Цены на жилую недвижимость в Краснодарском крае, по мнению экспертов, вышли на плато, резких колебаний стоимости в ближайшей перспективе не ожидается. В таких условиях, отмечают участники рынка, покупка жилья с целью инвестиций в большей степени возможность сохранить деньги в турбулентный период в экономике. Перспектива значительно приумножить капитал за счет инвестиций в жилую недвижимость есть при условии долгосрочных вложений. Наибольший потенциал участники рынка видят в долгосрочных инвестициях в жилье в Краснодаре и курортных городах.
В то же время, подчеркивают эксперты, сейчас рынок неоднородный, и предложения, позволяющие удачно вложить средства в жилье в краткосрочной перспективе, тоже встречаются.
Ценовая политика
По данным исследования портала «Мир квартир», по итогам апреля 2023 года в Краснодаре средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила 145,5 тыс. рублей. За месяц цена сократилась на 0,3%. При этом на первичном рынке жилья в Сочи в апреле наблюдался рост на 7,4%, до 348,9 тыс. рублей.
На вторичном рынке в Краснодаре в апреле значительных колебаний стоимости квадратного метра не было, средняя цена составила 109,9 тыс. рублей. Неизменными остались и цены на «вторичку» в Сочи — 260,3 тыс. за квадратный метр.
«Рынок жилья сейчас находится на так называемом ценовом плато, когда не стоит ждать стремительного роста в цене за метр, но и для обвала цен также нет никаких предпосылок»,— сказал исполнительный директор агентства недвижимости «Аякс» Мурат Псеунов.
По его мнению, сегодня вложения в недвижимость позволяют выполнить главную цель инвестора — сохранить деньги в условиях кризисных процессов.
Как отметила вице-президент по коммерции и цифровизации AVA Group Татьяна Фоменко, инвестиции в недвижимость были и остаются одним из способов сохранения и приумножения капитала.
«По оценке ЕРЗ.РФ, согласно проектным декларациям, опубликованных на ДОМ.РФ, с января по март 2023 года в строительство запущено 10 млн кв. м новых проектов, это на 19% больше, чем за аналогичный период 2022 года.
Объем строительства является маркером развития отрасли, а не стагнации», — подчеркнула Татьяна Фоменко.
Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт отметила, что рынок недвижимости Юга России характеризируется стабильностью и высоким уровнем спроса, поэтому инвестиции в жилье здесь могут быть очень выгодны.
«На фоне роста цены квадратного метра интерес со стороны инвесторов увеличивается, особенно в курортных городах. Количество туристов, приезжающих на Черноморское побережье, ежегодно возрастает. Что, безусловно, сказывается на ликвидности объектов в приморских локациях. Потому что, с одной стороны, можно получать доход от сдачи в аренду в высокий сезон, а с другой — такие квартиры можно выгодно перепродать», — рассказала Ольга Нарт.
Покупка на долгий срок
Эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова считает, что выгодными сегодня остаются долгосрочные инвестиции в жилую недвижимость. Покупка жилья с целью получить прибыль в краткосрочной перспективе также возможна, но поиск подходящих вариантов потребует больших временных ресурсов. Если раньше в среднем поиск занимал от 1 до 3 дней, то сейчас для этого требуется около трех месяцев.
«На сегодняшний день есть интересные объекты, но они очень быстро расходятся как среди риелторов, которые занимаются инвестициями, так и среди самих инвесторов. Срок экспозиции таких помещений несколько часов, поэтому краткосрочные инвестиции сейчас на 95% невыгодны, а 5% — это интересные объекты», — поделилась Ольга Долгополова.
Она уточнила, что такие объекты появляются на рынке редко, однако при постоянном поиске инвестор может найти квартиру за 3,5 млн рублей при среднерыночной стоимости в 5 млн рублей. В таком случае реагировать на предложения следует крайне быстро.
Невыгодна в краткосрочной перспективе, по мнению Ольги Долгополовой, и покупка новостройки на этапе фундамента. Так, по ее оценкам, квартиры от застройщиков в среднем стоят около 5 млн рублей, а перепродать такой объект можно за 4 млн рублей.
«Но если вы приобретаете недвижимость под пониженную процентную ставку для собственных целей, будете сдавать эту квартиру в аренду, которая платежами будет гасить ипотеку, то через 10 лет можно будет сказать, что это была хорошая инвестиция», — добавила эксперт.
С ней согласен исполнительный директор агентства недвижимости «Аякс» Мурат Псеунов.
«Если мы говорим об инвестициях в жилую недвижимость, то там традиционно используется два подхода: сдача жилья в аренду и перепродажа. С целью сдачи в аренду чаще всего покупают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Данный сегмент жилья наиболее популярен у арендаторов. Что касается перепродажи, то данный сегмент квартир изначально продается у застройщиков по высокой стоимости квадратного метра, и выручить существенную прибыль от такой сделки будет сложно», — отметил Мурат Псеунов.
В то же время, добавил эксперт, большие двухкомнатные и трехкомнатные квартиры имеют перспективу роста стоимости от «котлована» до сдачи проекта в эксплуатацию.
По словам директора агентства недвижимости «Центр-Юг» Елены Рашевской, сегодня встречаются предложения по ценам ниже рыночных, искать их можно у подрядчиков и других инвесторов.
«Самые привлекательные объекты для инвестиций — от подрядчиков и инвесторов, они значительно ниже цены застройщика. Однако эти предложения выгодны с использованием наличных средств», — отметила Елена Рашевская.
Спрос есть
По словам директора агентства недвижимости «Центр-Юг», рынок недвижимости Краснодарского края сегодня достаточно активен, в летний период традиционно ожидается рост спроса.
Первичное жилье, добавила Елена Рашевская, остается востребованным за счет льготной ипотеки. «По первичному рынку — застройщик поднимает цены, но покупатели не смотрят на стоимость, они смотрят на комфортный платеж, поэтому за счет льготной ипотеки, семейной ипотеки первичный рынок у нас двигается», — сказала эксперт.
Исполнительный директор агентства недвижимости «Аякс» Мурат Псеунов добавил, что спрос на новостройки косвенно поддерживают и так называемые херсонские сертификаты, которые выдают гражданам, прибывшим из Херсонской области, на покупку жилья.
«Все процессы на рынке первичной и вторичной недвижимости взаимосвязаны. Сейчас в Краснодарском крае активно осваиваются «херсонские сертификаты». Продавцы, получая по таким сделкам деньги, предпочитают вкладывать вырученные суммы также в жилую недвижимость, но на первичном рынке. Объем таких сделок существенен, что позволяет говорить о дальнейшем поддержании спроса на первичном рынке и его влиянии на ценообразование», — сказал Мурат Псеунов.
Какой объект подойдет для инвестиций?
По словам вице-президента по коммерции и цифровизации AVA Group Татьяны Фоменко, наиболее привлекательна для инвестиций курортная недвижимость в Сочи и горном кластере курорта.
«Курортная премиальная недвижимость Красной Поляны сочетает в себе развитую инфраструктуру, сервис пятизвездочных отелей и уникальное месторасположение. Оно охватывает сразу два природных кластера: горный и морской, не имеет аналогов в России, — сказала Татьяна Фоменко. — Дополнительно инвестиционно привлекательными считают жилые и коммерческие объекты города Краснодар».
Исполнительный директор агентства недвижимости «Аякс» Мурат Псеунов придерживается похожего мнения: по его оценке, Краснодар, Анапа, Новороссийск, Сочи и Туапсинский район сейчас имеют большой потенциал для инвестиций в недвижимость за счет анонсированных проектов крупных застройщиков.
Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт отметила, что Краснодар сегодня привлекает людей со всей России. «Это крупный город с развитой инфраструктурой и большими возможностями по получению образования и занятия бизнесом», — сказала она.
По оценке эксперта «Неометрии», в 2022 году динамика роста цен на первичном рынке в Сочи достигала 89%, в Новороссийске — 85%, а в Краснодаре — 82%.
При выборе объекта для инвестиций Ольга Нарт рекомендует обращать внимание на концепцию проекта и наличие развитой инфраструктуры.
«Например, при покупке недвижимости в Сочи стоит обратить внимание на видовые характеристики квартиры: далеко ли до моря и удобно ли добираться до пляжа, а также на собственную инфраструктуру жилого комплекса», — советует она.
Исполнительный директор агентства недвижимости «Аякс» Мурат Псеунов при выборе жилья на первичном рынке рекомендует изучить проект застройки и генплан города.
«Сегодня застройщики, конкурируя между собой за покупателя, предлагают все более качественные проекты, где уже фигурируют школы, сады, парки и всевозможная инфраструктура, поэтому при выборе объекта для инвестиций необходимо изучать подробнее сам проект, генплан района», — сказал Мурат Псеунов.
Коммерческая недвижимость
Более выгодными в плане инвестиций, по мнению исполнительного директора агентства недвижимости «Аякс» Мурата Псеунова, являются коммерческие помещения в новостройках.
По его словам, хотя доходность подобных сделок снизилась с появлением эскроу-счетов, интерес к таким объектам традиционно высок. «Тут уместнее говорить об инвесторах-рантье, нацеленных на получение ежемесячной прибыли в виде арендных платежей. Доходность таких инвестиций выше, нежели в жилой недвижимости. В среднесрочной и долгосрочной перспективе такие вложения действительно выгодны», — отметил Мурат Псеунов.
По оценке эксперта Кубанской палаты недвижимости Ольги Долгополовой, при покупке коммерческого помещения с целью инвестиций следует в первую очередь оценить доступность места и насыщенность инфраструктурой.
«Следует понимать, кто сможет заехать в коммерческое помещение, для какого арендатора будет эта площадь и какая цена будет приемлемой для обеих сторон», — заключила эксперт Кубанской палаты недвижимости.