Рост стоимости «вторички» и инвестиции в новостройки стали главными трендами рынка недвижимости Ростова-на-Дону в 2023 году. Такого мнения придерживаются эксперты и аналитики.
Несмотря на снижение доступности ипотечных займов в связи с ростом ключевой ставки ЦБ РФ, стоимость «квадрата» ростовского жилья по инерции продолжает расти, однако местные эксперты уже видят значительный спад спроса.
Действительно ли на рынке образовался «ипотечный пузырь» и стоит ли рассчитывать на снижение стоимости квартир в 2024 году, «Деловой Газете.Юг» рассказали эксперты рынка недвижимости.
5. «Ипотечный пузырь» и страхование
6. Ключевая ставка и первоначальный взнос
Вторичный рынок
По данным Циан, к началу декабря 2023 года в Ростове-на-Дону средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 137,2 тыс. рублей, с декабря 2022 года она увеличилась на 14%. На вторичном рынке квадратный метр подорожал более значительно — на 19%, до 126,8 тыс. рублей.
Как рассказала руководитель агентства недвижимости «Дон Риэлт» Елена Петухова, основным трендом рынка недвижимости Ростовской области стало именно повышение стоимости «вторички».
«Основное, что было в течение 2023 года — повышение цен на вторичное жилье. Цены выросли достаточно высоко по сравнению с началом года, по моим оценкам на 15-20%. Я думаю, на это повлияла неплохая процентная ставка в начале года, люди просто вкладывали деньги в недвижимость. Помимо этого, у нас в Ростове-на-Дону было много людей, которые возвращались из зоны СВО и отоваривали деньги, полученные после ранений», — сказала Елена Петухова.
По словам эксперта Циан.Аналитики Елены Лапшиной, причиной роста цен также стал повышенный спрос, который в основном пришелся на июнь-август.
«С конца июня по начало августа спрос на вторичном рынке увеличивался на фоне ожидаемого повышения ставки ЦБ, а значит, и подорожания ипотеки. Многие стремились успеть купить квартиру до роста ипотечных ставок. Максимальные значения были достигнуты в августе, после чего активность стала снижаться. В декабре спрос на треть ниже августовских рекордов», — сказала она.
Среди факторов роста спроса эксперт выделила широкое распространение семейной ипотеки и ожидаемое ужесточение условий кредитования, а также — общее восстановление рынка жилья и ослабление курса рубля.
Первичный рынок
По данным пресс-службы компании-застройщика «МСК», наибольшим спросом в Ростовской области в 2023 году пользовалась первичная недвижимость, это связано с льготным ипотечным кредитованием. На первичном рынке на ипотечные сделки пришлось более 80% от общего числа покупок.
Как отметил руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников, смещение спроса в сторону первичного рынка, вероятно, обусловлено повышением ключевой ставки.
«За поднятием ставки ЦБ, разумеется, следует поднятие ставок и в других банках. А с учетом того, что приобретение квартир от застройщиков финансируется государством и ставка остается 6% и 8% годовых, разница в ипотечных платежах по сравнению со ставкой на вторичном рынке под 16-17% годовых порой составляет 100%», — рассказал он.
Так, при сумме займа 6 млн рублей на 20 лет, по словам Алексея Олейникова, ежемесячный платеж составляет 88 тыс. рублей, а по семейной ипотеке под 6% годовых — 43 тыс. рублей. Соответственно, покупатели выбирают более низкий ежемесячный платеж.
«В начале года я предполагал рост числа сделок долевого участия до 18 тыс. договоров, однако после планомерных повышений ставок и угроз отмены льготных ставок мои прогнозы можно назвать пессимистичными. С января по сентябрь в Ростовской области заключили почти 20 тыс. договоров долевого участия в строительстве, а по итогу года количество сделок перевалит за 25 тыс., то есть поставим новый рекорд», — сказал Алексей Олейников.
По данным Циан, наибольшее количество сделок по новостройкам в Ростовской области заключили в августе 2023 года — 2,5 тыс., что в 3,1 раза больше, чем годом ранее.
«На первичном рынке застройщики отреагировали на увеличение спроса и стали более активно индексировать цены. Кроме того, активизация спроса сама по себе толкала цены вверх, т.к. быстрее с рынка уходили более дешевые лоты, а в продаже оставались более дорогие», — пояснила эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.
Она добавила, что в ноябре-декабре аналитики уже фиксируют снижение спроса из-за ужесточения условий льготного кредитования.
Частные дома
По словам руководителя агентства недвижимости «Дон Риэлт» Елены Петуховой, льготная ипотека повлияла не только на стоимость первичной недвижимости, но и на частные домовладения.
«Льготная ипотека подняла цены на домовладения: если покупать от ИП, то можно кредитовать под 5-6%. Соответственно, очень много семей с этой процентной ставкой покупали дома под «Семейную ипотеку». Получается, что дома тоже выросли в цене», — пояснила Елена Петухова.
Руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников добавил, что на рынке ИЖС также действовала сельхозипотека под 3% годовых.
«А с учетом того, что средняя цена квадратного метра, утвержденная Минстроем в Ростове-на-Дону на 2023 год, составляет почти 100 тыс. рублей за квадратный метр, то за эту цену мы можем вполне себе спокойно рассмотреть покупку участка земли и строительство на нем собственного дома в схожем бюджете», — сказал он.
Средний портрет покупателя
По данным пресс-службы «МСК», большая часть покупателей первичной недвижимости — местные жители.
«Большинство покупателей — жители Ростова-на-Дону и Ростовской области. Однако в последнее время мы отмечаем рост интереса со стороны новых территорий (ЛНР и ДНР), чему способствует не только политико-экономическая ситуация, но и государственные меры поддержки, в частности так называемые «Херсонские сертификаты», — отметили в компании.
По оценке руководителя агентства недвижимости Immobily Алексея Олейникова, около 50% от всех покупателей — жители Ростова-на-Дону.
«Остальные покупатели — это область и другие регионы. Если оценивать в разрезе регионов, то больше всего покупателей у нас из новых субъектов РФ. Также много тех, кто переезжает с Севера и Урала в более теплый климат», — подчеркнул он.
«Ипотечный пузырь» и страхование
По данным пресс-службы Южного ГУ ЦБ РФ, в январе-сентябре 2023 года банки выдали жителям Ростовской области около 139 млрд рублей ипотечных кредитов, что в два раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года. В целом за год объем обязательств жителей Дона по ипотеке вырос в 1,4 раза и на начало октября 2023 года превысил 388 млрд рублей.
В сентябре 2023 года объем выдач ипотечных кредитов побил рекорд, в Центробанке это связывают с желанием людей взять ипотеку до повышения первоначального взноса по льготным госпрограммам и ожидаемого роста ставок.
По словам руководителя агентства недвижимости «Дон Риэлт» Елены Петуховой, в преддверии повышения первоначального взноса на первичном рынке Ростовской области некоторые инвесторы брали и по 5 квартир по льготной ипотеке.
«Были те, кто в качестве инвестиций брали по 4-5 квартир под 5%, под 4,9% годовых. Они говорили, что под 5% взять у государства деньги — очень хорошая ставка. И банки давали 4-5 ипотек», — отметила эксперт.
В то же время, по данным официальной статистики Центробанка, в Ростовской области на начало ноября 2023 года просроченная задолженность по ипотечным платежам составила 1,43 млрд рублей. За год этот показатель незначительно снизился — в ноябре прошлого года объем просроченной задолженности составлял 1,46 млрд рублей.
Как рассказала Елена Петухова, для того, чтобы избежать «ипотечного пузыря», банки начали поднимать суммы страхования жизни, имущества и титула.
«Обязательное страхование — титул, имущество, жизнь. У кого-то три риска, у кого-то два, соответственно, разные коэффициенты страхования. На примере: был человек, который хотел взять 2,3 млн рублей по ипотеке, ему 52 года, и только страхование в год вышло 57 тыс. рублей. Сейчас будут неплатежи, поэтому и страхование выросло», — отметила она.
Елена Петухова добавила, что во избежание образования «ипотечного пузыря» банки сократили выдачу кредитов. По данным официальной статистики ЦБ РФ, в среднем по России объем выдачи ипотеки за октябрь 2023 года сократился на 19,4%, а ипотеки по ДДУ — на 22,4%.
Ключевая ставка и первоначальный взнос
Правительство РФ 15 декабря 2023 года приняло решение о повышении до 30% первоначального взноса по льготной ипотеке под 8% годовых.
«Новым постановлением до 30% повышен взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Эта мера направлена на повышение качества кредитов», — говорится на сайте Минфина РФ.
Помимо этого, с 23 декабря 2023 года максимальный размер льготного ипотечного кредита составит 6 млн рублей для всех регионов РФ. Исключение — Дальневосточная и Арктическая ипотека, максимальный размер кредита по ним подняли до 9 млн рублей.
По мнению руководителя агентства недвижимости Immobily Алексея Олейникова, такие нововведения повлияют на стоимость новых объектов. При этом эксперт отмечает, что ограничения с первоначальным взносом не коснулись «Семейной ипотеки».
«Давайте будем точны, увеличение первоначального взноса до 30% коснулось далеко не всех программ, а только обычной программы субсидирования. «Семейная ипотека» также выдается от 20% первоначального взноса, а подходит она, напомню, всем семьям, в которых есть двое и более детей до 18 лет, и семьям, в которых родился первый ребенок, начиная с 2018 года. Из всех ипотечников подавляющее большинство оформляет как раз «Семейную ипотеку», — уточнил он.
По мнению руководителя агентства недвижимости «Дон Риэлт» Елены Петуховой, цены на новостройки, как минимум, не будут расти, и одновременно с этим спрос на такие объекты снизится.
«Мне кажется, что сейчас упадет спрос на первичку. Он уже упал, потому что у нас было очень много людей, которые инвестировали в недвижимость. Сейчас им вкладывать смысла нет. Вы понимаете, что люди покупают первичное жилье, делают ремонт как инвестицию и продают уже как вторичное жилье. А вторичное жилье на сегодня — высокая процентная ставка, спрос упал на нее. Соответственно, люди, которые хотели на этом бизнес сделать, заработать хоть что-то, дай бог, чтобы они просто вернули свои деньги», — сказала она.
По данным пресс-службы «Авито Недвижимости», с первой половины октября интерес к первичному рынку Ростовской области действительно заметно снизился — на 17,4%. При этом увеличение стоимости 1 кв. метра за последние 2 месяца составило 5,1% — до 118,5 тыс. рублей.
Аналитики также отметили, что спрос на вторичное жилье за год снизился на 11%.
«При этом с первой половины марта текущего года интерес к старому фонду в регионе уменьшился на 21,3%, кроме того, снижение интереса ко «вторичке» в регионе произошло за последние 2 месяца — на 15,6%. На такое падение спроса на вторичном рынке региона также повлияло изменение ипотечных условий, а именно — высокие ипотечные ставки на вторичное жилье и, как следствие, рост ежемесячных взносов», — сказал руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
Руководитель агентства недвижимости «Дон Риэлт» Елена Петухова отметила, что в среднем ставки на «вторичку» уже слишком высокие для ростовчан.
«Если раньше платеж был, если взять 2 млн рублей, 23 тыс. рублей, то сейчас это 37 тыс. рублей. Соответственно, чтобы платить ежемесячно 37 тыс. рублей, зарплата должна быть порядка 70-80 тыс. рублей», — сказала эксперт.
Прогнозы
По данным компании «МСК», главным фактором влияния на рынок недвижимости в 2024 году станет изменение программ господдержки: льготной и семейной ипотеки. Однако ценовая политика первичного рынка, вероятно, не изменится.
«Если говорить о ценовой политике застройщиков, то радикально она не изменится хотя бы потому, что стоимость стройматериалов, логистики, финансовых услуг по кредитованию проектов, фонд оплаты труда и прочие расходы значительно выросли. Ждать уменьшения стоимости квадратного метра не стоит», — добавили в пресс-службе.
Похожего мнения придерживается руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников. По его словам, несмотря на изменение условий льготного кредитования, стоимость на новостройки вряд ли снизится.
«В 2024 году однозначно будет расти цена земли, на которой можно построить недвижимость, вне зависимости от того, будут ли строить частный дом или большой микрорайон. На тему снижения цен я бы, к сожалению, не обольщался. Основная прибыль оседает не у застройщиков, а в банковской сфере, а они вряд ли будут отказываться от прибыли», — сказал он.
По словам руководителя направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева, в новом году состояние рынков недвижимости может измениться в случае повышения ключевой ставки, еще большего роста первоначального взноса или кардинальных изменений на рынке льготного кредитования.
«Пока более вероятно, что в новом году спрос на первичное жилье начнет восстанавливаться, так как заградительные ставки и большие ежемесячные платежи на вторичном рынке могут быть трудно выполнимыми для ростовчан. Однако нельзя сказать, что спрос на «вторичке» иссякнет — в этом сегменте активность покупателей поддерживается за счет альтернативных сделок, а также торга и, как следствие, снижения стоимости квартир», — отметил Дмитрий Алексеев.
Руководитель агентства недвижимости «Дон Риэлт» Елена Петухова придерживается мнения, что стоимость ростовской недвижимости в 2024 году будет снижаться. Она предполагает, что цены могут вернуться до уровня цен марта 2023 года — по данным Циан, тогда они составляли 107,1 тыс. рублей.
«Я думаю, что в принципе все вернется к марту, если не изменится банковская политика. Может, не полностью, но приблизятся [Прим. ред.: цены]. <…> Даже смотря по текущему месяцу — есть очень хорошие объекты по очень хорошей цене, а спроса на них нет, т.е. спрос уже упал», — заключила Елена Петухова.
Дарья Коробская