости» на рынке вторичной недвижимости в Краснодаре объем предложения в сентябре на все типы планировок вырос на 4,4%, по сравнению с августом 2022 года. На однокомнатные квартиры и студии – на 3,9%, двухкомнатных – на 4,6%, трехкомнатных – на 6%.
Зато показатели спроса в сентябре относительно августа текущего года на рынке вторичного жилья немного колебались. Так, на все типы планировок спрос снизился на 2,5%. Наименьшую динамику продемонстрировали двухкомнатные квартиры – спрос уменьшился всего на 0,9%.
Как отметил коммерческий директор «Авито Недвижимость» Николай Попов, на рынке новостроек Краснодара в сентябре интерес пользователей платформы к однокомнатным квартирам увеличился за этот период на 0,4%, трехкомнатным – на 5,8%, студиям – на 11,2%. Кроме того, спрос на квартиры со свободной планировкой вырос на 4,5%.
На отдельные типы квартир спрос в новостройках растет, и расширенные программы субсидирования ипотечных кредитов и появление новых программ со сниженными ставками от застройщиков дополнительно простимулировали интерес потенциальных покупателей.
По данным «Авито Недвижимости», средняя цена кв. метра квартир всех типов планировки на вторичном рынке в Краснодаре в сентябре 2022 года по сравнению с августом этого же года не изменилась и была 100 тыс. рублей, а на первичном рынке увеличилась на 0,7% и закрепилась на уровне 122,4 тыс. рублей.
«Сегодня абсолютное большинство сделок на рынке заключается с привлечением ипотеки, – констатирует Николай Попов. – Во вторичке эта доля меньше, но все равно существенно больше 50%. Сейчас рынок покупателя. Те, кто готов приобретать жилье – долго и тщательно выбирают, и сделки заключаются дольше обычных средних сроков».
«На сегодняшний день стоимость квадратного метра в Краснодаре на вторичном рынке составляет от 90 тысяч рублей за кв. м в сегменте эконом-класса, в районах с развитой инфраструктурой, транспортной развязкой поблизости. Квартиры бизнес-класса на вторичном рынке в центральных микрорайонах города стоят от 150 тысяч рублей за кв.м, – рассказала руководитель АН «Центр-Юг» Елена Рашевская. – Стоимость жилья на первичном рынке отличается от вторичного в связи с тем, что существуют льготных программ по ипотеке. Поэтому стоимость кв. м здесь составляет в среднем от 100 -120 тысяч».
За последний месяц роста стоимости квадратного метра не наблюдается. По оценкам Елены Рашевской, на первичном рынке стоимость кв. м сохраняется на том же уровне, а вот стоимость вторичного жилья снизилась в среднем до 5%.
На первичном рынке за наличный расчет жилье приобретает лишь 20-30% покупателей, говорит Елена Рашевская. Остальные используют кредитные средства. Поэтому повышение цен застройщиками особо не ощущается. Есть господдержка, льготные ставки по ипотеке. Для покупателей главное – комфортный ежемесячный платеж по кредиту, и когда они покупают жилье в ипотеку, то на цену особо не смотрят.
Другое дело – вторичный рынок. Есть продавцы, которые живут старыми ценами и держат их до последнего в ожидании своего покупателя, отмечает Елена Рашевская. А есть те, кто может снизить цены на 10-20%. При правильной цене покупатели на вторичном рынке приобретают жилье за «наличку». Мы возвращаемся к ценам 2018 года. У кого есть свободные наличные средства – самое время покупать. Можно найти такие объекты, где продавцы сделают серьезный дисконт на выгодных для покупателя условиях.
А вот продавать в это время сегодня очень сложно. Не все продавцы готовы расстаться со старыми, завышенными ценами на кв. м. Но цены все же диктует рынок.
Какой будет ипотека
Вместе со спросом на жилье меняются и условия по ипотеке. Так, в Россельхозбанке с 18 октября произошло повышение процентной ставки по базовым ипотечным программам. При этом ставки по государственным программам остались на прежнем уровне. Так, например, по сельской ипотеке ставка составляет 3%. Ипотеку с господдержкой в рамках постановления Правительства РФ от 23.04.2020 №566 в банке предоставляют под 6% годовых. Есть и специальные предложения на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве или по договору купли-продажи в рамках партнерских программ под 0.01% годовых.
Средняя сумма кредита по ипотечному кредитованию благодаря сделкам с застройщиками и государственным ипотечным программам в Россельхозбанке выросла с 2 млн рублей до 3,5 млн рублей. Минимальные суммы приходятся на программу сельской ипотеки, максимальные – на ипотеку с государственной поддержкой. В течение последнего месяца снижения динамики выдач ипотечных кредитов не наблюдается. Увеличилось количество сделок на первичном рынке, рассказали «ДГ.Юг» в пресс-службе банка.
Банк «Кубань Кредит» за II и III кварталы 2022 года выдал 1078 ипотечных кредитов на сумму порядка 4,25 млрд рублей, из них 3,56 млрд рублей – в Краснодарском крае. В августе банке предоставил ипотечных кредитов более чем на 1 млрд рублей. Как правило, кредитование в последний месяц лета проходит более активно. В сентябре объем выдачи ипотеки незначительно сократился, но это типично для данного периода времени, отметили представители «Кубань Кредит».
В сентябре «Кубань Кредит» улучшил условия по ипотеке на приобретение жилья на первичном рынке от застройщиков-партнеров. Так, установлена единая процентная ставка 9,9% годовых при первоначальном взносе от 0 до 85%. В октябре процентные ставки в рамках ипотечной программы на приобретение недвижимости на вторичном рынке и рефинансирование ипотечных кредитов были снижены до 9% годовых. Средняя сумма ипотечного кредита в сентябре в банке составила 3,8 млн рублей.
Тем не менее, независимые эксперты считают, что в текущей ситуации неопределенности количество ипотечных сделок будет снижаться. Потенциальные заемщики будут опасаться брать длинные кредиты. При этом инфляция будет расти, а ЦБ, возможно, снова придется повышать ключевую ставку.