Изменения в программе «Семейной ипотеки» в 2026 году, по прогнозам экспертов, снизят доступность жилья для некоторых категорий граждан, однако ситуацию может сгладить возможное снижение ключевой ставки и последующее оживление рынка.
Девелоперы поделились прогнозами на 2026 год относительно рынка недвижимости, дали советы по выбору ипотечной квартиры, которая сможет принести доход, и назвали самые перспективные направления для вложений с целью прироста капитала.
Баланс ставки и льгот
Льготные программы по-прежнему обеспечивают основной объем ипотечного кредитования: только за декабрь 2025 года банки предоставили 161 тыс. кредитов на покупку жилья на 808 млрд рублей, из которых 114 тыс. кредитов на 661 млрд рублей было оформлено с использованием господдержки. В частности, на «Семейную ипотеку» пришлось 104 тыс. кредитов на 605 млрд рублей, сообщает Дом.рф.
«”Семейная ипотека” — самая распространенная программа господдержки. В ноябре доля выдачи семейной ипотеки составляла 72,4% от общего объема выдач в целом по России, в Краснодарском крае она еще больше и составляет 84,7%»,— рассказала коммерческий директор ГК «Самсон» Екатерина Пахалуева.
В то же время с 1 февраля 2026 года условия программы «Семейная ипотека» изменятся, отмечает заместитель генерального директора по развитию ООО «ВКБ-Новостройки» Марина Караулова.
Теперь одна ипотека будет положена на семью, а не на человека, как ранее, также это повлечет запрет «донорских» схем. Вкупе с дифференцированной ставкой, по мнению эксперта, это предсказуемо может привести к снижению объема продаж квартир. Тем не менее ситуацию может выровнять прогнозируемое снижение ключевой ставки.
«Ожидаемое снижение ключевой ставки, а также программы субсидирования со стороны банков и застройщиков сделают базовую ипотеку более доступной для широкой аудитории потенциальных клиентов»,— отметила она.
В случае если ключевая ставка продолжит снижаться в 2026 году вслед за II полугодием 2025 года, застройщики прогнозируют оживление рынка, несмотря на ужесточение требований к льготной ипотеке. По словам Марины Карауловой, основными драйверами станут спецпредложения и скидки от застройщиков, а также совместные программы с банками с субсидированной ставкой, что может отразиться на росте инвестиционной активности.
«Снижение ключевой ставки, на наш взгляд, позитивно скажется на интересе инвесторов вкладывать средства в недвижимость, ведь недвижимость всегда была одним из наиболее надежных и высоколиквидных вариантов вложений»,— отметила заместитель генерального директора по развитию ООО «ВКБ-Новостройки».
Постепенное снижение ключевой ставки ЦБ приведет к уменьшению доходности депозитов, что запустит поиск альтернативных инструментов сохранения капитала, отмечает коммерческий директор PARADE Development Тамара Коломийцева.
Она добавила, что уже в IV квартале 2025 года девелоперы зафиксировали рост объема сделок без привлечения ипотечного кредитования, что может свидетельствовать о формировании тенденции перераспределения части капитала в недвижимость.
Ипотека под сдачу
Со снижением ключевой ставки растет привлекательность недвижимости как инвестиционного актива. В целях инвестиций, по мнению заместителя генерального директора по развитию ООО «ВКБ-Новостройки» Марины Карауловой, лучше выбирать квартиры с ремонтом от застройщика, чтобы не терять время на отделку.
Коммерческий директор ГК «Самсон» Екатерина Пахалуева при выборе квартиры рекомендует обратить внимание на локацию, где еще не наблюдается затоваренность. При этом, если проект находится на стадии строительства, важно изучать надежность застройщика и его портфель уже реализованных объектов, чтобы убедиться, что вероятность недостроя минимальна.
Руководитель по развитию активов AVA Group Евгений Панасенко отметил, что перспективными сегментами девелопмента сейчас являются Москва и Санкт-Петербург — с точки зрения ликвидности и сохранения капитала, региональные центры — по доходности от аренды, курортные зоны черноморского побережья — по потенциалу роста выше инфляции, доходности от аренды.
При выборе типа лота, по словам Екатерины Пахалуевой, стоит обратить внимание и на то, какое жилье чаще всего берут в аренду.
«Например, у моря очень ликвидными будут студии, а в небольшом городе, где жилье в основном арендуют для проживания, необходимо рассматривать как минимум однокомнатную, причем заранее можно изучить, какие типы представлены на рынке, каких типов квартир не хватает и на какие есть спрос»,— сказала она.
По словам Марины Карауловой, стоит учесть тот фактор, что апартаменты при прочих равных показывают в среднем большую доходность, сталкиваются с меньшей конкуренцией на рынке и более удобны для инвестора с точки зрения управления при условии, что процесс на себя берет управляющая компания.
Самоокупаемость
Чтобы рассчитать окупаемость лота, коммерческий директор ГК «Самсон» Екатерина Пахалуева рекомендует поделить затраченную на приобретение сумму на годовой доход, из которого предварительно нужно вычесть все сопутствующие расходы.
Например, если квартира стоит 10 млн рублей, а доход от аренды в месяц составляет 50 тыс. рублей чистыми за вычетом всех расходов, то окупаемость составит 16,7 лет. Чтобы оплачивать ипотеку за счет аренды, важно, чтобы ежемесячный платеж был меньше или равен сумме чистого ежемесячного дохода от сдачи квартиры.
«Например, при приобретении квартиры стоимостью 10 млн рублей на 30 лет с первоначальным взносом 20% по льготной ставке 6% ежемесячный платеж составит 48 тыс. руб. Если данную квартиру можно будет сдавать в аренду от 48 тыс. рублей и более, то квартира будет окупать саму себя»,— сказала она.
Помимо этого, на срок окупаемости может повлиять рост стоимости недвижимости после ее покупки. Например, в отдельных проектах и сегментах курортные лоты в Сочи в 2020–2022 годах демонстрировали рост стоимости до 3,5–5 раз, отмечает коммерческий директор PARADE Development Тамара Коломийцева.
Инвестору рост стоимости квадратного метра позволяет сохранить капитал и компенсировать инфляционные процессы, а арендный доход — получить маржинальность, отмечает руководитель по развитию активов AVA Group Евгений Панасенко.
«Доходность долгосрочной аренды в среднем составляет около 5–7% годовых, что ниже ставок по депозитам, которые, по консенсус-прогнозам ряда аналитиков, к концу 2026 года снизятся до 12–13%. В то же время краткосрочная аренда может обеспечивать потенциальную доходность на уровне до 25–45% в отдельных проектах при благоприятной обстановке»,— сказал он.
Когда и как покупать?
Вероятность того, что в ближайшее время будут разработаны новые льготные программы финансирования покупки жилья для всех крайне низка, отмечает заместитель генерального директора по развитию ООО «ВКБ-Новостройки» Марина Караулова, из-за чего лучшим временем для покупки недвижимости является настоящий момент.
Руководитель по развитию активов AVA Group Евгений Панасенко добавил, что перенос стартов продаж новых проектов на 2027–2028 годы приведет к вымыванию остатков ликвидных лотов, формируя дефицит предложения и создавая предпосылки для нового витка роста цен.
В связи с ужесточением условий выдачи ипотек от банков Марина Караулова рекомендует выбирать надежного застройщика и обращаться к профессионалам за советами.
«Не старайтесь сами искать выгодные условия финансирования, обратитесь к профессионалам. Ипотечные брокеры в отделах продаж помогут не только подобрать лучшие для каждой семьи условия, но и быстро одобрить заявку на ипотеку»,— подчеркнула эксперт.
Дарья Коробская