Стагнация цен и спроса наблюдается сегодня на вторичном рынке жилой недвижимости Краснодарского края, предпосылок для роста цен на квартиры в 2023 году нет, рассказали «Деловой газете. Юг» эксперты.
По словам генерального директора консалтинговой компании Macon Ильи Володько, в среднем стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости в Краснодаре сейчас составляет 95 тыс. рублей. На первичном рынке эта цена без учета субсидий от застройщика, скидок и акций — около 120 тыс. рублей.
Отрицательная коррекция, отмечает эксперт, наблюдается по отдельным сделкам для клиентов со срочной продажей.
«Можно однозначно сказать, что цены на вторичную недвижимость в Краснодарском крае стагнируют, не растут. Юг России характерен тем, что здесь стоимость объектов на первичном рынке существенно выше, чем на вторичном. Даже если «вторичка» будет еще немного корректироваться в отрицательную сторону, то наибольшая угроза для сокращения цен есть для объектов первичного рынка, поскольку разница там все-таки большая, есть запас на падение. Вторичный рынок в этом плане будет менее мобильным. Я думаю, что падение здесь возможно не более чем на 8–10%», — сказал эксперт.
По мнению Ильи Володько, разговоры о восстановлении спроса на «вторичку» преждевременны.
«Сейчас спрос находится на текущих приемлемых отметках, рост в ближайший год не планируется, но и какого-то провала в этом показателе ожидать не стоит», — сказал эксперт.
Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко, последние два-три месяца в Краснодаре отмечался повышенный спрос на бюджетное жилье на вторичном рынке в связи с выдачей так называемых херсонских сертификатов.
По данным пресс-службы администрации Краснодарского края, в регионе жилищные сертификаты общей стоимостью 14,7 млрд рублей получили более 4,5 тыс. эвакуированных из Херсонской области.
«Падение цен на рынке вторичного жилья остановлено, и во многом этому поспособствовали «херсонские» сертификаты. В Краснодарском крае они, конечно, всколыхнули рынок. Во-первых, было продано достаточно большое количество бюджетного жилья. Второй момент: 80–90% владельцев бюджетного жилья продавали эти объекты не ради продажи, а ради покупки более дорогого жилья, то есть пошла вторая волна сделок», — сказал эксперт.
Илья Володько также добавил, что всплеск сделок по «херсонским» сертификатам в категории бюджетного жилья наблюдается с конца 2022 года. Однако, по его мнению, глобального влияния на рынок этот фактор не оказывает.
«У нас достаточно большой рынок, поэтому даже значение в несколько тысяч сертификатов оказывает не такое сильное влияние. Это влияние больше на определенный сегмент вторичного жилья. Дело в том, что номинал этих сертификатов невысок — в районе 3–5 млн рублей в зависимости от состава семьи. Соответственно, если у многих людей нечего добавить к этим деньгам, они вынуждены подбирать жилье в пределах ограниченной суммы. Понятно, что при сегодняшних ценах не так много предложений, которые концентрируется в районе этой суммы. И вот в этом сегменте действительно наблюдается повышенный спрос, но в сегментах выше 5 млн рублей этого влияния нет», — сказал гендиректор консалтинговой компании Macon.
Объем предложения
Как отмечает гендиректор «Аякса» Александр Кутченко, количество объектов на вторичном рынке в регионе остается примерно на том же уровне, что и в начале года.
«На вторичном рынке не увеличился объем предложения, он рос практически весь год. Мы видели, что сделок было меньше, а объем предложений на рынке был довольно большой. В целом за год, если брать данные февраля 2022 года, количество предложений выросло примерно на 15–20%. Часть спроса перетекла на первичный рынок благодаря ипотеке с господдержкой и «околонулевой» ипотеке, которую создали банки и застройщики. Поэтому на первичном рынке спрос повысился, а на вторичном — снизился. Сделок стало объективно меньше, на рынок выходили инвесторы, которые на пике инвестиционного спроса покупали объекты в 2021 году. Поэтому количество объектов на вторичном рынке увеличилось», — сказал эксперт.
На объем предложения на вторичном рынке жилья всегда влияет такой фактор, как срок экспозиции, отмечает Илья Володько.
«Сейчас можно сказать, что тенденция 2022 года, особенно начиная второго полугодия и до сегодняшнего дня, заключается в том, что объем предложения на вторичном рынке постепенно растет за счет снижения спроса и увеличения сроков экспозиции. Если вы посмотрите на рынок, то увидите, что сегодня предложений гораздо больше, чем в феврале 2022 года. Но это связано исключительно с сокращением объема сделок. За счет снижения спроса число предложений, конечно, выросло», — сказал эксперт.
Прогнозы
Эксперты сходятся во мнении, что предпосылок для увеличения стоимости вторичного жилья в 2023 году нет.
Как отмечает гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько, сдерживающим фактором роста цен на «вторичку» является в том числе ограниченная покупательная способность.
«Большую роль в совершении сделки с недвижимостью как на первичном, так и на вторичном рынке играет ипотека — это один из основных инструментов покупки и продажи жилья. Но льготные программы, как мы знаем, действуют исключительно на первичном рынке. Ставка по ипотеке, если сравнивать с ситуацией два-три года назад, сейчас достаточно высокая, никаких программ субсидирования на эти ставки нет. Соответственно, это сильно ограничивает возможность покупки недвижимости на вторичном рынке. И, к сожалению, пока прогнозов, что в 2023 году ставки могут упасть, нет», — сказал эксперт.
Илья Володько добавил, что в 2023 году на вторичный рынок жилья действуют и другие факторы.
«Экономический кризис у нас в какой-то мере все равно присутствует, и его усугубление очень вероятно в течение 2023 года. Это значит, что уровень доходов населения расти не будет. Также есть сценарий, при котором он может достаточно существенно упасть. Многие люди находятся в состоянии неопределенности в отношении своего будущего, и, конечно, такие существенные траты, как покупка недвижимости, откладываются», — сказал эксперт.
По мнению гендиректора консалтинговой компании Macon, наиболее вероятным сценарием для вторичного рынка в текущем году является стагнация и роста, и цен.
«Возможна коррекция в отрицательную сторону до 10% и в отношении цены, и в отношении спроса, но рассчитывать на какой-то обвал на «вторичке» не приходится, цены и так находятся на достаточно низком уровне. Есть общая инфляция и сдерживающие факторы, скорее всего, в течение года будем наблюдать текущую ситуацию с какой-то небольшой отрицательной динамикой», — поделился мнением эксперт.
Александр Кутченко согласен с тем, что в перспективе этого года цены на «вторичку» не будут расти. По словам эксперта, увеличенный спрос на бюджетное жилье на вторичном рынке начнет уменьшаться по мере окончания выдачи «херсонских» сертификатов.
«Сегодня нельзя сказать, что спрос такой высокий, что цены пойдут вверх. Я думаю, что цены будут держаться на уровне начала года. Возможны колебания до 5% в ту или иную сторону», — заключил эксперт.