Отложенный спрос и волатильность национальной валюты летом 2023 года привели рынок жилья Краснодарского края в оживление. По словам экспертов, в регионе наблюдается спрос на недвижимость со стороны приезжих. По мнению одних экспертов, наибольшим спросом пользуются квартиры на первичном рынке из-за более низких ежемесячных платежей по ипотеке, другие заявляют о популярности «вторичек» за счет более комфортной полной цены и наличия в квартирах ремонта. При этом все специалисты сходятся во мнении, что стоимость жилья в Краснодарском крае незначительно изменилась с начала года и, скорее всего, до конца 2023 года резкого роста или падения цен не предвидится.
Спрос: «первичка» или «вторичка»?
Как отметил директор федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов, сейчас интерес к объектам недвижимости вырос. В частности, на это повлиял отложенный спрос — по словам эксперта, люди, которые ранее переносили решения по сделкам с недвижимостью, привыкли к новой реальности и начали смотреть в сторону покупки жилья.
«Еще на спрос сильно повлияла девальвация рубля. Безусловно, люди, которые хранили деньги в рублях, поняли, что доллар, возможно, еще будет расти в цене и деньги будут обесцениваться по отношению к мировому рынку. В целом скачки валюты всегда влияют на покупку недвижимости: люди стараются свои деньги зафиксировать в бетоне как в более стабильном активе», — добавил он.
По наблюдениям Вадима Камалова, основной спрос сегодня приходится на объекты вторичной недвижимости. Он отметил, что стоимость такого жилья в среднем меньше новостроек на 10 тыс. рублей за 1 кв. метр, однако еще 15–20% дополнительной разницы в цене объектов приходится на ремонт.
«Получается, что жилье больше пользуется спросом на вторичном рынке. Во-первых, это дешевле, а во-вторых — это готовое жилье, заходи и живи. Тех, кто сейчас готовы ждать жилье в новостройке, не так много, и в основном это люди, которые используют льготные программы по ипотеке. Хотя не так много сейчас этих программ, и они не такие выгодные, как были раньше», — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань».
Эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова придерживается противоположного мнения: она отметила, что, несмотря на снижение потока приезжих в Краснодар, высокий уровень спроса сохранился именно на рынке нового жилья из-за низких ежемесячных платежей.
«Спрос на новое жилье сохраняется у тех, кто рассчитывает на длинные инвестиции в 20–30 лет. Опять же за счет низких ставок у нас по-прежнему часть населения уходит на новостройки, несмотря на то, что ценник за квадрат на них существенно выше, чем на вторичном рынке. Но эта тенденция продолжается», — сообщила она.
Руководитель краснодарского отделения «Абсолют Банка» Денис Демьяненко считает, что жилье на первичном рынке пользуется повышенным спросом из-за льготных программ, которые обеспечивают низкий ежемесячный платеж.
По его мнению, для покупателей недвижимости существует два важных фактора: цена жилья и ставка по ипотеке. Он обратил внимание, что ставки по собственным программам банков на покупку вторичного жилья в среднем по рынку составляют 10,9–13% годовых. В то же время квартиру в новостройке можно купить в рамках госпрограммы 2020–2024 по ставке 7,35% годовых или по ставке до 6% годовых, если речь идет о «Семейной ипотеке».
«Получается, что разница в ежемесячных платежах при одной и той же сумме кредита будет составлять несколько тысяч рублей, но это будет решающим», — добавил руководитель краснодарского отделения «Абсолют Банка».
Денис Демьяненко также отметил, что средний возраст людей, которые берут ипотеку в Краснодарском крае, — 35–45 лет. При этом за последний год молодые люди в возрасте от 25 до 35 лет стали чаще брать кредит на жилье: по словам эксперта, они в основном пользуются онлайн-сервисами и погашают ипотеку онлайн, без визитов в банки.
По словам заместителя руководителя управления Росреестра по Краснодарскому краю Сергея Осипова, в январе-июне 2023 года произошел почти двукратный рост заявлений на регистрацию ипотеки. Так, если в первом полугодии 2022 года таких заявок было 46,7 тыс., то за аналогичный период этого года 81,3 тысячи.
«Проект по регистрации ипотеки за 24 часа позволил сократить время оформления документов, упростить процесс кредитования и способствовал росту спроса на регистрацию ипотечных сделок в электронном виде», — сказал Сергей Осипов, отметив, что до 90% сделок проходит в онлайн-режиме.
Как отметила бизнес-лидер банка «Открытие» Елена Бакуменко, порядка 80% выдаваемых банками ипотек приходится на объекты недвижимости первичного рынка.
«В данный момент сделки на первичном рынке значительно преобладают над вторичным. Если ранее главным преимуществом вторичной недвижимости было – купил, заехал и живи, то сейчас многие застройщики в качестве дополнительной услуги предлагают готовый ремонт, и даже с мебелью», — сказала Елена Бакуменко.
Она добавила, что активная господдержка, профессионализм участников рынка и относительно плавная просадка экономики позволили «первичке» быстрее адаптироваться к новым условиям.
Цена: стагнация или рост?
Как рассказала Ольга Долгополова, за первое полугодие 2023 года стоимость объектов на рынке недвижимости практически не изменилась, и единственный сегмент, который показывает динамику, — новое жилье. По словам эксперта, цены на строящиеся квартиры закономерно возросли из-за комплексной застройки. При этом на вторичном рынке, сказала Ольга Долгополова, ситуация со стоимостью жилья изменилась менее значительно.
По данным представителя Кубанской палаты недвижимости, средняя стоимость жилья на первичном рынке сегодня составляет до 150 тыс. рублей за квадратный метр, на вторичном — 115 тыс. рублей.
«Относительно вторичного рынка: «херсонские сертификаты» существенно подстегнули рынок эконом-класса, и с этими сертификатами разгребли, по сути, весь эконом. Поэтому у нас вместо запланированного снижения и стагнации по некоторым сегментам произошел небольшой рост как раз по сегменту эконом-класса», — добавила эксперт.
По словам директора федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадима Камалова, рынок недвижимости Краснодара сейчас пришел в оживление после некоторого застоя. Он отметил, что это произошло из-за изменения миграционных потоков в регион за последние два года и откладываемых ранее решений о покупке недвижимости.
При этом на рынке недвижимости Сочи, по наблюдениям директора федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань», происходит стагнация из-за завышенных цен — основные покупатели, которые приезжали на курорт из других регионов, сейчас не готовы платить большие деньги даже за недвижимость в эстетически красивых местах.
«Мы наблюдаем небольшой откат по цене предложения, дополнительно начались еще большие торги. В целом рынок Сочи стоит: продавцам трудно отказаться от прежней стоимости объектов, и происходит стагнация», — сказал Вадим Камалов.
Тенденции: квартира или дом?
По словам эксперта Кубанской палаты недвижимости Ольги Долгополовой, в летний период в Краснодаре традиционно увеличивается объем продаж домов от застройщиков и индивидуальных предпринимателей: эти объекты также можно купить с помощью господдержки или семейной ипотеки, однако стоят они дешевле.
«Спрос нашего местного населения смещается в сторону домов от застройщиков в направлении Знаменского, Индустриального, Старокорсунской», — сказала она.
О росте интереса к частным домам говорит и бизнес-лидер банка «Открытие» Елена Бакуменко. «Частный дом по стоимости уже вполне сопоставим с двухкомнатной квартирой. Например, в коттеджных поселках в пригороде Краснодара можно взять готовый дом с земельным участком в 4 сотки за 6–7 млн рублей. Люди, имеющие более широкие финансовые возможности, обращают внимание на дома на побережье», — отметила Елена Бакуменко.
По словам Вадима Камалова, повышенный спрос на частные домостроения в первую очередь связан с ценой: если 1 кв. метр в новостройке стоит около 120 тыс. рублей, то средняя цена «квадрата» в частном доме составляет порядка 60 тыс. рублей.
«При этом к 60 тыс. рублей недвижимости вы еще получаете земельный участок, это тоже очень влияет на спрос. Жилье в цене в два раза ниже рынка, и застройщики вынуждены на это реагировать, понимая, что все меры господдержки, которые были направлены на поддержание семьи, в итоге повлияли на цену квадратного метра», — сказал эксперт.
Руководитель краснодарского отделения «Абсолют Банка» Денис Демьяненко также отметил, что сейчас стоимость 1 кв. метра частных домов с землей значительно ниже, чем цена «квадрата» в многоэтажных домах, — на 30–35%.
«Именно поэтому многие эксперты видят предпосылки для значительного увеличения цен на дома с земельными участками в ближайшие месяцы», — рассказал он.
Прогнозы: изменения или стабильность?
Эксперты сошлись во мнении, что рынок недвижимости Краснодарского края — уникальный в отношении непрекращающегося спроса. Так, если по всей России деловая активность летом падает, то в Краснодаре, Анапе, Сочи и Геленджике в июне–августе повышается спрос на жилые объекты от приезжих.
«По всей России есть сезонность, но не в Краснодаре: летом едут иногородние, зимой покупают местные, осенью покупают местные из ближайших окрестностей и аграрии, которые заработали деньги, и, соответственно, сезонности у нас нет», — отметила Ольга Долгополова.
В связи с этим, по ее словам, изменений на рынке недвижимости во втором полугодии 2023 года ждать не стоит, если сохранятся прежние условия: аэропорт Краснодара останется закрытым, не произойдет повышения ставки по ипотеке, а геополитическая ситуация не изменится.
Директор федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов тоже отметил, что на изменение стоимости недвижимости в крае могут повлиять три фактора: политическая ситуация, льготные программы ипотеки и транспортная доступность.
«Если Краснодар откроют для авиасообщения, то это вызовет определенный приток внутренних российских мигрантов. Безусловно, это подстегнет спрос, но должны сложиться все три фактора, это маловероятно», — отметил он.
Вадим Камалов подчеркнул, что внутренний рынок Краснодара сейчас не обеспечивает ажиотажного спроса на объекты первичного рынка, поэтому застройщики вряд ли будут поднимать цены на жилье в ближайшее время.
Как отметил руководитель краснодарского отделения «Абсолют Банка» Денис Демьяненко, «высокий сезон» на рынке ипотеки в Краснодарском крае начинается в сентябре, а пик продаж приходится на ноябрь-декабрь.
«В это время количество сделок увеличивается на 30–50% относительно среднегодового уровня: ситуация хороша для продавцов, но покупателям на скидки рассчитывать точно не приходится», — отметил эксперт.
Денис Демьяненко добавил, что ближе к осени прогнозируется рост выдачи ипотечных кредитов. «Мы ожидаем, что результаты 2023 года по выдачам ипотеки точно не будут меньше, чем в прошлом году. Наиболее сильные игроки рынка могут показать прирост на 10–15%», — заключил эксперт.