На рынок жилья в 2026 году будет влиять не только ключевая ставка, но и ужесточение условий льготной ипотеки, а также возможный рост спроса. Девелоперы Юга рассказали, когда выгоднее всего покупать недвижимость в зависимости от типа жилья, какие факторы могут изменить рынок и как поступать инвесторам в 2026 году.
Зависимость от факторов
Как рассказал основатель ГК «Премьер», девелопер Артем Панасенко, плюсы и минусы покупки недвижимости в 2026 году зависят от вида рынка. Так, среди плюсов покупки новостроек — доступность «Семейной ипотеки» под 6% и современные стандарты жилья, однако из минусов — высокая базовая цена и рост себестоимости строительства.
На вторичном рынке, по словам Артема Панасенко, есть возможность торга и скидки от продавцов, а также готовые коммуникации, при этом среди минусов — дорогая рыночная ипотека и устаревшие планировки.
По его мнению, рынок жилья в 2026 году в целом изменился в сравнении с прошлым годом.
«В целом, 2025 год стал периодом высокой волатильности: рост цен более чем на 10% и ажиотажный спрос в конце года на фоне ужесточения правил семейной ипотеки. Однако 2026 год ожидается более сбалансированным, но с тенденцией к постепенному удорожанию. Для покупателей, использующих льготные программы, 2026 год может быть выгоднее из-за фиксации цены до дальнейшего роста», — отметил основатель ГК «Премьер».
Он убежден, что наиболее благоприятное время для приобретения недвижимости — первая половина 2026 года. Рост спроса пока сдерживают высокие рыночные ставки по ипотеке, при этом есть вариант воспользоваться льготными программами.
«К осени, при достижении ключевой ставки 13-14%, стоит ожидать значительного роста спроса», — подчеркнул Артем Панасенко.
В целом ситуацию на рынке в 2026 году можно назвать более предсказуемой, отмечает управляющий партнер компании GRAVION Юрий Неманежин. Ключевая ставка постепенно снижается, и к середине или ближе к концу года можно будет оценить, оправдываются ли прогнозы Центробанка по ее уровню.
«Помимо этого, часть девелоперов продолжают притормаживать старт своих проектов, поэтому через 1-2 года может возникнуть дефицит новых ЖК. Тем, кто рассматривает покупку недвижимости как инвестицию, есть смысл заключать сделки сейчас», — сказал Юрий Неманежин.
Подобрать «ключ»
Несмотря на то, что ключевая ставка постепенно снижается последние полгода, в недвижимости работает правило: покупать лучше сегодня, чем откладывать на неопределенное «потом», подтвердил коммерческий директор ГК «Парангон» Николай Галичкин. Ожидание редко играет на стороне покупателя, и даже при возможном снижении ключевой ставки рост доступности ипотечных инструментов, как правило, приводит к увеличению спроса и, как следствие, росту цен на объекты, отметил он.
«Планы по снижению ключевой ставки действительно обсуждаются, и коммерческая ипотека напрямую зависит от этих решений. Однако практика показывает, что рынок реагирует быстро: как только условия смягчаются, цены начинают двигаться вверх. Поэтому снижение ставок не всегда означает более дешевую покупку», — подчеркнул Николай Галичкин.
По словам коммерческого директора девелопера AVA Тамары Коломийцевой, снижение ключевой ставки в первую очередь коснется объектов премиального сегмента, поскольку их инвесторы будут рассматривать как вариант вложения средств после того, как условия по депозитам перестанут быть такими привлекательными, как раньше.
В целом при дальнейшем снижении ключевой ставки рост цен может опередить появившуюся выгоду: на 10-13% на новостройки, на 7-8% — на вторичное жилье, в то время как выгода от снижения ставки на 1-2% может быть нивелирована подорожанием купленной квартиры, отмечает основатель ГК «Премьер» Артем Панасенко.
«Снижение ставки ЦБ до прогнозируемых 12-14% к концу 2026 года оживит спрос, особенно на вторичном рынке, что создаст дополнительное давление на цены. Вероятность снижения и сохранения цен при снижении ключевой ставки крайне мала. Исторически удешевление кредита приводит к росту активности и цен», — сказал он.
В связи с этим, как отметил управляющий партнер компании GRAVION Юрий Неманежин, самый подходящий момент для оформления ипотеки – стык двух трендов: когда снижение ставок уже началось и стало устойчивым, но повышение цен на недвижимость в связи с этим еще не такое серьезное.
«Этот период, как правило, довольно короткий», — добавил Юрий Неманежин.
Покупка как инвестиция
При покупке недвижимости в качестве инвестиции важно учитывать несколько параметров. Как отметила коммерческий директор девелопера AVA Тамара Коломийцева, на побережье инвестиционным спросом пользуется как жилье, так и нежилые лоты, поскольку чаще всего их покупают в качестве курортной резиденции, где часть года можно отдыхать самому, а в остальное время — зарабатывать на сдаче объекта туристам.
В Краснодаре жилье также позволяет получать доход от аренды, так как в краевой центр постоянно приезжает большое количество людей, однако нужно учитывать большое количество факторов, в частности, близость к ключевым учебным заведениям.
«При правильном выборе объекта недвижимость позволяет не только защитить средства от инфляции, но и получить доход сверх этого. Основным преимуществом этого инструмента является то, что в долгосрочной перспективе объект прибавит в стоимости, несмотря на волатильность в экономике. Конечная выгода зависит от востребованности и ликвидности объекта. В нежилых проектах, как правило, есть управляющая компания, что избавляет собственника от необходимости следить за состоянием своей недвижимость и самому искать арендатора», — сказала Тамара Коломийцева.
Она добавила, что рассчитывать окупаемость объекта стоит с учетом инфляции, а также расходов на содержание недвижимости и конкурентоспособной ставки аренды.
Недвижимость в Крыму и Севастополе также остается одним из наиболее устойчивых активов за счет роста турпотока, отметил коммерческий директор ГК «Парангон» Николай Галичкин.
«Потенциал региона пока реализован не полностью, в том числе из-за ограничений в транспортной доступности, но рынок учитывает это с опережением. В долгосрочной перспективе стоимость недвижимости будет расти несмотря на краткосрочные колебания и сезонные паузы», — сказал он.
Николай Галичкин добавил, что рынок курортных городов выражено сезонный: высокий сезон длится с мая по октябрь, низкий приходится на зимние месяцы, а самый спокойный период — февраль.
«Именно в это время застройщики чаще предлагают гибкие условия и дополнительные формы лояльности, что может быть выгодно для покупателя с точки зрения цены», — отметил коммерческий директор ГК «Парангон».
СОВЕТЫ
Тамара Коломийцева, коммерческий директор девелопера AVA
В первую очередь стоит определиться с инструментом покупки недвижимости. В данный момент наиболее выгодным вариантом является программа «Семейная ипотека» со ставкой 6%. Кроме того, нужно учитывать различные специальные предложения и акции от самих застройщиков, которые они используют для стимулирования спроса на те или иные лоты.
Что касается ипотеки, то в данный момент рыночная ставка не позволяет совершать инвестиционно-привлекательные покупки с использованием кредитов на коммерческих условиях, так как ежемесячный платеж по займу в большинстве случаев будет превышать доход от аренды. Со временем, когда ключевая ставка снизится и приблизится к 10%, ситуация может измениться.
Артем Панасенко, основатель ГК «Премьер», девелопер
1. Не гонитесь за ценой «Идеального момента» для покупки не существует, важнее правильно выбрать объект.
2. Проверяйте застройщика. Надежность компании сейчас важнее мелкой скидки.
3. Считайте полную стоимость. При выборе между новостройкой и вторичкой, сравнивайте не только цену квадратного метра, но и суммарные расходы за весь срок кредита с учетом ставки. Льготная ипотека делает новостройки выгоднее.
4. Оценивайте ликвидность. Выбирайте квартиры с типовыми планировками в районах с развитой инфраструктурой — это защитит ваши вложения.
5. Рассмотрите рефинансирование. Если рыночные ставки значительно снизятся, вы всегда можете перекредитоваться.
В целом, покупать недвижимость в 2026 году выгоднее для тех, кто планирует долгосрочное владение и может использовать льготную ипотеку. Ожидать резкого падения цен не стоит. Лучший момент — первая половина года до возможного всплеска спроса на фоне снижения рыночных ставок.
Николай Галичкин, коммерческий директор ГК «Парангон»
Если у клиента есть четкое понимание цели покупки и финансовая возможность, затягивать с решением не стоит. В Крыму недвижимость редко дешевеет со временем, а вход на рынок с каждым годом становится сложнее.
В целом, в недвижимости нет идеального момента. Есть только решение, принятое вовремя. Для Крыма и Севастополя это особенно актуально — рынок здесь растет на длинной дистанции. При этом снижение ставок почти всегда ведет к росту цен. Как только деньги становятся доступнее, рынок реагирует мгновенно — это базовая экономика. Так, если есть планы на покупку недвижимости в Крыму и Севастополе, откладывать их не стоит. Со временем такие объекты становятся не дешевле, а менее доступными.
Юрий Неманежин, управляющий партнер компании GRAVION
Советы по приобретению недвижимости зависят от целей покупателей. Если цель — долгосрочный актив для пассивного дохода, то есть смысл выбирать проекты на старте, в южном регионе лучше обращать внимание на недвижимость более высокого класса, в том числе инвестиционные отели, где можно приобрести номер. Обращать внимание на концепцию проекта, партнеров: банк-кредитор, отельный оператор в случае покупки лота в гостиничном комплексе.
Для покупки недвижимости в курортных городах я рекомендую изучить общемировые тренды отрасли гостеприимства. Сочи к ним стремится, и в городе появляются новые перспективные проекты, в которые лучше заходить на старте.
Дарья Коробская