В июне 2023 года в Ростовской области были определены 12 зон комплексного развития территорий (КРТ) общей площадью 489,8 га с градостроительным потенциалом 2,3 млн кв. м. по данным правительства региона, по трем из 12 участков летом прошлого года были заключены договоры КРТ.
В качестве «пилотных» территорий для реновации в Ростове-на-Дону рассматриваются четыре участка из общего реестра территорий комплексного развития Ростовской области: кварталы, застроенные жилыми домами с большим процентом физического износа, в границах которых расположены аварийные и подлежащие сносу здания, а также пострадавшие от пожара два квартала в Кировском районе.
Также в региональный реестр территорий комплексного развития включена территория «старого» ростовского аэропорта, где уже стартовало создание «Нового Ростова» — жилого района градостроительной емкостью 1,7 млн кв. м жилья. Документацией по планировке территории здесь предусмотрено размещение всех необходимых объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ и учреждений здравоохранения.
Однако построить социальные объекты – это еще пол-дела, нужно эти учреждения образования и здравоохранения еще укомплектовать профессиональными кадрами, считает специалист по КРТ, директор компании «Архитектура пространства» Ирина Хайлова.
В своем выступлении на «Южной строительной неделе» специалист рассказала о том, зачем при реализации КРТ нужно учитывать мнение жителей и экспертов, а не безрассудно сносить старые объекты, почему Москва является флагманом комплексного развития территории, а другим регионам России нужно на нее равняться и в чем.
Сданные, но пустующие садики
При реализации комплексного развития территории подрядчиком, определенную роль играет муниципалитет, в котором ведется новое строительство. Как поясняет Ирина Хайлова, именно муниципалитет определяет, какая социальная нагрузка должна приходиться на территорию.
«Мы, застройщики, можем построить и продуктом это все поддержать. Но первоначальный параметр задает все-таки муниципалитет, потому что муниципалитету с этой территорией жить, ему решать все социальные вопросы: чем заниматься, что должно быть и готов ли он переварить то количество заявок на детские садики, которые будут в электронном документообороте. Мы этот детский садик построим, но кто будет заниматься поиском преподавателей для него?».
Муниципалитет определяет, какую социальную нагрузку на эту территорию он потянет. Исходя из этого застройщики устанавливают компактность и плотность застройки, функциональное разнообразие, безопасность и трафика.
Москва – флагман КРТ
На сегодняшний день, по мнению Ирины Хайловой, Москва в плане комплексного развития территорий ушла далеко вперед: улучшает транспортную и инженерную инфраструктуру. В Москве в договор комплексного развития территории вкладывают все обязательства. Но Москва — это скорее исключение, чем распространенная практика по стране.
«На сегодняшний ни у одного региона, кроме Москвы, нет такой прозрачности, понимания, какая территория все-таки попадает под зону комплексного развития территории. На сегодняшний день в большинстве регионов это, как правило, личные договоренности руководителей, застройщиков и мэров городов — то есть это совершенно «непрозрачная история». В отличие от Москвы», — подчеркнула свою точку зрения Ирина Хайлова.
Москва, по мнению эксперта, сегодня является приоритетом и флагманом в КРТ в России, на который стоит равняться всем.
Учитывать мнение жителей и понимать окупаемость
Среди работающих положительных принципов московского КРТ Ирина Хайлова назвала следующие: понимание продукта, учет мнений и потребностей жителей и экспертов. Так, когда городские власти моделируют комплексную застройку территории, то они, прежде всего, смотрят на то, чего хотят жители.
«Так, если на территории все время находился, к примеру, Дворец пионеров, то люди не позволят внедрить комплексное развитие территории без вот этого Дворца пионеров, в который ходят их дети и внуки. Люди привыкли его посещать, в их сценарии жизни это есть. Мы от этого никуда не уйдем», — поясняет эксперт.
Также в Москве есть «предельные площади», которые определяют, что должно быть в общественной застройке . Это необходимо для того, чтобы застройщик понимал, в какую плоскость он может заходить.
«Ну, и вообще великолепная история, связанная с рисками реализации… Сразу все прекрасно на берегу понимают, какие риски будут при реализации этого проекта. Все красиво будет на бумаге, пока мы не дошли до оврагов и буераков. Москва все это тоже считает», — приводит пример специалист.
Также Ирина Хайлова добавила, что в расширенной версии КРТ рассчитывается окупаемость проекта. В этом случае муниципалитет понимает, за сколько на этой территории квартиры будут продаваться через 5 лет.
Анастасия Талызина