Успех таких проектов зависит от грамотной финансовой стратегии. Их разработку и реализацию обсудили на форуме «Движение» в Сочи
Финансовая стратегия mixed-use проектов определяет не только пути и этапы капитализации объекта, но и в целом, судьбу создаваемого пространства. То, какие факторы необходимо учитывать при разработке таких моделей, 25 июня рассказал финансовый директор ГК «Самсон» Евгений Колесов в блоке «Инвестиции» на форуме «Движение» в Сочи.
«Mixed-use проекты — это архитектура будущего. Такие объекты совмещают жилье, площадки для коммерческих предприятий, гостиницы, сервисные апартаменты. Также они могут включать социальные, бытовые, общественные пространства. И каждая из составляющих должна быть учтена и оценена при формировании той финансовой стратегии, которую для себя выбирают инвесторы», — рассказал Колесов.
По словам представителя ГК «Самсон», каждая из составных частей таких мультифункциональных комплексов имеет собственный срок и объем капитализации. Так, около 40% вложений приходится на финансирование и ставку продаж жилья. Порядка 35% объема капитала приходится на проектирование и строительство пространств для коммерции. Создание гостиницы возможно уже на втором или третьем этапе реализации проекта, и требует до 35% капитала. Еще около 45% приходится на создание общественно-функциональных зон.
При этом, разные сегменты в таких проектах усиливают друг друга — даже если один менее доходен, он может быть стратегически важен для всего комплекса. Например, наличие гостиницы в составе сервисного апарткомплекса увеличивает стоимость одного квадратного метра на 20-30%. Общественные функции же в целом, повышают привлекательность mixed-use проектов, отвечая на запрос обитателей таких комплексов.
«Проект успешен тогда, когда он создает не только квадратные метры, но и сценарии жизни. А финансовая стратегия становится архитектурой смыслов, формируя не только экономику, но и культуру создаваемой среды», — пояснил Евгений Колесов.
С учетом того, что каждый из активов проекта имеет собственный этап и цикл окупаемости, инвесторам важно учитывать внутреннюю норму доходности (IRR). С ее помощью можно рассчитать процент, который может принести проект за весь период реализации. В целом, для формирования финансовой стратегии mixed-use проекта учитывают 14 показателей. По-сути, это карта KPI любого мультифункционального проекта. Актуализировать данные по ним необходимо ежеквартально, чтобы актуализировать задачи и осуществлять более точное управление на всех этапах реализации.
«Подход к оценке инвестиционной эффективности, при котором рассчитывается внутренняя норма доходности (IRR) по каждому сегменту проекта, включая жилье, коммерческие пространства, гостиницы отдельно, а затем — по проекту в целом с учетом синергии и кросс-субсидирования, позволяет понять, что реально приносит доход, а что усиливает проект через косвенные эффекты, какие сегменты эффективны с точки зрения инвестиций, а какие требуют дофинансирования. Это позволяет более точно распределить капитал, оценить синергию и кросс-монетизацию», — пояснил Евгений Колесов.
При таком подходе финансовая стратегия становится не просто инструментом контроля бюджета, а позволяет создать сценарии будущего. Для его воплощения наиболее оптимальным принципом является Multi-IRR.
«Мы верим, что деньги могут не только строить квадратные метры, но и формировать среду, задающую стиль жизни и мышления нового поколения, и понимаем, почему финансовая модель — это не таблица, а картина будущего», — резюмировал Евгений Колесов.