Цены на новостройки в Краснодаре и Ростове-на-Дону последние годы демонстрируют стабильный рост и, по прогнозам экспертов, не снизятся в обозримом будущем. При этом спрос на южное жилье, даже в условиях высокой ключевой ставки, сохраняется благодаря инвестиционному потенциалу. Представители строительной отрасли Юга рассказали, какая ситуация сложилась на рынках жилья двух южных столиц и как будут меняться цены на квадратные метры.
Цена квадрата
Как рассказал заместитель генерального директора ГК «Самсон» Денис Сериков, средняя стоимость 1 кв. м новостроек в Краснодаре на июнь 2025 года составила 163,6 тыс. рублей, что на 7,7% выше показателя конца 2024 года. При этом стоимость «квадрата» в новом жилье в Ростове-на-Дону с 2024 года выросла на 4,7% — до 156,7 тыс. рублей.
«Рост себестоимости строительства и удорожание материалов — ключевая причина увеличения цен в обоих регионах. Это связано с увеличением затрат на инфраструктуру, логистику и сырье. Краснодар демонстрирует более высокие темпы роста цен (лидер по качеству жилья и спросу), в то время как Ростов отстает, но активно наверстывает упущенное за счет улучшения проектов и инфраструктуры. При этом в Ростовской области дефицит земельных участков и недостаточное развитие инфраструктуры сдерживают предложение, что влияет на цены»,— сказал заместитель гендиректора ГК «Самсон».
По словам коммерческого директора ГК «Метрикс Development» Юлии Сидоровой, рост стоимости квартир в новостройках в Краснодаре и Ростове-на-Дону также связан с переориентацией спроса на сегмент более качественных и инфраструктурно насыщенных проектов, а также с сохранением интереса к недвижимости как к средству сохранения капитала.
По словам коммерческого директора ГК «НОСТА» Виталия Каревского, в 2025 году в Ростове-на-Дону планируют ввести в эксплуатацию 36 корпусов, реализуемых по договорам долевого участия в строительстве с эскроу счетами. Из них в сегменте массового жилья — 22 корпуса, в сегменте бизнес-класса — 14 корпусов. В 2026–2027 годах в городе планируется ввести в эксплуатацию 72 корпуса, из них 23 единицы в высококлассном сегменте.
«В Краснодаре рынок более насыщен: во втором полугодии 2025 года здесь заявлено к вводу 116 корпусов в сегменте многоквартирных жилых домов, реализуемых по эскроу, в том числе в сегменте бизнес-класса — 5 корпусов. В 2026-2027 году ко вводу заявлен 161 корпус, из них в сегменте бизнес-класса — 8 корпусов», — сказал Виталий Каревский.
Перспективы рынка
Рынок новостроек на Юге России в 2025–2027 годах будет балансировать между снижением спроса и ограниченным предложением. Так, по прогнозам экспертов, к концу 2025 года спрос на новостройки может сократиться на 15–30% из-за высоких ипотечных ставок, снижения покупательной способности населения и общего спада на рынке. Как отметил Денис Сериков, это может привести к замедлению роста цен или даже к их корректировке в отдельных сегментах.
«При этом, несмотря на снижение спроса, строительство продолжается, особенно в регионах с доступной землей и развитой инфраструктурой. Например, на Юге России рост числа новых проектов связывают с популярностью гибридной работы и поиском более доступного жилья»,— сказал он.
Что касается стоимости жилья в будущем, то, по словам заместителя генерального директора ГК «Самсон», в Краснодаре в 2025 году цены на новостройки, вероятно, продолжат расти умеренными темпами — на 5–8% в год — благодаря стабильному спросу и высокому качеству проектов. Однако рост себестоимости строительства может привести к повышению цен до 10% в отдельных сегментах. В Ростове-на-Дону же с учетом роста средней цены на 9,5% в 2024 году темпы могут замедлиться до 7–9% из-за коррекции рынка и ограниченного предложения.
«В то же время политика государства в сфере регулирования строительства, например, переход на проектное финансирование, окажет долгосрочное влияние на рынок. В целом Краснодар сохранит статус лидера по ценам, а Ростов станет «точкой роста» с более высокими темпами удорожания жилья при условии стабильности экономики»,— сказал Денис Сериков.
Как отметил коммерческий директор ГК «НОСТА» Виталий Каревский, предпосылок для снижения цен на многоквартирную недвижимость в южных городах нет. В то же время, по его словам, по мере снижения ключевой ставки будут становиться доступнее ипотечные кредиты, но при этом будет и дорожать жилая недвижимость из-за увеличения спроса и инфляционных процессов.
«Мы ожидаем, что процентная ставка при сохранении текущих тенденций в экономике будет постепенно снижаться, и по мере ее снижения будет оживать и рынок недвижимости, а с увеличением спроса увеличится и цена. Так что можно говорить о том, что при сохранении текущего сценария цены в перспективе будут только расти»,— сказал он.
Как прогнозирует коммерческий директор ГК «Метрикс Development» Юлия Сидорова, в 2026–2027 годах цены на жилье будут расти как минимум на уровне инфляции — ориентировочно на 5–10% ежегодно.
«В то же время, если тренд на снижение ключевой ставки продолжится и ипотека станет более доступной, возможен ускоренный рост стоимости квадратного метра, особенно в сегментах с высокой готовностью и понятной инфраструктурой»,— сказала она.
Когда покупать?
Главный принцип покупки жилья в 2025 году, по словам руководителя агентства недвижимости «Центр-Юг» Елены Рашевской, не гнаться за квадратами любой ценой, а искать и выбирать посильную и безопасную форму покупки.
«Центробанк удерживает ключевую ставку на высоком уровне, что делает классическую ипотеку дорогой и труднодоступной. В связи с этим спрос сместился в сторону льготных программ, покупки за наличные, рассрочек от застройщиков, строительства частных домов с господдержкой»,— сказала она.
По словам коммерческого директора ГК «НОСТА» Виталия Каревского, в текущих условиях покупатели могут рассчитывать на скидки, а в подарок им предлагают инфраструктурные объекты: кладовки, парковки, ремонт в подарок и множество инструментов рассрочек вплоть до индивидуальных условий. Он отметил, что сейчас хорошее время для покупки, и, если откладывать, «лучший момент» может не настать.
Коммерческий директор ГК «Метрикс Development» Юлия Сидорова считает, что сейчас действительно подходящий момент для покупки недвижимости, поскольку на фоне снижения ключевой ставки спрос будет усиливаться, а стоимость недвижимости — расти.
«На Юге комфортный климат, развитая инфраструктура и высокий интерес как со стороны тех, кто ищет жилье для себя, так и со стороны инвесторов. Те, кто принимает решение вовремя, получают возможность выбрать лучший продукт на комфортных условиях»,— сказала Юлия Сидорова.
При этом Денис Сериков отметил, что, если человек не ограничен во времени, имеет смысл подождать с покупкой квартиры до конца 2025 года.
«Снижение спроса и возможная коррекция рынка могут привести к появлению более выгодных условий, включая скидки от застройщиков, нуждающихся в притоке средств. При этом для покупателей, готовых к долгосрочным инвестициям, текущий период может стать шансом приобрести жилье по стабильным ценам, но требует осторожности из-за рисков недостроя и изменения экономической ситуации»,— отметил заместитель генерального директора ГК «Самсон».
Для того чтобы сэкономить на приобретении недвижимости, некоторые покупатели могут вложиться в жилье на этапе котлована, поскольку традиционно покупка квартиры на ранней стадии строительства остается наиболее выгодным решением с точки зрения цены за квадратный метр, отметила коммерческий директор ГК «Метрикс Development» Юлия Сидорова.
По словам заместителя генерального директора ГК «Самсон» Дениса Серикова, средний рост стоимости в процессе строительства составляет 12–15 % в год. Так, если проект расположен в перспективном районе с развитой инфраструктурой, то приобретение на ранней стадии может принести прибыль в долгосрочной перспективе.
«Например, вложения в ЖК «в поле» могут вырасти в цене из-за будущего строительства социальных объектов и улучшения транспортной доступности»,— сказал он.
В то же время, по словам Юлии Сидоровой, все больше покупателей отдают предпочтение квартирам в домах высокой степени готовности или с полной отделкой от застройщика. Это позволяет либо сразу заехать, либо — при инвестиционной цели — быстро вывести объект на рынок аренды.
Как отметил Денис Сериков, если цель покупки жилья — инвестиции, то лучше всего приобретать жилье за 6–12 месяцев до сдачи. «Это снижает риски недостроя и позволяет оценить качество выполненных работ»,— заключил он.
Инвестиционная модель «купил на старте — продал перед сдачей» работает гораздо слабее, чем 2–3 года назад. Разница в цене между стартом продаж и вводом дома сократилась в среднем до 15–20%, тогда как еще несколько лет назад она могла достигать 40–50%.
Это объясняется тем, что себестоимость строительства выросла, и девелоперы больше не предлагают выраженных дисконтов за «ранний вход», так как вынуждены закладывать большую часть маржи в начальные цены, которые иногда почти не отличаются от стоимости готового жилья.
Перепродажа такого объекта в целом сейчас сопоставима с банковскими депозитами. При этом выгода от покупки «на котловане» сегодня заключается в возможности зафиксировать цену и выбрать наиболее ликвидный лот. Для большинства инвесторов сейчас актуальны стратегии долгосрочного хранения капитала и сдачи жилья в аренду.
По базовому сценарию, в 2025 году цены на первичное жилье в Краснодаре продолжат умеренный рост — в пределах 5–7% год к году, если сохранятся текущие макроэкономические условия. Однако рост будет неравномерным: основной прирост ожидается в сегменте бизнес- и премиум-класса, где покупатели в меньшей степени зависят от ипотеки. В то же время в массовом сегменте, особенно на периферийных участках, возможна ценовая стагнация, и даже ценовая коррекция до 10%. При этом падения рынка не ожидается: при негативной динамике застройщики, скорее всего, сократят объемы ввода, чем пойдут на значительное снижение цен.
С 2026 года многое будет зависеть от монетарной политики и мер государственной поддержки. Банк России прогнозирует постепенное снижение ключевой ставки к 2026 году (до 13-14% годовых), что вернет ипотечные кредиты на более доступный уровень для покупателей. При смягчении кредитных условий можно ожидать активизации отложенного спроса и ускорения ценовой динамики. В случае сочетания снижающихся ставок с возвращением льготных ипотечных программ рост цен в 2026–2027 годах способен ускориться до двузначных темпов (возможен ускоренный рост в диапазоне 10–15% в год).
В целом же базовый прогноз сводится к плавному увеличению средней цены новостроек в 2025 году с возможным ускорением роста в 2026–2027 годах по мере улучшения макроэкономических и политических условий рынка.
На что обращать внимание инвестору:
- Наиболее ликвидными остаются компактные лоты: однокомнатные квартиры и студии площадью 30–45 кв. метров. Они легко сдаются, быстро перепродаются и востребованы как у арендаторов, так и у покупателей с ограниченным бюджетом.
- Районы с комплексной застройкой и концепцией «город в городе» остаются самыми перспективными. Инвесторы все чаще ориентируются на районы «с потенциалом роста» — например, вблизи крупных магистралей, новых школ, ТРЦ, парков. Инфраструктура, это уже не просто «бонус», а фактор, напрямую влияющий на стоимость объекта через 2–3 года.
- Даже при наличии эскроу-счетов надежность девелопера остается ключевым критерием. Соблюдение сроков, качество реализации предыдущих проектов, финансовая устойчивость компании — все это влияет не только на успешную сдачу дома, но и на конечную капитализацию инвестиций.
- Сегодня краткосрочные стратегии, основанные на перепродаже, не показывают высокой эффективности. Льготные программы ипотеки (семейная, ИТ-ипотека), рассрочка от застройщика, акционные предложения могут сделать проект выгоднее. Более устойчивыми выглядят сценарии с горизонтом 3–5 лет, с фокусом на аренду или хранение капитала.
Дарья Коробская