Рост внутреннего туризма и интерес к долгосрочным инвестициям повышают спрос на курортную недвижимость, в то время как сохраняющаяся высокая ключевая ставка охлаждает строительный рынок по всей стране. Девелоперы рассказали «Деловой газете.Юг», какие курорты сейчас пользуются наибольшей популярностью у инвесторов, кто чаще всего покупает недвижимость у моря и почему лоты с сервисным управлением становятся все популярнее.
Турпоток и ключевая ставка
Как рассказал основатель девелопера Bravo Аркадий Погосян, с начала 2025 года совокупный спрос на недвижимость в РФ оказался существенно ниже, чем в прошлом году. По данным ДОМ.РФ, на федеральном уровне продажи новостроек за январь–июль сократились на 22% — до 12,3 млн кв. метров, а число сделок уменьшилось на 23%.
«Это сформировало общий фон охлаждения рынка, который затронул и курортные регионы. Главные причины — ужесточение условий по ипотеке, сужение круга доступных целевых программ и высокая ключевая ставка, удерживающая кредиты на дорогом уровне», — сказал он.
По данным сервиса ДОМ.РФ, средняя стоимость квартиры бизнес-класса площадью около 55 кв. м в Сочи в начале 2025 года составила примерно 20 млн рублей, в Анапе за аналогичный лот просили 12 млн рублей, а в Новороссийске — около 11 млн рублей. На крымском побережье цены в целом ниже: в Симферополе и Евпатории за аналогичную площадь просили 10–10,5 млн рублей.
По словам Аркадия Погосяна, на Юге динамика спроса оказалась разнонаправленной: Сочи, ранее лидер рынка, показал некоторое охлаждение спроса из-за высокой цены квадратного метра, дефицита новых проектов и перераспределения спроса в пользу более доступных направлений.
«На фоне этого Анапа и Ялта продемонстрировали рост. В Анапе продажи на первичном рынке выросли на 12%, а в Ялте зафиксирован скачок на 42,5%. Это объясняется более привлекательным уровнем цен и смещением интереса покупателей. В то же время Новороссийск и ряд городов Крыма — Симферополь, Севастополь, Евпатория, – повторяют общероссийский тренд снижения. В итоге рынок жилья у моря вступает в фазу перераспределения: Сочи теряет позиции, а спрос постепенно концентрируется в Анапе и некоторых городах Крыма», — сказал основатель девелопера Bravo.
Заместитель гендиректора ГК «Самсон» Денис Сериков отметил, что сейчас в целом повышение интереса к курортной недвижимости в популярных городах обусловлено изменением портрета инвестора и увеличением турпотока внутри страны.
«На примере Архыза: туристский поток увеличился на 20% за 2024 год, а спрос на курортную недвижимость с начала 2025 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года вырос почти в 2,5 раза», — сказал он.
Среди факторов, которые повлияли на спрос, Денис Сериков также называет интерес к перспективным локациям со стороны инвесторов и появление новых проектов с концепцией, которая отвечает современным запросам потребителя. Помимо этого, рост популярности курортной недвижимости обусловлен увеличением интереса со стороны профессиональных инвесторов.
«Сегодня инвестор более детально анализирует объект будущего вложения средств, прогнозируя для себя потенциальный доход, изучает опыт управляющей компании, концепцию проекта и особенно тщательно подбирает локацию. Особенно интересны стали локации, которые еще не достигли пика популярности, а значит и максимально возможной цены. Проекты в таких местах потенциально могут обеспечить более высокий уровень доходности за счет эффекта базы, чем в уже сформированных и «разогретых» ценой локациях», — сказал он.
Популярные локации
По словам Дениса Серикова, чаще всего покупатели курортной недвижимости рассматривают для приобретения объекты в Сочи, Крыму и Архызе. В то же время основатель девелопера Bravo Аркадий Погосян отмечает популярность Анапы, Новороссийска и Пятигорска.
По словам заместителя гендиректора ГК «Самсон», сейчас Сочи представляет собой развитый и стабильный рынок с многообразной инфраструктурой и круглогодичным потенциалом, однако цена входа в проект остается высокой.
«Здесь низкие рыночные риски при средней ожидаемой доходности, но при этом и цена входа в проект достаточно высокая, уровень цен достиг предела покупательской способности», — сказал эксперт.
Крым же, как отметил Денис Сериков, обладает привлекательным туристическим потенциалом, но сейчас там существуют инфраструктурные проблемы и санкционные ограничения, из-за чего локация обладает как повышенными инвестиционными рисками, так и повышенным потенциалом доходности.
«Уровень цен на курортную недвижимость здесь существенно ниже, чем в Сочи, а проработанность концепций некоторых современных проектов высокая», — сказал он.
Как отмечает заместитель гендиректора ГК «Самсон», Архыз же представляет собой всесезонный горнолыжный курорт, где развиваются современная инфраструктура и событийный туризм.
«Локальный рынок характеризуется дефицитом предложением, активным ростом спроса и цен. И Крым, и Архыз могут показать значительный дальнейший прирост цен, т.к. обладают высоким потенциалом развития, еще не достигли пиков популярности и инфраструктурно еще будут разрастатьтся», — отметил Денис Сериков.
Коммерческий директор ГК Метрикс Development Юлия Сидорова отметила, что традиционные курорты — Сочи, Геленджик и Анапа, — хоть и имеют свою аудиторию, но часто страдают от перенаселения и перегруженной инфраструктуры в сезон.
«При этом курорты Туапсинского района отличаются спокойной атмосферой, экологичностью и живописными достопримечательностями. Активное государственное инвестирование в транспортную и туристическую инфраструктуру создаёт высокий потенциал роста этого направления», — сказала Сидорова.
Средний портрет
По данным сервиса «Домклик» Сбербанка, средний возраст приобретателя курортной недвижимости составляет около 36–40 лет. Чаще всего это семьи с детьми или люди, приближающиеся к пенсионному возрасту, которые либо хотят проводить больше времени у моря, совмещая отдых и удаленную работу, либо стремятся сохранить и приумножить накопления.
По наблюдениям Дениса Серикова, покупателями курортной недвижимости чаще всего являются профессиональные или начинающие инвесторы среднего или старшего возраста.
«Ключевая цель — пассивный долгосрочный доход от управления и периодическое посещение курорта с личными целями», — отметил он.
При этом, по словам замгендиректора ГК «Самсон», чаще всего курортную недвижимость покупают жители других регионов. Так, доля местных жителей среди покупателей не превышает 5%.
«Основные покупатели — это жители крупных и развитых городов страны, Москва и Московская область. Иностранные покупатели на курортную недвижимость есть, их доля около 2-3%, как правило, это люди с русскими корнями, но постоянно живущие в Европе и на Ближнем Востоке», — сказал он.
Коммерческий директор ГК Метрикс Development Юлия Сидорова добавила, что проекты на Черноморском побережье также вызывают интерес у покупателей из стран СНГ, преимущественно из Беларуси и Казахстана, благодаря субтропическому климату и высокому уровню сервиса.
Компактные квартиры и лоты с сервисным управлением
Наибольшей популярностью у инвесторов сейчас пользуются студии в пределах 20-30 кв. метров, отмечает заместитель гендиректора ГК «Самсон» Денис Сериков.
«Это связано с тем, что ценовой порог входа в проект меньше по сравнению с лотами большой площади, но при этом такие площади отвечают запросам гостей и являются довольно распространенным вариантом при выборе средства размещения», — сказал он.
Основатель девелопера Bravo Аркадий Погосян добавил, что популярностью также пользуются компактные квартиры и лоты с сервисным управлением в новых жилых комплексах у моря. По его словам, сегодня именно сервисные курортные лоты стали ведущим форматом рынка недвижимости на юге, тогда как раньше их доля составляла всего 5–10%. Как отметил Погосян, в Анапе в начале 2025 года продажи подобных объектов выросли почти в два раза.
«Такие проекты формата «все включено» обладают насыщенной инфраструктурой: консьерж-сервис, благоустроенная территория с бассейнами, SPA-зонами, прогулочными аллеями, спортивными площадками, зонами отдыха ориентированы, как на круглогодичное проживание, так и на сдачу в аренду», — сказал основатель девелопера Bravo.
Коммерческий директор ГК Метрикс Development Юлия Сидорова отметила, что спросом также пользуются гостиничные номера с управлением.
«В прошлом году, в период доступной льготной ипотеки, основной поток сделок приходился квартиры в новостройках, находящихся в курортных локациях Краснодарского края. Сейчас же квартиры на курортах продолжают оставаться востребованными, но часть покупателей переориентировались на более самодостаточный формат инвестиций – гостиничные номера», — отметила она.
Так, по словам Сидоровой, среди квартир наибольшей популярностью у покупателей курортной недвижимости пользуются студии от 17 до 30 кв. метров, однокомнатные от 28 до 36 кв. метров, двухкомнатные до 60 кв. метров. Средняя стоимость лота составляет около 8,7 млн рублей. При этом среди гостиничных номеров наиболее востребованы лоты площадью 33 кв. метров со средней ценой от 20 млн рублей.
Дарья Коробская