Рост стоимости квартир и высокий спрос на льготную ипотеку стали главными трендами рынка недвижимости Краснодара в 2023 году. Такого мнения придерживаются эксперты и застройщики.
Они отмечают, что уровень спроса на новостройки не снижается даже несмотря на то, что стоимость «квадрата» на первичном рынке почти на треть превышает цены на вторичное жилье.
Действительно ли на рынке образовался «ипотечный пузырь» и стоит ли рассчитывать на снижение стоимости квартир в 2024 году, «Деловой Газете.Юг» рассказали эксперты рынка недвижимости.
Год льготной ипотеки
По данным ЦИАН, к началу декабря 2023 года в Краснодаре средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 175,4 тыс. рублей, с начала года она увеличилась на 33%. На вторичном рынке квадратный метр подорожал менее значительно: на 13% – до 131,6 тыс. рублей.
По данным директора ООО «ЕкатеринодарИнвест-Строй» Елены Николаевой, в некоторых проектах рост стоимости квадратного метра за год превысил 40%.
«На данный момент стоимость квадратного метра в первичном жилье отличается еще и от степени готовности объекта, и от включения дополнительных опций – например, ремонта, и от района расположения, и от типа и площади лота. Тем не менее средняя цена в сегменте комфорт составляет 140-150 тыс. рублей – за студии и малоформатные однокомнатные, 120 -135 тыс. рублей – за двухкомнатные. В сегменте бизнес-жилья цены стартуют от 180 тыс. рублей за 1 кв. метр», – сообщила Елена Николаева.
По словам эксперта Циан.Аналитики Елены Лапшиной, основной рост цен на жилье пришелся на вторую половину года — с августа-сентября, а его причиной стал повышенный спрос.
«На первичном рынке застройщики отреагировали на увеличение спроса и стали более активно индексировать цены. Кроме того, активизация спроса сама по себе толкала цены вверх, т.к. быстрее с рынка уходили более дешевые лоты, а в продаже оставались более дорогие», – пояснила Елена Лапшина, добавив, что на стоимость «квадрата» на вторичном рынке также повлиял спрос.
Эксперт добавила, что, хотя в ноябре-декабре фиксируют снижение спроса, цены в обоих сегментах по инерции пока продолжают расти.
Как отметил генеральный директор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко, высокая активность на первичном рынке в 2023 году связана с льготной ипотекой.
«Это привело и к изменению структуры рынка между «первичкой» и «вторичкой». Сегодня мы наблюдаем преобладание сделок на первичном рынке. Из-за того, что «первичка» была перегрета, мы увидели увеличение разрыва между «первичкой» и «вторичкой». Некоторые аналитики оценивают, что разница в ценах сейчас порядка 40% в пользу новостроек. Но я думаю, что сейчас разрыв на уровне 25-30% из-за того, что ипотека на первичном рынке более доступна», – отметил Александр Кутченко.
По данным руководителя департамента маркетинга и анализа AVA Group Дениса Серикова, сейчас квартира в новостройке на 15-20% дороже аналогичной на вторичном рынке.
«Поскольку доступность сделки на вторичном рынке ниже из-за более высокого процента по ипотеке, то и цены идут вниз», – отметил эксперт.
Он добавил, что спрос на вторичное жилье, согласно официальной статистике, ниже, чем на новостройки, при этом объем предложений растет.
Сейчас, по словам Дениса Серикова, на вторичном рынке востребованы однокомнатные квартиры площадью от 38 до 42 кв. метров и компактные двухкомнатные квартиры площадью 55-60 кв. метров. На первичном рынке наибольшим спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры площадью до 40 кв. метров.
«Студии приобретают для сбережения финансов, люди стараются фиксировать деньги в недвижимости. Поэтому в доле спроса у студий до сих пор рекордные продажи», — пояснил эксперт.
По словам руководителя департамента первичного рынка и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян» Инны Грибановой, в общей сложности спрос на льготные ипотечные программы в 2023 году увеличился почти на 40%. Лидером по росту спроса, уточнила она, стала ипотека с господдержкой.
«На втором месте с небольшим отрывом идет семейная ипотека — 16% от общей доли выдач ипотечных кредитов. Здесь сыграло свою роль расширение параметров семей, подходящих под данную программу. Также активно набирает обороты IT-ипотека. С использованием этого кредита приобретают квартиры больших площадей — от 90 кв. метров», – сказала Инна Грибанова.
Эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина среди факторов роста спроса, помимо более широкого распространения семейной ипотеки и ожидаемого ужесточения условий кредитования, также называет общее восстановление рынка жилья, переток покупателей со вторичного рынка и ослабление курса рубля.
При этом эксперт добавила, что сейчас наблюдают тенденцию сокращения спроса, что связано с ужесточением условий льготного кредитования.
«Банки больше не дают скидки на ставки, прописанные в формальных условиях льготных программ, повышен первоначальный взнос, стало больше отказов заемщикам с высокой долговой нагрузкой», – пояснила Елена Лапшина.
По словам эксперта Кубанской палаты недвижимости Ольги Долгополовой, в 2023 году вырос объем ипотеки не только на многоквартирное жилье, но и строительство частных домов.
«За этот год очень сильно выросли объемы ипотечного кредитования на стройку частных домов. В некоторых банках рост составляет даже 40%, т.е. это год развития ИЖС. Это будет развиваться и дальше: у нас осваиваются Старокорсунская, Динская – они также подходят и под сельскую ипотеку», – сказала Ольга Долгополова.
Херсонские сертификаты подогрели рынок
Эксперт Кубанской палаты недвижимости добавила, что 2023 год также стал годом херсонских сертификатов. По сертификатам, по ее словам, прошло очень большое количество сделок, при этом на начало декабря в работе находилось около 17 тыс. таких сертификатов.
«Тренд этого года – херсонские сертификаты, которые, конечно же, взвинтили очень сильно цены на объекты экономического класса. Если у нас до херсонских сертификатов были квартиры в поселке Российском по 2,2-2,5 млн рублей, то с появлением херсонских сертификатов стоимость выросла», – сказала Ольга Долгополова.
Ипотечный «пузырь»
По данным пресс-службы Южного ГУ ЦБ РФ, в январе-сентябре 2023 года банки выдали жителям региона более 244 млрд рублей ипотечных кредитов, что вдвое больше, чем за такой же период прошлого года. В целом за год объем обязательств жителей Краснодарского края по ипотеке вырос в 1,5 раза и на начало октября 2023 года достиг 655 млрд рублей.
В сентябре 2023 года был побит рекорд по объему выдач, в ЦБ РФ это связывают с желанием людей взять ипотеку до повышения первоначального взноса по льготным госпрограммам и ожидаемого роста ставок.
Эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова считает, что льготная программа способствовала образованию на рынке ипотечного «пузыря» – ситуации, когда быстрые темпы роста кредитования приводят к наращиванию просроченной задолженности.
По данным официальной статистики Центробанка, в Краснодарском крае на начало ноября 2023 года просроченная задолженность по ипотечным платежам достигла 2,94 млрд рублей. При этом год назад объем таких долгов в регионе составлял 2,38 млрд рублей. Таким образом, годовой прирост объема просроченных ипотечных платежей составил 23,5%.
«Как ипотечный брокер я буду говорить, что нам нужна льготная ипотека для развития рынка, а с точки зрения экономики я вижу разгон инфляции. Кредитов набрали те люди, которые не могут их выплачивать. Это опасная, нехорошая ситуация», – отметила Ольга Долгополова.
В то же время гендиректора агентства недвижимости «Аякс» Александра Кутченко считает, что говорить о формировании ипотечного «пузыря» не совсем верно.
«Это то, что разогнало рынок [прим. ред.: льготная ипотека]. Многие на сегодняшний день оценивают, что это «пузырь», который раздули, соответственно, бюджетными деньгами, но я так не считаю. На самом деле рынок имеет определенные признаки перегрева, но я думаю, что экономический блок понимает это», – отметил руководитель агентства.
По мнению эксперта Кубанской палаты недвижимости Ольги Долгополовой, сейчас, чтобы «сдуть» ипотечный «пузырь», следует приостановить выдачу льготной ипотеки или сделать ее более адресной.
«С точки зрения экономики, я противник раздувания [прим. ред.: ипотечного «пузыря»]. Да, это уменьшает прибыль застройщиков и ипотечных брокеров, но лучше, если мы будем потихонечку его сдувать, чем он лопнет», – отметила Ольга Долгополова.
Ключевая ставка и первоначальный взнос
Повышение ключевой ставки ЦБ РФ стало еще одним фактором, который влиял на рынок недвижимости в 2023 году. В частности, отмечают эксперты, наиболее значительно изменения почувствовал рынок вторичной недвижимости.
«Ставки по ипотекам для покупателей возросли до 17-18%, ежемесячные платежи при таких условиях стали значительно выше, что повлияло на покупательскую способность населения. Ставки на льготную ипотеку в строящихся домах осталась неизменными, при этом сумма первоначального взноса выросла. Это, естественно, снизило покупательские способности населения», – отметил директор по продажам ГК ТОЧНО Михаил Федоров.
По его мнению, повышение ключевой ставки приведет к охлаждению рынка.
«Сейчас для регуляции спроса необходимо разработать новые ипотечные инструменты», – считает Михаил Федоров.
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Аякс» Александра Кутченко, в ближайшее время ключевая ставка вряд ли будет снижаться, а ипотечная останется на уровне 15-18%.
«Поэтому будет определенное снижение спроса на вторичном рынке, – сказал Александр Кутченко. – В целом, конечно, рынок в следующем году немножко замедлится. Что первичный, что вторичный. Потому что его развитие в тех цифрах, которые есть сегодня, конечно приведет к перегреву».
Прогнозы
Эксперты не ожидают значительного снижения стоимости жилья в Краснодаре в 2024 году. По их мнению, если цены и станут уменьшаться, то этот процесс будет медленным.
Как отметил директор по продажам ГК ТОЧНО Михаил Федоров, ценообразование зависит от себестоимости строительных материалов, их удорожание может повлечь рост цен.
Также он напомнил, что в 2024 году большинство застройщиков полностью перейдут на проектное финансирование от банков, а, значит, будут нести ответственность перед кредиторами за финансовые показатели.
«В том числе и по стоимости реализации объектов недвижимости, что сильно сковывает застройщика в нивелировании стоимостью этих объектов», – уточнил директор по продажам ГК ТОЧНО.
Михаил Федоров добавил, что сейчас на рынок недвижимости влияет только себестоимость строительства и ипотечные продукты. «Рынок сможет вздохнуть, только если покупателя устроит ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, так как более 96% всех сделок проходит за счет ипотечных займов, и даже себестоимость строительства так сильно не влияет на ежемесячный платеж, как процентная ставка по этому займу», — сказал директор по продажам ГК ТОЧНО
Эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина также отметила, что прямое снижение цен объектов в активной реализации при проектном финансировании практически невозможно.
По ее мнению, в 2024 году, из-за инициативы по повышению первоначального взноса, которая может убрать с рынка 25-30% покупателей, застройщики будут вынуждены перейти от индексации цен к более широкому применению скидок и акций.
«На вторичном рынке в условиях заградительно высоких ставок ипотека на какое-то время будет востребована теми покупателями, у которых или большой размер первоначального взноса, или есть понимание, что существенную часть кредита они смогут погасить в обозримом будущем. В связи с этим спрос на рынке снизится, будет и дальше «перетекать» в смежные сегменты – рынки новостроек и аренды, а цены будут стагнировать или медленно сокращаться», – отметила Елена Лапшина.
Она уточнила, что глубокое снижение цен маловероятно, поскольку ценообразование на первичном и вторичном рынках увязано друг с другом. Более выраженное снижение цен можно ожидать в недавно сданных новостройках, где выше конкуренция за покупателя с другими объектами, считает эксперт.
Руководитель департамента первичного рынка и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян» Инна Грибанова придерживается мнения, что структура спроса на недвижимость в 2024 году значительно не изменится.
«Вторичную недвижимость будут выбирать покупатели с наличными средствами. А на новостройки по-прежнему будет спрос среди клиентов с ипотекой. Тем более, что застройщики со своей стороны уже принимают меры для удержания и увеличения спроса на свои объекты. Кардинально изменить картину может только отмена льготных ипотечных программ», – сказала она.
Александр Кутченко придерживается аналогичного мнения. Но, по его словам, повлиять на ситуацию может изменение программы субсидирования ипотеки в 2024 году. Важно, чтобы она стала адресной, а не для всех категорий граждан.
«Самый главный фактор – ипотека. От ее динамики, от ее цифр будет зависеть состояние рынка. Я убежден, что господдержка будет, но она будет не в тех масштабах, которые мы наблюдаем сейчас. Наверное, мы увидим адресную историю – не просто всем, кто покупает на первичном рынке, а каким-то категориям. Либо бюджетникам, либо кому-то еще, либо семьям с 3 детьми. То, что мы сегодня наблюдаем – ипотека для молодых семей и т.д., просто эта история расширится», — сказал он.
Как отметил руководитель департамента маркетинга и анализа AVA Group Денис Сериков, в 2024 году продолжит расти объем предложений на вторичном рынке.
«Минстрой отчитался о рекордном вводе жилья в эксплуатацию в 2023 году», – сказал эксперт.
Директор ООО «ЕкатеринодарИнвест-Строй» Елена Николаева уверена, что недвижимость в Краснодаре продолжит пользоваться спросом.
«Мы уверены, спрос не будет снижаться. Краснодарский край в целом остается наиболее привлекательным регионом, и сам Краснодар – как экономический центр, и развитый город с ценами на недвижимость на порядок ниже, чем в Сочи. Корректировка в цене возможна в случае отмены субсидий», – сказала Елена Николаева.
По словам эксперта Кубанской палаты недвижимости Ольги Долгополовой, в 2024 году будет развиваться тренд на индивидуальное жилищное строительство. Это обусловлено более низкой ценой «квадрата» в частных домах в сравнении с квартирами. Помимо этого, такие объекты подходят под некоторые программы льготной ипотеки.
«Стоимость – разрез огромный, и ипотека тоже льготная, поэтому многие будут уходить в дома. Соответственно, по прогнозам – развитие Краснодара, никуда от этого не денемся. У нас будет продолжаться миграционный прирост. У нас будет осваиваться очень серьезно микрорайон Знаменский, район «Красной Площади». Получается, что мы будем продолжать расти. Единственное, конечно же, у нас абсолютно точно не будет точечной застройки, будет только в рамках огромной и комплексной», – заключила Ольга Долгополова.
Дарья Коробская