Коммерческий директор группы компаний «Европея» Руслан Сырцов рассказал, что сегодня происходит с ценами и спросом на первичном рынке недвижимости в Краснодарском крае и как может измениться ситуация в текущем году.
— Какая ситуация сложилась сегодня на рынке жилой недвижимости? Сколько сейчас в среднем стоит квадратный метр на первичном рынке в Краснодарском крае?
— Если посмотреть статистику, мы увидим, что в России практически по всем объектам недвижимости наблюдается спад объемов продаж и снижение стоимости. Исключением является Краснодарский край, где средняя стоимость квадратного метра находится в районе 120 тыс. рублей. Такая цена на первичном рынке жилья держится последние 12–14 месяцев, то есть цены остановились, они не растут, но и не снижаются. И объемы продаж жилья в регионе в 2022 году — очень непростом — увеличились на 20% по отношению к 2021 году.
В целом по России рынок падает, цены немного снижаются — здесь важно сделать оговорку: цены, очищенные от субсидирования. Потому что для того, чтобы корректно соотнести цену квадратного метра, мы должны понимать, что если два-три года назад цена при 100%-ной оплате с учетом ипотеки была одинаковой как для клиента, так и для застройщика, то сейчас включаются механизмы наценок. Многие застройщики до сих пор не пересмотрели политику ценообразования, оставив просто большие скидки при оплате недвижимости собственными средствами. «Европея»* поступила иначе: мы заявляем три разные цены в зависимости от способа оплаты, и самая приятная начинается от 88 тыс. рублей за квадратный метр. Также мы один из первых застройщиков в городе, кто разработал собственный калькулятор ипотеки, позволяющий клиенту самому выбрать комфортную ставку по кредиту и тем самым снизить стоимость квартиры**.
— В 2022 году, по данным экспертов, на отечественном рынке недвижимости наблюдалась сниженная покупательская активность. Как обстоит ситуация сейчас, есть ли положительная динамика спроса? Что будет со спросом в этом году?
— Если говорить о Краснодаре, то снижения спроса на объекты недвижимости в 2022 году не было. Прирост по отношению к 2021 году составил 20%. Потенциал по приросту продаж в 2023 году может составить до 25% к прошлому году.
В целом по стране в 2023 году, если не будет серьезных геополитических событий, которые смогут отправить рынок в турбулентный полет, спрос будет находиться на уровне 2022 года и смещаться в сторону юга. В регионах северной части РФ, где хуже обстоят дела с инфраструктурой, ситуация будет сложнее. В Южном федеральном округе прирост по 2023 году составит до 25% по отношению к 2022 году. Потенциал у Краснодарского края очень большой. Важно работать над качественными продуктами и концепцией, создавать больше проектов, комфортных для жизни, а не для инвестиций.
— Изменилась ли структура спроса? По данным экспертов, если раньше среди покупателей жилья в Краснодаре доля жителей других регионов составляла до 45–50%, то сегодня этот показатель находится на уровне 25–30%. Кто сегодня основные покупатели квартир в Краснодаре?
— Важно смотреть, в какой именно момент делался процентный срез по региональным клиентам. Если брать средний срез за 2022 год, то доля региональных клиентов по отношению к 2021 году выросла. В текущем году, на мой взгляд, рост этого показателя продолжится, потому что сохраняются ограничения, связанные с туризмом. Как следствие, клиенты из регионов активнее стали рассматривать для жизни Краснодарский край, в частности Краснодар. Сейчас мало куда можно выехать, а если можно, то есть определенные нюансы, риски и ограничения. Но тягу к солнцу, витамину D никто не отменял, и в этом отношении Кубань выигрывает у других регионов РФ.
— По вашему мнению, продление программы льготной ипотеки может дать новый импульс развитию рынка или не окажет существенного влияния?
— Эта мера была принята правительством для поддержания спроса, потому что положительную динамику по объемам продаж в 2022 году по отношению к 2021 году показывают далеко не все регионы. Программа в большей степени нацелена на поддержку спроса, падение которого наблюдается во многих регионах РФ. В Краснодарском крае это некий драйвер для застройщиков, который позволит увеличить темп продаж в 2023 году. Сами застройщики в текущем году будут активно применять инструменты финансового стимулирования продаж: акции, скидки для отдельных категорий граждан, различные варианты комбоипотеки. В ГК «Европея» с начала года запущено восемь акций: для пенсионеров, медицинских работников, сотрудников МЧС.
— Из общего числа сделок какой процент в среднем приходится на ипотеку?
— В зависимости от класса жилья он разный, но процент ипотеки вырос по всем классам недвижимости. В домах классов стандарт и комфорт доля ипотечных сделок составляет порядка 90%, в бизнес-классе — порядка 70%, в премиальном сегменте — 30–40%, стремится к 50%.
— В каких районах Краснодара жилье сегодня наиболее востребовано? При выборе квартиры сегодня чему уделяют наибольшее внимание покупатели: близости к центру, обеспеченности социальной инфраструктурой, транспортной доступности?
— Здесь многое зависит от портрета покупателя. Деловые люди, у которых основная активность проходит в центре, рассматривают объекты недвижимости вблизи работы — даже в ущерб какой-то социальной инфраструктуре. Для таких клиентов мы предлагаем остановить выбор на ЖК «Сограт»*, который расположен около транспортной развязки и позволяет достаточно легко добраться во все районы города, при этом вокруг дома уже сформировалась развитая инфраструктура: магазины, аптеки, остановки общественного транспорта.
Если покупатели — семейные люди, то они обращают внимание на близость жилого комплекса к хорошим детсадам и школам, куда будут ходить их дети. Если, например, рядом с одним ЖК располагается хорошая гимназия, а от другого ЖК до учреждения нужно идти, например, 5 км, при прочих равных условиях в одинаковых проектах в одной и той же локации будет разная стоимость.
Если же у клиента нет потребности постоянно находиться в центре города, то он рассматривает локации, которые максимально приближены к Краснодару и сочетают в себе городской и загородный форматы жизни. В таких проектах экологические преимущества не исключают наличия развитой инфраструктуры. Именно для такой категории клиентов проектировался ЖК «Германия»,* где комфорт городской жизни соседствует с уединенностью и уютом пригорода, таунхаусы — те же частные дома, но улучшенного формата. Цена таких готовых проектов начинается от 7,8 млн рублей.
— Прогнозируется ли в 2023 году рост цен на первичное жилье в Южном федеральном округе, в частности в Краснодарском крае? Какая динамика в последние месяцы?
— В Южном федеральном округе, в том числе на Кубани, сейчас наблюдается стагнация цен. Что касается спроса, этот показатель немного выше, чем был в 2022 году. Сейчас еще рано делать какие-то выводы, к тому же не совсем корректно сравнивать нынешний период с началом прошлого года, когда рынок был довольно турбулентным на фоне спецоперации и мобилизации. Если взять средние темпы продаж по прошлому году и те продажи, которые мы видим сейчас, то видно, что цены стагнируют и спрос стабилен. Повторюсь, если не будет серьезных колебаний на рынке недвижимости из-за геополитических факторов, на мой взгляд, спрос сохранится и цены на ликвидные проекты начнут немного расти. Таких проектов в ЮФО не так много. Что касается индивидуального жилищного строительства — коттеджей, таунхаусов, мало- и среднеэтажных домов, ликвидных проектов с продуманной инфраструктурой и хорошим благоустройством, — думаю, по этим типам объектов недвижимости в 2023 году будет стабильный рост цен от 5 до 7%. С начала этого года мы занимаемся разработкой проекта по продаже земли ИЖС для строительства частных домов, а также зашиваем в стоимость максимум коммуникаций и удобств вокруг, поскольку упрощение всех процессов жизнедеятельности не теряет популярности.
* Застройщик ООО «Немецкая деревня», с проектной декларацией можно ознакомиться на сайте https://наш.дом.рф
** Ипотека от СБЕРБАНК (ПАО), Банк ВТБ (ПАО), Альфа-Банк (АО)
