Снижение ключевой ставки открывает новые возможности для ипотечного рынка. Удешевление займов стимулирует активность покупателей недвижимости, а также ускоряет рост цен на жилье, отмечают участники рынка.
По данным исследования федерального портала «Мир квартир», в среднем по России в ноябре 2025 года «квадрат» новостроек вырос в цене на 1,2%, до 154,2 тыс. рублей. При этом Краснодар по динамике стоимости занял третье место среди городов РФ, в столице Кубани «квадрат» в ноябре вырос на 3,7%, до 168,5 тыс. рублей. В Ростове-на-Дону стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась на 3,2%, до 150,8 тыс. рублей.
«Рост цены квадратного метра на первичном рынке в ноябре оказался выше, чем в предыдущие два месяца, но ниже, чем за ноябрь 2024 года, когда он составлял 2%. Со снижением ставки ЦБ в офисах продаж застройщиков происходит некоторое оживление, это также связано и с традиционным всплеском активности покупателей к концу года. Если ключевую ставку и далее будут снижать, это сделает ипотеку доступнее, рынок будет более активно «просыпаться», а цены расти быстрее», — считает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
По мнению главы аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, в 2027 году ставка по рыночной ипотеке может опуститься до 10% и ниже, это приведет к кратному росту спроса и скачку цен на 10–15%. Такой прогноз он озвучил на пресс-конференции М2 в ТАСС.
«В 2027 году мы ожидаем, что ставка по рыночной ипотеке снизится до 10% и ниже. Это очень доступная ставка, мы видели это на примере 2021–2022 годов. По такой ставке люди начинают массово брать ипотеку. Спрос может вырасти кратно», — цитирует слова Михаила Гольдберга РБК Недвижимость.
Рост до 15% в настоящем
На фоне снижения ключевой ставки в 2025 году с 21% до 16,5% застройщики уже отмечают рост интереса к лотам на Юге.
Как рассказал основатель девелопера Bravo Аркадий Погосян, смягчение денежно-кредитной политики Банка России с июня 2025 года привело к снижению ставок по кредитам, что сделало ипотеку более доступной для населения и стимулировало спрос на недвижимость.
«Рынок недвижимости Краснодарского края продемонстрировал существенное оживление во всех ключевых сегментах — от эконом до элитного класса. По сравнению с 2024 годом спрос вырос кратно, а структура покупательского поведения стала более рациональной и ориентированной на качество и доступность финансовых условий», — сказал Аркадий Погосян.
Он отметил, что в период с июня по ноябрь 2025 года на рынке недвижимости Кубани наблюдался существенный рост покупательской активности: практически по всем месяцам фиксируется увеличение количества сделок в 2–4 раза относительно аналогичного периода 2024 года. По мнению эксперта, это говорит о ярко выраженном росте спроса.
«Эконом и элит-класс стали одними из главных сегментов, получивших максимальный прирост. В сегменте «эконом» спрос увеличился в 2–3 раза относительно 2024 года и в 4–5 раз к началу 2025-го. Массовый покупатель сместился в эту категорию на фоне высоких процентных ставок и удорожания платежей по ипотеке. Сегмент стал точкой входа для миграционного потока и покупателя, ориентированного на минимальный бюджет», — сказал основатель девелопера Bravo.
При этом элитная недвижимость, по его словам, показала наиболее резкий скачок: спрос вырос в 10–15 раз по сравнению с 2024 годом.
Аркадий Погосян отметил, что увеличение активности покупателей закономерно вызвало планомерное повышение цен в большинстве ключевых локаций региона. Так, по его словам, в июне–ноябре текущего года стоимость 1 кв. метра в Краснодарском крае выросла в среднем на 6–7% относительно прошлогоднего периода. В то же время к концу года, как отметил основатель девелопера Bravo, недвижимость на юге из-за дефицита лотов покажет годовой прирост от 6-15% в зависимости от локации, в Краснодаре – 5-7%.
«При вымывании остатков и снижении объема вывода проектов достаточно весомый скачок цен прогнозируется к апрелю-маю 2026 года. Сегмент вторичной недвижимости из-за давления денежно-кредитной политики и еще достаточно высокими ставками по ипотечным продуктам стагнирует, но весной, при достижении показателей 12-14% ключевой ставки, может начать расти стоимость и объем предложения», — подчеркнул он.
Управление будущим
Цены на жилье будут расти с учетом ряда факторов, в том числе в связи с ужесточением налогообложения уже в 2026 году, отметила вице-президент по продажам строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Светлана Воеводина.
При этом если ключевая ставка в 2027–2028 годах опустится до 7,5–10%, это, по прогнозам Светланы Воеводиной, оживит ипотечный рынок и увеличит спрос на новостройки, но также может привести к инфляции, которая повлечет еще больший рост стоимости строительных материалов и работ.
«Вероятно, рост спроса будет стабильно уверенным с учетом увеличения себестоимости строительства, что в конечном итоге приведет к стабилизации цен на определенном уровне. Вектора именно на снижение стоимости квартир нет», — прогнозирует вице-президент по продажам строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг».
По мнению директора «ИНПК Девелопмент» Романа Чумака, в Ростове-на-Дону рост цен будет сдерживаться достаточным объем предложения, который позволит не создать ситуацию неконтролируемого дефицита, а также растущей нагрузкой на застройщиков из-за новых требований по созданию соцобъектов.
«Новые требования по созданию социальной инфраструктуры — это значительная финансовая нагрузка, которая неизбежно закладывается в стоимость квадратного метра. Ключевой вопрос сегодня — это эффективное взаимодействие с муниципалитетами в рамках инструментов, подобных КРТ. При дефицитных бюджетах готовность властей софинансировать или предоставлять ресурсы для создания этой инфраструктуры станет критически важным фактором для сохранения ценовой доступности жилья», — сказал Роман Чумак.
В то же время, добавил он, снижение ключевой ставки до 7,5-10% может стать мощным катализатором для рынка жилья, и на Кубани это может быть выражено особо ярко.
«Мы ожидаем, что в таком сценарии произойдет классическое рыночное движение: резкий рост спроса опередит предложение, что создаст устойчивое ценовое давление. В краткосрочной и среднесрочной перспективе это с высокой долей вероятности приведет к заметному удорожанию квадратного метра — как на первичном, так и на вторичном рынках. Однако важно понимать, что это будет не «взрыв», а управляемый рост, интенсивность которого будет зависеть от баланса спроса и предложения в конкретных сегментах», — подчеркнул директор «ИНПК Девелопмент».
Роман Чумак добавил, что ипотека с эффективной ставкой ниже 10% психологически и финансово открывает рынок для значительной части населения, которая ранее откладывала покупку.
«Это может привести к «эффекту отложенного спроса», когда на рынок выйдут те, кто копил и ждал улучшения условий. В результате мы можем увидеть кратное, а не просто процентное увеличение числа потенциальных покупателей», — сказал Роман Чумак.
Директор ООО «Объединение застройщиков» Валерий Мироненко добавил, что сейчас некоторые застройщики замораживают строительство, ожидая более благоприятного момента для вывода жилья на рынок, и снижение ключевой ставки может способствовать оживлению. Он добавил, что при этом, в силу высокой конкуренции, будет улучшаться качество продукта.
«По сути, существует некий порог, при котором рынок оживает. Он находится на уровне 10−13%, т.е. как только ключевая ставка опустится ниже 13%, рынок существенно активизируется, при ставке ниже 10% активность увеличится еще сильнее. И здесь можно прогнозировать большой объем новых продуктов и, соответственно, уже застройщики будут конкурировать между собой за привлечение покупателя хорошим, качественным продуктовым решением», — сказал Валерий Мироненко.
Он добавил, что Краснодар — это уникальный город по всем показателям, и когда ситуация наладится, застройщики выйдут на рынок.
«К тому времени возможен дефицит предложения, который будет обуславливать рост цен, также добавятся факторы инфляции, увеличения стоимости на строительные материалы и др., – все это приведет к довольно большому росту цен. По крайней мере, наше мнение такое», — заключил директор ООО «Объединение застройщиков».
Дарья Коробская