Процесс постоянного роста и развития городов влечет за собой переосмысление стандартов комфортной среды и подходов к организации пространства. Управляющий партнер Института территориального планирования «Урбаника» рассказал «Деловой газете.Юг», почему идея идеального для жизни города нереализуема, перейдет ли рынок жилья в формат пожизненной аренды и что может стать альтернативой жизни в перенаселенных городах.
— По вашему мнению, насколько в современной действительности реально воплотить идею создания идеального человекоцентричного города? Какими характеристиками он должен обладать?
— Создать идеальный город невозможно. Его можно спроектировать и возвести, но даже в таком случае он будет идеален лишь день, поскольку в дальнейшем начнет видоизменяться, как и состояние условного идеала. Город — это сложная система взаимодействия как инфраструктуры, так и прежде всего жителей и сообществ, которые в нем находятся. Это живая структура, поэтому город все время меняется. Каждые несколько лет появляются новые теоретические и практические наработки о том, как сделать города лучше, и постоянно ведется работа по улучшению, стремлению к идеалу.
Но, на мой взгляд, если называть три аспекта, то идеальный город должен включать в себя, в первую очередь, комплексную транспортную систему, где создана удобная и эффективная инфраструктура для перемещения пешеходов, велосипедистов, самокатчиков, личного и общественного транспорта. Это то, что делает жизнь в городе более удобной и комфортной.
Второй элемент — озеленение и рекреация. В городе должно быть достаточное количество зелени, парков и скверов, а также важно наличие удобных маршрутов для быстрого доступа к природным объектам за пределами города.
Третий элемент, который сейчас применим не во всех городах,— комфортная для жизни застройка. Это малоэтажное и среднеэтажное строительство, не ИЖС и не высотки, поскольку первые делают город не похожим на город, вторые уже не очень комфортны для жизни. Понятно, что это не работает для условной Москвы, где нереально уйти от многоэтажного строительства, но для городов до 1 млн жителей это то, что нужно.
— Несмотря на активную стройку жилья на Юге, значительная часть жилых комплексов зачастую выглядит однотипно. Какие подходы, по вашему мнению, позволят девелоперам уйти от стандартных проектов?
— Если рассматривать южные регионы страны, то общая статистика демонстрирует устойчивый рост жилищного строительства с высокими средними показателями на душу населения. Однако при более детальном анализе, в частности на примере Краснодарского края и Ростовской области — двух наиболее крупных южных регионов, становится очевидно, что строительная активность и связанный с ней прирост населения сосредоточены преимущественно в нескольких крупных городах.
В Краснодарском крае это около пяти-шести городов, в Ростовской области — еще меньше. При этом многие населенные пункты продолжают терять жителей, что делает их малопривлекательными для застройщиков. В таких местах строительство либо практически отсутствует, либо носит узконаправленный характер — например, возведение жилья для переселенцев, расселения аварийного фонда или молодых семей.
Таким образом, несмотря на общие показатели роста в 10-12 точках, а с учетом всего Юга — в примерно 20 точках, эти цифры не стоит воспринимать как равномерное развитие территории. Кроме того, с точки зрения качества застройки ситуация остается проблемной: практически повсеместно сохраняются технологии массового строительства позднесоветского или раннепостсоветского периода, которые нельзя назвать оптимальным решением для формирования комфортной городской среды.
Что же можно сделать в этой ситуации? Если не учитывать последний год, когда ипотечные ставки резко выросли вслед за ключевой, сделав ипотеку крайне невыгодной, то даже в этих непростых условиях появляются компании, пытающиеся предложить более интересные решения. Речь идет о застройке, выходящей за рамки типовых проектов как в архитектуре самих зданий, так и в подходе к благоустройству.
Проблема в том, что подобные инициативы, выходящие за рамки отработанных десятилетиями массовых технологий, неизбежно оказываются значительно дороже. В результате они быстро перемещаются в сегмент комфорт- и бизнес-класса, становясь недоступными для широкого круга покупателей.
Что касается южных регионов, то климатические особенности действительно создают определенные возможности. Однако сложившаяся модель расселения — с концентрацией населения в крупных городах — остается традиционной и не претерпевает существенных изменений.
— Существует ли принципиальная разница между архитектурой Юга России и центральных регионов, а также северных городов страны? Стоит ли местным застройщикам ориентироваться на столичные тенденции или важно разрабатывать собственные уникальные концепции, отражающие особенности региона?
— Типовое жилье возводят повсеместно, поскольку главный критерий здесь — стоимость. Застройщики стремятся строить дешевле, чтобы предложить жилье максимально широкому кругу покупателей и быстрее его продать. В результате везде предлагаются схожие варианты: панельные дома, монолитные конструкции, иногда кирпичные — они дороже, но принципиальных отличий нет.
Что касается более интересной застройки, она появляется в основном в центральных районах крупных городов-миллионников, действительно ориентируясь на московские стандарты. Да, в крупных городах Юга есть отдельные нестандартные проекты, но они скорее единичны — выделить какой-то устойчивый тренд сложно. Например, в Ростовской области или Краснодарском крае, когда речь заходит о жилье бизнес- или элит-класса, застройщики часто приглашают московских или петербургских архитекторов. Однако и они проектируют примерно то же самое, лишь адаптируя готовые решения под местные условия.
Для проектов попроще привлекают местных специалистов, хотя и здесь бывают исключения. Но в целом на рынке сложилась практика: чтобы гарантировать определенный уровень качества, проще пригласить архитектора, у которого уже есть опыт работы с успешными жилыми комплексами в Москве.
— В последние годы наблюдается тренд на уменьшение площади квартир в условиях роста цен на жилье. Останутся ли востребованными компактные квартиры в долгосрочной перспективе? Стоит ли застройщикам продолжать двигаться в данном направлении или это временная мера, обусловленная высокими ставками по ипотеке и экономической ситуацией?
— Мы уже достигли лимита сокращения площадей жилья. В некоторых случаях могут предлагаться варианты около 20 кв. метров — но это, скорее, удел отдельных городов, куда люди переезжают или где покупают жилье для курортных или рабочих целей. В первую очередь это Москва и Сочи. Однако в случае с Сочи важно понимать: спрос там формируется не столько за счет тех, кто хочет жить в таких квартирах постоянно, сколько за счет инвесторов, сдающих их в аренду, или сезонных гостей, которые используют их вместо гостиниц. Это особый тип спроса, не связанный с повседневными потребностями в жилье.
Здоровый рынок, на мой взгляд, должен постепенно возвращаться к более разумным, средним площадям. Правда, когда именно это произойдет, большой вопрос. До резкого роста процентных ставок мы долгое время существовали в условиях искусственно разогретого спроса, когда государство через льготные программы стимулировало покупку жилья. Ипотека под 1%, специальные условия для семей с детьми — все это работало как мощный катализатор рынка.
Сейчас, когда подобные меры свернуты, ситуация должна выравниваться, но процесс будет болезненным. Строительство уже замедляется, и это неизбежно приведет к коррекции. Лично я считаю ненормальной тенденцию, при которой целые дома проектируются под крошечные студии по 25 кв. метров — это явный признак перегретого рынка. Скорее всего, такая модель сохранится лишь в нескольких городах, а в остальных постепенно уступит место более сбалансированным решениям.
— Высокие ипотечные ставки привели к резкому удорожанию квадратного метра жилья, фактически делая покупку недвижимости доступной лишь небольшой доле населения. Можем ли мы прийти к тому, что аренда квартиры станет новой нормой для большинства россиян?
— В крупнейших городах страны уже сложилась ситуация, когда люди, не получившие жилье в наследство, не могут приобрести квартиру в, например, историческом центре. В результате активно заселяются периферийные зоны вокруг Москвы, Петербурга и других городов-миллионников — либо через покупку жилья, либо через аренду.
Уже сегодня в крупных городах немало людей старше 30-35 лет, которые более 10-15 лет живут в арендованных квартирах. Их перспективы приобрести жилье в Москве или Петербурге призрачны. Вероятно, это первое поколение, которое может прожить всю жизнь без собственной квартиры в городе, разве что в будущем они приобретут небольшой дом в пригороде на старость. Для приезжих из других регионов покупка жилья в миллионниках была сложной задачей даже при относительно низких ставках, а с текущими ипотечными условиями стала нереальной. Даже если ставки снизятся до привычных российских 8-10%, стоимость самих квартир останется неподъемной.
При этом данная ситуация вряд ли коснется городов за пределами топ-30 по востребованности. В том же условном Липецке вряд ли сформируется устойчивый тренд на невозможность покупки жилья.
При этом мы наблюдаем, что во многих мировых мегаполисах — в Европе и США — жизнь в арендованном жилье стала нормой для значительной части населения. В России же пока сохраняется поколение, в основном люди старше 50 лет, для которого собственная квартира остается обязательным атрибутом успешной жизни. Это те, кто успел приобрести жилье на стыке 90-х и 2000-х, обеспечить детей и сейчас чувствует себя защищенным.
Молодое же поколение уже не имеет такой жесткой установки на обязательное собственное жилье. Хотя эти представления могут передаваться от родителей, но уже без того острого ощущения, что квартира — это последний оплот стабильности в неспокойном мире. Если в стране не произойдет серьезных потрясений, постепенно будет происходить принятие аренды как нормального формата жилья. Этот процесс уже начался в крупнейших городах и, вероятно, распространится на миллионники. Пойдет ли он дальше, вопрос открытый, но в этом нет ничего катастрофического.
— Урбанизация продолжает ускоряться, сельские территории теряют население. Есть ли возможность переломить этот тренд, например, за счет строительства доступного жилья непосредственно в сельской местности?
— В населенных пунктах с устойчивым сокращением населения и слаборазвитой экономикой, где жители скорее стремятся переехать в более крупные центры, застройщики сами по себе не могут изменить ситуацию. Новое строительство имеет перспективы только при определенных условиях. Например, если речь идет о пригородах крупных городов, где люди готовы жить в получасе езды от работы, как в случае с Краснодаром и его окрестностями. Но если территория труднодоступна, тогда необходимо наличие активной и развивающейся экономики.
Проблема в том, что строительство в России в целом дорогое, особенно когда речь идет о малоэтажном жилье, возводимом застройщиками, а не самими владельцами. Если человек строит дом для себя, он руководствуется не только финансовыми соображениями, но и ценностями — например, желанием создать «родовое гнездо» для будущих поколений. Такой проект может реализовываться годами, без спешки. Застройщик же вынужден работать в жестких рамках сроков и бюджета, что делает подобные проекты менее рентабельными.
Тем не менее в стране существуют комплексные форматы застройки — коттеджные поселки, таунхаусы, малоэтажные комплексы. Их доля на рынке пока невелика по сравнению с многоквартирными домами, но такие проекты есть. В южных регионах подобная застройка может быть более востребована.
Интересный пример — Белгород и его пригороды. Благодаря политике региональных властей, в частности, многолетней поддержке ИЖС, вокруг города сформировался обширный пояс частной застройки. По некоторым данным, численность населения в пригородной зоне сопоставима или даже превышает число жителей самого города. Это показывает, что успешное развитие малоэтажного жилья возможно при условии активной государственной поддержки как на региональном, так и на федеральном уровне.
Сейчас программы поддержки ИЖС есть, но их масштаб недостаточен для массового эффекта. Они требуют дальнейшего развития и стимулирования, особенно в сочетании с другими факторами — наличием рабочих мест, комфортной средой проживания и т. д. Тем не менее потенциал у этого направления есть.
— Какой стратегии развития стоит придерживаться южным городам, чтобы привлекать талантливых специалистов и молодежь, конкурировать со столицей и другими ведущими регионами России?
— Главное преимущество южных регионов — комфортный климат, особенно на фоне многих других частей страны с более суровыми условиями. Однако важно понимать: если экономическая база территории не развивается, одного лишь благоприятного климата недостаточно для привлечения населения. В таких условиях основными жителями становятся люди старшего возраста — 40-45 лет и выше. Молодежь, как правило, уезжает в поисках возможностей. Это создает определенные демографические дисбалансы.
Жизнь на Юге имеет свои плюсы: мягкий климат, близость моря, относительная доступность для жителей других регионов, но есть и минусы: старение населения увеличивает нагрузку на социальную и медицинскую инфраструктуру, что требует особого внимания со стороны властей.
Что касается крупных южных городов, их проблемы развития типичны для большинства российских городов: стихийная застройка, транспортные пробки, перегруженность центральных районов. Решения тоже стандартны: развитие общественного транспорта, реновация территорий, отказ от чрезмерно плотной многоэтажной застройки, которая перегружает инфраструктуру.
Однако есть и уникальные возможности, связанные именно с южными регионами. Например, перспективным может стать развитие малых и средних населенных пунктов, расположенных не в ближней агломерации крупных городов, а на некотором удалении, но не слишком далеко. Такие территории могут предложить более спокойный образ жизни, сохраняя при этом доступность и используя преимущества южного климата. Это направление требует продуманного подхода, но может стать альтернативой перенаселенным городам.
Беседовала Дарья Коробская