Коммерческий директор AVA по ЦФО Антон Любин — о том, почему девелопер ищет территории с потенциалом роста, как комплексное развитие меняет города и почему будущее за проектами, где жилье становится частью большой городской системы
— Серпухов сегодня находится в процессе серьезной трансформации: город получил статус наукограда, развивается промышленный, научно-технологический и образовательный потенциал, реализуются крупные проекты. Почему AVA заинтересовалась именно этой территорией?
— Для АВА это было стратегическое решение, ориентированное на долгосрочную перспективу.
Серпухову в 2024 году был присвоен статус федерального наукограда. И этот проект станет частью программы «Большой Серпухов», направленной на развитие в регионе особой экономической зоны, формирование фармацевтического кластера, восстановление объектов культурного наследия и проектирование первого участка самой большой речной набережной в России. В программу также входят проекты по повышению качества образования и научно-технического потенциала.
Комплексное развитие территории (КРТ) — это совершенно другой масштаб. Если говорить о классических жилых проектах, то обычно горизонт планирования составляет 3–5 лет. Это проекты площадью 50–100 тыс. кв. м, которые реализуются в рамках привычной девелоперской модели.
При реализации КРТ горизонт планирования составляет минимум 10 лет, потому что речь идет не просто о строительстве жилья, а о формировании новой городской среды, создании социальной и коммунальной инфраструктуры.
В Серпухове мы фактически развиваем два взаимосвязанных направления. Первое — жилой проект комплексного развития территории «Городской бор». Второе — «Большой Серпухов» — проект создания особой экономической зоны, который реализуется с участием инвестиционного холдинга AVA Group и профильного направления AVA Industrial.
Именно здесь возникает сильная синергия: мы создаем рабочие места и одновременно формируем комфортную среду для жизни людей, которые будут работать на новых предприятиях.
Причем речь идет не только о самом Серпухове. В единую территорию развития входят также Пущино и Протвино, которые вместе с Серпуховым формируют единую территорию развития наукограда.
Кроме того, AVA участвует в создании научного кластера, который будет развиваться на этой территории.
— Насколько при принятии решения о выходе в новые регионы девелопер смотрит не только на текущий спрос, но и на перспективу развития территории на годы вперед?
— За более чем семнадцатилетний опыт компании мы выработали очень строгие регламенты оценки площадок. Это видеть потенциал тех, которые сейчас очень перспективны, но подчас недооценены инвесторами.
Зачастую коллегам непонятно, почему мы заходим в тот или иной проект. На переговорах по площадкам я часто слышу вопрос: «Зачем вам это?»
Но когда начинаешь глубже изучать потенциал территории, планы администрации, федеральные программы развития, перспективы экономики, тогда становится понятно, почему именно это место становится интересным.
В случае с Серпуховом мы четко видим большой потенциал. Это первый крупный проект комплексного развития территории в зоне примерно от 50 до 90 км от МКАД — между ближним Подмосковьем и более удаленными территориями области. Он развернулся на площади порядка 23 га. Это жилой квартал: планируется 7 жилых очередей строительства домами переменной этажности — от 6 до 18 этажей — с полным набором городской инфраструктуры для жизни, работы и отдыха, где каждый найдет все необходимое рядом.
Мы создаем здесь современный комфорт-класс, который привычен для Москвы и ближайшего Подмосковья.
При этом наш будущий покупатель — это не только жители Серпухова. Уже сегодня мы видим интерес со стороны соседних городов и более широкого региона. В проект приходят люди, которые готовы либо улучшить свои жилищные условия, либо инвестировать в территорию с перспективой роста.
Для нас ключевым фактором при выборе подмосковного Серпухова стало именно комплексное развитие территории: создание особой экономической зоны, развитие «Большого Серпухова» и потенциал города как нового центра притяжения. И речь не о далеких перспективах, преобразование идет уже сейчас.
При участии российского бизнесмена, мецената Умара Кремлева, который родился в Серпухове и развивает проект «Большой Серпухов» (AVA Group Ваган Арутюнян и российский бизнесмен и международный спортивный функционер Умар Кремлев в сентябре 2024 г. подписали соглашение об объединении активов для развития бизнесов с паритетным владением долей в компании AVA Group — прим. ред.) обновлена главная площадь, обустроены пляжи «Серпуховские Мальдивы» и «Серпуховские Гавайи» — популярные зоны отдыха на берегу рек Ока и Нара.
Сам проект строительства набережных этих рек реализуется в рамках государственной программы «Формирование современной комфортной городской среды» Подмосковья и предполагает благоустройство территории общей площадью 288 га и протяженностью 35 км.
В Сераксеево на месте заброшенной территории появился парк и новый православный храм.
Отдельное направление — развитие спортивной инфраструктуры. Уже создана спортивно-оздоровительная база «Лесная опушка», привлекающая спортсменов со всей России, построены 17 спортивных площадок в отдаленных территориях.
При этом обращу отдельное внимание: все это делается с сохранением историко-архитектурного облика города. Инфраструктурный проект, который сейчас реализует Умар Кремлев, не только про развитие территории, ее улучшение. Он в целом про привлекательность для туристов и жителей, качество жизни в одном из уникальных богатых исторической красотой, величием вековых монастырей и храмов, промышленной архитектурой городе страны Серпухове.
Для нас такое внимание к территории — это важный сигнал, мы видим Серпухов как территорию активной трансформации.
Мы смотрим на такие проекты через призму долгосрочного развития. Здесь в качестве хорошего примера приведу Дубну.
Еще 10 лет назад это была территория с совершенно другим восприятием со стороны рынка. Но благодаря развитию особой экономической зоны, появлению новых предприятий и привлечению высококвалифицированных специалистов город получил новый импульс.
Если около десяти лет назад стоимость квадратного метра там составляла порядка 80 тыс. рублей, то сегодня она достигла примерно 220 тыс. рублей.
Этот рост связан не только с рынком недвижимости как таковым. Меняется сама территория: появляются рабочие места, приезжают специалисты, формируется новая городская среда.
Именно такие процессы мы потенциально видим возможными и в Серпухове.
— Одной из особенностей проекта стало соседство с многовековым сосновым бором. Насколько важно сегодня интегрировать природное окружение в концепцию жилого проекта?
— Здесь очень правильно сформулирован сам вопрос. Задача — не просто интегрировать проект в природный ландшафт, а сохранить и встроить в новую городскую среду тот уникальный природный объект, который уже существует.
Реликтовый лес — это базовая ценность этой территории. И задача современного девелопера — не только сохранить то, что есть вокруг, но и аккуратно перенести элементы этой природной среды в сам проект.
В «Городском бору» мы сохраняем существующее окружение. Мы не вырубаем деревья. И, если вдруг растения попадают в пятно застройки, мы бережно согласовываем и переносим.
Эта идея заложена и в самой концепции благоустройства. Через весь проект пройдет центральная аллея с деревьями — природная доминанта, которая станет связующим элементом между жилой частью и окружающим лесом.
Большое внимание мы уделяем озеленению дворов, высадке растений и созданию пространства, в котором новая застройка не будет выглядеть отдельным элементом, а станет продолжением природного ландшафта.
Для себя мы сформулировали концепцию «города-парка» — города в лесу.
Вся улично-дорожная и прогулочная сеть проекта максимально плавно встроена в природную территорию. При этом дворы остаются безопасными и закрытыми для жителей комплекса, а прогулочные маршруты и общественные пространства должны быть доступны для города.
Нам важно, чтобы жители Серпухова воспринимали эту территорию не просто как жилой комплекс, а как новое место притяжения, куда можно прийти, погулять, провести время, увидеть привычный городской ландшафт по-новому.
Сегодня сам лес существует, скорее, как природная зона. Наша задача — раскрыть его потенциал, сделать его более комфортным для людей, но сохранить главное: деревья, птиц, животных и сам характер этого места.
У Серпухова вообще очень большой природный и культурный потенциал, который пока недостаточно раскрыт. Рядом находится Приокско-Террасный заповедник с зубрами, знаменитый парк птиц, уникальные природные территории вокруг Оки.
Есть и историческая, духовная составляющая — места, которые имеют большое значение и куда приезжают люди из разных регионов.
По сути, у Серпухова есть все составляющие города с курортным потенциалом: природа, вода, история, культура.
Но об этом пока знают далеко не все. И мы хотим стать одними из тех, кто поможет показать этот потенциал более широкой аудитории — жителям соседних городов, Москвы, людям, которые ищут новый формат жизни.
— Можно сказать, что сама концепция проекта отражена уже в названии: бор в городе и город в бору?
— Да, здесь есть определенная смысловая перекличка. Название «Городской бор» отражает саму идею проекта: сохранить природный характер территории и одновременно сделать так, чтобы она стала частью современной городской жизни.
У проекта есть и свой символ — сойка, которая стала частью айдентики «Городского бора».
Это не случайный выбор. Сойка — один из коренных жителей этого леса. Эти птицы действительно обитают здесь и отличаются удивительной привязанностью к своим местам обитания: они возвращаются в свои родовые гнезда, веками живут на одних и тех же территориях.
Мы даже дали нашей сойке имя — Раиса.
Для нас это стало образом отношения к самой территории. С одной стороны, мы сохраняем историю места, заботимся об окружающей среде и не нарушаем тот природный баланс, который формировался годами. С другой — понимаем, что город должен развиваться, а значит, природное окружение может получить новое качество.
Это история про семейные ценности, про преемственность поколений, про уважение к месту, которое существовало задолго до появления проекта.
Мы хотим сделать жизнь рядом с природой современной и комфортной, но без ущерба для того, что уже накоплено здесь за десятилетия и века.
— Как изменился запрос покупателей жилья в регионах за последние годы? Какие качества проекта становятся для них определяющими?
— Главный запрос сегодня — это комплексная застройка и инфраструктура.
Когда мы слушаем общение менеджеров с клиентами, большую часть вопросов занимают именно эти темы: «А точно будет школа?», «Какие будут дополнительные занятия для детей?», «Будет ли бассейн?», «Где можно заниматься спортом?», «Где поставить автомобиль?». То есть людям уже недостаточно просто квадратных метров.
Конечно, площадь квартиры остается важной, но она уходит на второй план после понимания того, что человек получает вокруг себя. Когда мы рассказываем про инфраструктуру, возможности для семьи, сценарии жизни внутри проекта, только после этого начинается разговор о планировках и характеристиках самой квартиры.
Еще один важный фактор — природа.
Люди хотят жить рядом с лесом, иметь возможность гулять, заниматься спортом, проводить время на свежем воздухе. Особенно это важно для семей с детьми.
Для Серпухова этот запрос особенно актуален. Город исторически связан с частным сектором, поэтому многим людям психологически непросто переходить в многоквартирное жилье.
Но современный формат комплексного проекта позволяет этот переход сделать более комфортным. Большие окна с видами на лес, благоустроенные дворы, дизайнерские входные группы, безопасная территория — все это формирует совершенно другой сценарий жизни.
Сегодня покупатель во многом воспринимает жилье визуально. Ему важно не только то, насколько функциональна квартира, но и какое ощущение создает пространство вокруг нее.
Есть и еще один запрос — на уединенность и безопасность. Люди хотят тишины, спокойствия, ощущения приватности, но при этом не готовы полностью отказываться от преимуществ городской среды. Именно такой баланс становится одним из ключевых преимуществ современных проектов.
— Вы говорили, что сегодня покупатель выбирает уже не просто квартиру, а место, где будет проходить значительная часть его жизни. Как выглядит аудитория «Городского бора» сегодня?
— На сегодняшний день мы видим несколько основных групп покупателей.
На старте продаж фактически весь спрос был отложенным: люди присматривались к новому для Серпухова формату, изучали проект. Но уже через три месяца структура изменилась, я говорил, что едут из соседних городов: около 70% покупателей составляли жители самого Серпухова, а порядка 30% — жители других городов.
Среди них — покупатели из Пушкино, Ступино, Чехова, Тулы и других близлежащих территорий.
Мы понимаем, что со временем эта аудитория будет расширяться. Подобных проектов с таким уровнем инфраструктуры и комплексным подходом в соседних городах практически нет.
Первая большая группа — молодые семьи, в том числе специалисты из IT-сферы и других современных отраслей.
Для них уже не всегда критична ежедневная привязка к Москве: многие работают в гибридном формате или удаленно и могут выбирать город, где качество жизни выше.
Им важно иметь комфортное жилье, природу рядом, безопасную среду для детей и при этом возможность при необходимости быстро добраться до столицы.
Вторая категория — военнослужащие и семьи, которые ищут качественное жилье в понятном бюджете. Сегодня в Московской области не так много проектов, где можно предложить такой уровень продукта.
Еще одна аудитория — старшее поколение и семьи, которые помогают своим родителям.
Например, человек может продать московскую квартиру стоимостью 12–15 млн рублей и приобрести более просторное жилье в Серпухове, а часть средств сохранить или использовать как дополнительный источник дохода.
Есть и другой сценарий: дети, которые живут и работают в Москве, рассматривают Серпухов для своих родителей.
Это город с более спокойным ритмом жизни, природой, но при этом с транспортной связью со столицей.
По сути, сегодня мы видим разные сценарии выбора — от семейной жизни и переезда до инвестиций и нового формата загородного проживания.
— Можно ли сказать, что такие города, как Серпухов, становятся новым форматом развития Подмосковья?
— Да, мы считаем, что именно за такими городами будущее.
Транспортная доступность остается базовым фактором. Например, развитие Московских центральных диаметров, которые в перспективе должны связать больше территорий, станет дополнительным преимуществом.
Но сегодня покупатель смотрит шире.
Он оценивает сам проект, качество инфраструктуры, надежность девелопера, прозрачность реализации.
Для многих людей в таких локациях важно снять основные опасения: кто строит проект, как он финансируется, насколько надежен застройщик, какие банки участвуют.
И здесь современные проекты комплексного развития территории имеют большое преимущество.
Постепенно люди будут все чаще сравнивать не просто вторичное жилье в городе и новостройку, а разные сценарии жизни.
Новая квартира в современном квартале с инфраструктурой, благоустройством и природным окружением становится альтернативой старому фонду, который зачастую уже не соответствует современным ожиданиям покупателей.
Отдельный тренд, который мы видим,— формат «летних квартир».
Многие москвичи уже не хотят самостоятельно строить загородные дома. Это долго, сложно и часто непредсказуемо по бюджету: в процессе строительства стоимость может значительно вырасти.
Поэтому люди начинают выбирать другой сценарий — квартиру в городе с природным потенциалом.
Это возможность проводить лето за городом всей семьей, жить рядом с лесом, рекой, проводить время на природе, но при этом иметь рядом рестораны, кафе, образовательные объекты, детские площадки и привычную инфраструктуру.
По сути, формируется новый формат — курортный квартал для постоянной и сезонной жизни.
— Получается, что меняется не только запрос к самому жилью, но и отношение к месту, где человек выбирает жить?
— Да, именно так. Сегодня человек выбирает уже не просто квартиру, а среду и образ жизни, который она дает.
Если раньше главным критерием часто была близость к месту работы или стоимость квадратного метра, то сегодня все большее значение приобретают качество окружения, возможность проводить время на природе, наличие инфраструктуры для семьи, ощущение безопасности и комфорта.
При этом речь идет не о противопоставлении города и природы. Современный покупатель хочет получить баланс: жить в спокойной среде, но сохранять доступ к привычным городским возможностям.
Именно поэтому такие территории, как Серпухов, становятся все более интересными. Здесь сочетаются несколько факторов: транспортная доступность, исторический характер города, природное окружение и потенциал экономического развития.
Мы видим, что будущее не только за крупнейшими агломерациями. Сильные города второго уровня, которые смогут предложить качественную среду для жизни, рабочие места и новые возможности, будут становиться самостоятельными центрами притяжения.
— Сегодня AVA Group развивает проекты в разных регионах страны — от Юга России до Центрального округа и Алтая. Что объединяет эти проекты? Есть ли единый подход к развитию территорий?
— Наверное, базовый принцип — мы всегда ищем территории с высоким потенциалом развития.
Мы заходим в новые рынки не просто ради присутствия в регионе. Мы внимательно изучаем локацию, анализируем перспективы роста, планы развития территории, документы, стратегии администраций, экономические процессы, которые будут происходить в ближайшие годы.
Зачастую на старте такие площадки не всем очевидны. Когда мы обсуждаем тот или иной проект, коллеги иногда задают вопрос: «Почему именно здесь?»
Но именно в этом и заключается наша экспертиза — увидеть потенциал территории раньше, чем он становится очевидным для рынка.
Для нас важно находить места, где развитие может идти опережающими темпами — выше стандартной рыночной динамики.
Конечно, такой подход всегда связан с определенным вызовом. На старте не все видят перспективу, но, если территория действительно имеет фундаментальные предпосылки для роста — экономические, инфраструктурные, туристические или научные, со временем этот потенциал начинает раскрываться.
При этом общий подход для всех наших проектов остается единым — комплексное развитие территории.
Мы сформировали внутри группы собственные компетенции, которые позволяют реализовывать проекты полного цикла: от анализа территории и подготовки концепции до строительства и последующего управления объектами.
В Серпухове мы опираемся на опыт более 17 лет в жилищном девелопменте, а также на компетенции AVA Industrial — подразделения, которое занимается индустриальными парками и особыми экономическими зонами.
Именно сочетание разных экспертиз позволяет создавать проекты, которые выходят за рамки одного сегмента недвижимости.
В случае Серпухова это особенно важно: здесь одновременно развиваются «Городской бор» как проект комплексного развития территории и «Большой Серпухов» как особая экономическая зона.
Синергия этих направлений позволяет не только создавать жилье, но и формировать новую экономическую среду — с рабочими местами, привлечением специалистов и развитием города в целом.
По сути, речь идет уже не просто о строительстве отдельных объектов, а о создании условий для развития территории на годы вперед.
— Если представить Серпухов через несколько лет, каким вы хотите видеть место «Городского бора» в новой городской системе? И какую роль такие проекты могут сыграть в формировании современного наукограда, привлекательного для молодых специалистов и высококвалифицированных кадров?
— Хотелось бы, чтобы Серпухов стал одним из ключевых центров Дальнего Подмосковья — городом, куда будут стремиться молодые специалисты, семьи, люди, которые выбирают качество жизни.
Конечно, главный показатель успеха мы увидим через несколько лет, когда будут реализованы первые очереди «Городского бора», когда начнет развиваться особая экономическая зона, когда специалисты, которые придут работать на новые предприятия, смогут полноценно жить здесь.
Мне было бы интересно спустя время услышать от этих людей, насколько комфортным стал этот город, насколько удобно им жить, работать, растить детей.
В конечном счете именно люди становятся главным показателем того, насколько успешным оказался проект.
Еще одна наша задача — показать, что территории, которые сегодня не воспринимаются как очевидные центры роста, могут стать успешными примерами развития.
Мы хотим, чтобы пример Серпухова, «Городского бора» и «Большого Серпухова» в будущем рассматривался как успешный кейс: как благодаря комплексному подходу можно из территории с нераскрытым потенциалом создать динамично развивающийся городской центр.
Амбициозная цель — чтобы Серпухов вошел в число самых динамично растущих рынков недвижимости не только Подмосковья, но и России в целом.
Чтобы этот пример показывал: город можно менять не только за счет строительства новых домов.
Настоящее развитие начинается тогда, когда появляются не только новые дома, а рабочие места, инфраструктура, новые возможности для людей и новая среда для жизни.
