Анализ рынка коммерческой недвижимости – ключевой инструмент для принятия стратегических решений девелоперами и инвесторами. О последних трендах на рынке недвижимости на Юге на площадке отраслевого строительного форума «Ступени. Рост» рассказал руководитель отдела стратегического консалтинга «IDEM-консалтинг» Денис Зыков.
Ростов догоняет Краснодар по темпам строительства
По словам спикера, сегодня Краснодар является бесспорным лидером по объемам жилищного строительства на юге России. Однако, отмечает Денис Зыков, Ростов-на-Дону демонстрирует активный рост и постепенно отрывается от других городов-конкурентов. Рынок жилья здесь востребован — квартиры продолжают покупаться. При этом в Ростовской области сегмент эконом-класса практически сошел на нет, а доминирует комфорт-класс. Но этот рынок насыщен значительно меньше, чем в Краснодарском крае.
«Сегмент эконом-класса все снижается и снижается, и, наверное, в скором времени его практически не будет. Максимум где-то далеко-далеко на периферии городов и в областях. В Ростовской области его практически нет, что удивительно», – отметил Денис Зыков.
По словам эксперта, цены в Ростове-на-Дону остаются невысокими относительно других регионов, что объясняется городов большим объемом недорогого комфорт-класса. Средний бюджет покупки в размере 6-7 млн рублей определяет сегмент массового спроса. Перспективы для девелоперов, по мнению эксперта, — практически безоблачные. Рынок имеет значительный потенциал для роста, особенно с приходом федеральных девелоперов, что уже произошло в Нижнем Новгороде и Казани.
«В Ростове мы находим хороший потенциал для строительства и хороший потенциал как раз для реализации профессиональных качественных проектов. Скорее всего, в ближайшее время будет наблюдаться серьезное увеличение конкуренции», – констатирует Денис Зыков.
Обеспеченность торговой недвижимостью высокая
Сегмент торговой недвижимости в России переживает непростые времена, отмечает Денис Зыков. После ухода федеральных сетей некоторые регионы, как, например, Екатеринбург, столкнулись с проблемами. Там многие торговые центры были вынуждены перепрофилироваться в офисные центры и термальные комплексы далеко не всегда высокого качества. Южных городов эта тенденция коснулась в меньшей мере: здесь обеспеченность торговыми площадями снижается за счет увеличения населения.
В Ростове-на-Дону обеспеченность торговыми площадями все же пока остается высокой – около 500 кв. м на тысячу человек. Рынок Ростова-на-Дону и Краснодара не сбалансирован — велика доля крупных региональных и суперрегиональных центров.
«Если смотреть на потенциал, то он сегодня скорее в районных, а не в окружных торговых центрах. Окружные оказались под давлением: их теснят и крупные игроки, и более мелкие районные форматы. Все это – следствие растущего спроса на локальное потребление», – отмечает Денис Зыков.
Новые успешные проекты, по мнению специалиста, вряд ли будут чистыми торговыми центрами – это будут объекты с трансформируемыми площадями. Общий потенциал роста для Ростова эксперт оценивает всего в 171 тысячу кв. метров.
Дефицит качественных офисов создает потенциал роста
Ситуация с деловой недвижимостью в Ростове-на-Дону уникальна. По словам Дениса Зыкова, в городе отсутствует устоявшаяся классификация бизнес-центров. Для сравнения, в Казани, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге рынок офисной недвижимости более систематизирован, и качество объектов понимается четче.
Сложившийся уровень обеспеченности офисными площадями в Ростове аналитик называет неплохим, но отмечает, что текущий дефицит качественных предложений создает взрывной потенциал роста.
«Четкой классификации и понимания качества на рынке Ростова-на-Дону еще не сложилось, мы можем с уверенностью сказать, что качественные бизнес-центры, новые проекты, которые будут строиться, если они будут профессиональными, будут востребованы, и они поднимут вот эту планку арендных ставок», — уверен Денис Зыков.
Большой потенциал у четырехзвездочных отелей
По объему турпотока Краснодарский край значительно превосходит соседние регионы, однако основной поток приходится на побережье. Поэтому можно сказать, что номерной фонд Ростова-на-Дону довольно велик, если сравнивать его с Краснодаром, комментирует эксперт.
«Можно сказать, что рынок Ростова-на-Дону хорошо систематизирован и сбалансирован. Среди того объема гостиниц, которые есть, примерно 50% — это гостиницы 3 звезды, и 50% — 4-5 звезд. Это нормальное соотношение, и в этом соотношении рынок должен двигаться. Хотя в последнее время есть общая динамика в России, когда значительно растет сегмент 4 звезды. Он расширяется, и у него больше потенциал роста», — отмечает Денис Зыков.
Ключевой особенностью Ростова-на-Дону специалист называет высокую долю бизнес-туристов – около 40%. Для сравнения, в Казани или Нижнем Новгороде этот показатель находится на уровне 20-22%. Денис Зыков видит большой потенциал роста в гостиничной недвижимости категории 4 звезды. Заявленные к строительству новые номера будут поглощены рынком без критического падения загрузки существующих отелей. Наиболее перспективным сегментом он также называет апарт-отели, реализация которых схожа с жилыми комплексами.
Ростов как транзитный хаб пока недооценен
Ростов-на-Дону крайне недооценен с точки зрения логистики, считает Денис Зыков. По его мнению, город является главным транзитным узлом Юга России, и с учетом новых логистических маршрутов роль донской столицы в этой сфере будет только возрастать. При этом текущий рынок сконцентрирован в руках компаний, занимающихся в основном внутренней логистикой.
Наибольший потенциал аналитик видит в развитии транзитной логистики и сегмента Light Industrial. Это небольшие склады класса А площадью 3-5 тыс. кв. м, а также комплексы с высотой потолков 7-8 метров и лотами от 200 до 800 кв. м, пользующиеся спросом у частных инвесторов.
Денис Зыков подчеркивает, что для успеха в этом сегменте критически важна доступность рабочей силы и правильная концепция помещений, ориентированная на продажу, а не на сдачу в аренду.
Три сценария развития сферы строительства
Эксперт выделяет три возможных сценария развития, от которых напрямую зависит привлекательность сегментов недвижимости в Ростовской области.
Оптимистичный сценарий (открытие границ и снятие санкций) может привести к коллапсу внутреннего туристического проекта, что негативно скажется на гостиницах.
Умеренный (сохранение текущего статус-кво) сценарий предполагает, что промышленность будет развиваться, становясь более технологичной. Фокус для девелоперов — гостиницы, апарт-отели и сегмент Light Industrial.
Пессимистичный (усиление санкций и закрытие границ) сценарий заключается в том, что импортозамещающая промышленность будет развиваться, но по более простым технологиям. Также снизится покупательская способность, а это напрямую затронет и рынок недвижимости.
«Что касается остальных рынков, мы видим, что в любом случае доходность девелоперов снижается. Она значительно коррелирует с тем, что пока у нас высокая ключевая ставка, доходность ниже», — резюмирует эксперт.
Однако не все так однозначно, подчеркивает Денис Зыков: наступает «рай для инвесторов», так как девелоперы вынуждены продавать активы по сниженным ценам.
София Купченко