Развитие онлайн-магазинов, колебание курсов валют и экономическая активность граждан — все эти факторы сейчас напрямую влияют на рынок коммерческой недвижимости.
Как изменилась стоимость коммерческих помещений с начала 2023 года, почему цены и спрос на них растут, а арендная ставка снижается, где стоит открывать магазин и что может стать главной ошибкой при выборе помещения для бизнеса, «Деловой газете. Юг» рассказали эксперты и участники рынка недвижимости.
Ситуация на рынке
Так, уточнил эксперт, в спальных районах квадратный метр коммерческой недвижимости стоит 110–120 тыс. рублей, а на улице Красной — около 200–250 тыс. рублей. «Стоимость коммерческой недвижимости также зависит от места расположения, площади, наличия стоянок, этажей и высоты потолков», — уточнил Вадим Камалов.
По информации руководителя департамента маркетинга и анализа AVA Group Дениса Серикова, сейчас средняя стоимость «квадрата» коммерческих помещений в новостройках многоквартирных домов в спальных районах составляет до 100 тыс. рублей, в деловых районах — около 200 тыс. рублей, а в центре города — не менее 240 тыс. рублей.
«С начала 2023 года цены выросли в среднем на 5%. В то же время в 2022 году темп прироста составлял около 18%. В текущих условиях прогнозируем средний ежегодный рост цен на уровне не менее 8% в год, а после стабилизации ситуации — от 12–15% в год», — отметил Денис Сериков.
С тем, что стоимость коммерческих помещений будет расти, согласен и Вадим Камалов. Он отметил, что обычно этот рынок менее подвержен изменениям, однако из-за колебаний курса рубля возможен рост цен.
«Цена будет расти скорее из-за падения курса рубля, потому что коммерсанты, как правило, все считают в твердой валюте, и это может вызвать повышение стоимости 1 кв. метра коммерческой недвижимости в рублях. Но я думаю, что это не быстрый процесс. Здесь не эластичная цена», — пояснил директор федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань».
«Инвесторы потянулись в коммерцию, есть интерес к торговым площадям с якорными арендаторами. Так, вторую неделю ищем что-нибудь за 7 млн рублей, но не можем найти, а в сентябре 2022 года мы продавали помещения за 5,6 млн рублей», — сказала эксперт.
Она объяснила, что такая динамика обусловлена оживлением рынка из-за адаптации людей к геополитическим событиям и недостаточным количеством предложений. По словам Ольги Долгополовой, сейчас собственники площадок с якорными арендаторами не стремятся реализовать коммерческую недвижимость, а помещения с маленькой площадью очень быстро раскупают.
Исполнительный директор агентства недвижимости «Аякс» Мурат Псеунов также отметил интерес инвесторов к коммерческим объектам недвижимости.
«С начала этого года инвесторы вновь выбирают коммерцию для дифференциации своих доходов, и тут стоит отметить, что арендный бизнес в регионе набирает обороты, большинство объектов строится или покупается для дальнейшей сдачи в аренду. И, как следствие, возрос спрос на аренду торговых помещений для розничной торговли или сферы услуг», — сказал он.
Как отметил руководитель департамента маркетинга и анализа AVA Group Денис Сериков, перспективными для инвестиций являются коммерческие помещения не только в центре, но и в спальных районах.
«Рынок коммерческой недвижимости восстановился после пандемии и ощутимо трансформировался. Перспективными для инвестирования в коммерцию можно назвать уже не только центральные районы города, но и спальные с высотной плотностью застройки, а значит — с высокой покупательской способностью. Поменялось и потребительское поведение: людям необходима инфраструктура в самом жилом комплексе», — подчеркнул Денис Сериков.
Влияние онлайн-торговли
Так, если раньше стоимость аренды квадратного метра составляла 1,5 тыс. рублей, то сейчас — 1,2 тыс. рублей. Эксперт связывает это со снижением спроса на аренду в связи с развитием онлайн-торговли и наличием большого количества свободных площадей в торговых центрах.
«В торговых комплексах сегодня есть много свободных площадей, на которые раньше стояла очередь из арендаторов. Здесь объем предложения достаточно большой, конкуренция высокая, и собственники корректируют цены», — рассказала эксперт Кубанской палаты недвижимости.
Вадим Камалов также считает, что онлайн-торговля повлияла на спрос в секторе коммерческой недвижимости. По его словам, многие предприниматели переходят на интернет-площадки.
«По моему мнению, спрос на коммерцию также зависит от экономической ситуации в стране», — добавил директор федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань».
Как выбрать коммерческое помещение
По словам исполнительного директора агентства недвижимости «Аякс» Мурата Псеунова, при планах вести бизнес на длительную перспективу, покупка недвижимости может быть более выгодной.
«Вы будете владеть активом, который может со временем расти в цене и служить источником дополнительного дохода в будущем. Но, например, для некоторых отраслей, таких как розничная торговля или рестораны, предпочтительнее аренда, поскольку она дает возможность быстро изменять локацию в зависимости от спроса и требований клиентов», — подчеркнул он.
Перед покупкой или подписанием арендного договора Мурат Псеунов рекомендует оценить доступность объекта для клиентов и работников, а также учесть близость к деловым, торговым кластерам или центру города, наличие парковки и остановок общественного транспорта.
Далее эксперт рекомендует обратить внимание на размер и планировку помещения.
Руководитель департамента маркетинга и анализа AVA Group Денис Сериков отметил, что при выборе коммерческого помещения в новостройках лучше отдать приоритет проектам с внутренними или внешними точками притяжения посетителей.
«Жилые комплексы могут привлекать людей даже из других административных районов города благодаря прогулочным и парковым зонам, нестандартным детским площадкам, набережным, событийным площадкам. Это значит, что коммерческие помещения всегда будут насыщены большим трафиком», — подчеркнул Денис Сериков.
Он также рекомендовал при выборе помещения оценивать численность и динамику прироста населения в локации, характер окружения проекта, наличие точек притяжения, автомобильный и пешеходный трафик, визуальную доступность коммерции. «Во время покупки также следует оценить покупательскую способность проживающих в ЖК людей», — добавил представитель AVA Group.
Денис Сериков добавил, что уровень жилого комплекса, качество его концепции, наполненность инженерными коммуникациями, расположение относительно трафика потенциальных посетителей — все это обуславливает положительную динамику цен на коммерческие помещения в новостройках.
«Рационально спроектированные помещения можно продать на 15–20% выше среднерыночных цен после ввода объекта в эксплуатацию и его заселения», — сказал руководитель департамента маркетинга и анализа AVA Group.
Мурат Псеунов добавил, что при выборе помещения предпринимателям следует учитывать не только стоимость аренды или покупки недвижимости, но и размер налогов, тарифы на коммунальные услуги, обслуживание и ремонт помещения. «Зачастую именно такие расходы могут значительно изменить ваше восприятие объекта в целом», — добавил исполнительный директор агентства недвижимости «Аякс».
«Если у вас офис или сельхозпродукция, то зачем проходимость? Вам она не нужна, достаточно и второго-третьего этажа — выйдет дешевле. Если клиенты должны заходить — пускай это будут окна в пол и первый этаж в проходном месте», — отметила Ольга Долгополова.
Она также добавила, что определить проходимость конкретного места можно самостоятельно, достаточно подсчитать, сколько людей проходит мимо здания в определенные часы. Если предприниматель собирается оборудовать кофейню, советует Ольга Долгополова, ему следует обратить внимание на возможность обустройства летней площадки. Для магазинов одежды эксперт рекомендует выбрать площадь под аренду в торгово-развлекательном центре.
«За вещами не едут далеко, если это не уникальный популярный шоурум. Люди привыкли покупать одежду в гипермаркетах или торгово-развлекательных центрах», — отметила эксперт.
Ошибки при выборе коммерческого помещения
«В дальнейшем это может привести к выбору неподходящего местоположения, недооценке расходов или несоответствию помещения требованиям бизнеса. Чтобы избежать этой ошибки, я рекомендую тщательно изучить рынок, провести анализ стоимости и перспективы выгоды», — сказал Мурат Псеунов.
С ним согласна и Ольга Долгополова, по ее мнению, если предприниматель не будет изучать стандарты ведения бизнеса, не будет учитывать рекомендации по рекламе, то это может привести к неверному выбору локации.
«Бизнес должен быть в удовольствие, и он должен закрывать чью-то маркетинговую боль, т.е. он должен быть рассчитан на определенный сегмент потребителей. Если открыть кофейню среди двух других кофеен, которые уже популярны, то с чего бы люди к вам пойдут?» — заключила эксперт.