Недвижимость была и остается одним из важнейших объектов гражданского оборота, особенно, если речь идет о земле. Несмотря на то что государство подробно регламентирует порядок перехода права собственности на земельные участки, осуществляет его государственную регистрацию, призванную стабилизировать и обезопасить гражданско-правовые отношения, нередко новые собственники попадают в курьезные ситуации, создающие в последующем большие проблемы. О том, как приобрести земельный участок в собственность, какой должен быть порядок действий и как обезопасить сделку, рассказал Дг.Юг управляющий партнер юридической компании «Прайвеси Групп» Алексей Голубев.
В силу статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»), по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Однако, несмотря на это, в договоре необходимо указать как на передачу самого здания, так и на передачу земельного участка, то есть максимально полно описать состав передаваемого комплекса недвижимого имущества.
Одним из основных документов, содержащим наиболее достоверные и полные данные об объекте недвижимости (в частности, о земельном участке), является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – «ЕГРН»), сведения, содержащиеся в ней общедоступны, поэтому любой гражданин может ознакомиться с актуальной информацией в отношении будущей покупки.
При изучении выписки из ЕГРН в отношении земельного участка следует обратить внимание на следующие параметры: адрес земельного участка; сведения о собственнике; наличие обременений в отношении земельного участка в виде залога, ипотеки, ареста и т.д.; площадь объекта; кадастровая стоимость; наличие зданий и сооружений; назначение земельного учатска и проч.
В случае, если продавец, согласно выписке из ЕГРН, является собственником земельного участка, то он имеет право его отчуждать, однако обращаем внимание на то, что если продавец на момент приобретения участка находился в зарегистрированном браке, то на такой объект недвижимости будут распространяться нормы о режиме совместного имущества супругов, нажитого в период брака. В таком случае при заключении сделки с новым покупателем должно быть нотариальное согласие супруги/бывшей супруги на продажу земли.
Сделки по отчуждению земельных участков подлежат обязательной государственного регистрации органом государственного учета – Росреестром. В целях содействия гражданам в процедуре продажи земельного участка осуществлением сделки занимаются МФЦ, куда необходимо обратиться продавцу с покупателем, имея следующие документы: паспорт каждого из сторон сделки, сделка – основание, по которой продавец стал собственником земельного участка, договор, согласие супруга(и) на осуществление сделки и иные документы.
Представлять интересы продавца и покупателя могут представители в силу закона или по доверенности, в последнем случае доверенность должна содержать соответствующие правомочия.
Перед подписание договора необходимо его внимательно прочитать.
Кроме того, чрезвычайно важен момент передачи недвижимого имущества и денег за его покупку. Обыкновенно, это оформляется актом приёма-передачи, однако и сам договор может быть документом передачи, если в нём это указано. Грамотное оформление момента передачи позволит избежать множества разных споров.
В первую очередь необходимо максимально точно прописывать в договоре спецификацию объекта, как уже готового, так и будущего, указывать необходимо не только на сам дом и участок под ним, но и на коммуникации, заборы и др. Кроме этого, необходимо проверить технический паспорт здания, совпадает ли заявленная квадратура с реальной, нет ли в доме перепланировок (относительно изначального проекта помещения и технического паспорта – при это наличии), в наличии ли все заявленные коммуникации. Внимательно изучайте кадастровый план недвижимости: правильно ли проведены границы, нет ли межевых споров соседними участками.
Нередко возникают ситуации, когда покупатель приобретает земельный участок и узнает, что на его участке стоит чужой забор, или присутствуют иных споры в отношении границ смежных участков. Гарантией ненаступления указанных обстоятельств будет проведение межевания кадастровым инженером.
Как в случае и с покупкой любой другой недвижимости, рекомендуем всегда обращаться для оформления сделки к нотариусу, который проверяет чистоту сделки, удостоверяет действительную волю сторон, а также может сам направить пакет документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
Назначение земельного участка, его изменение
В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – «ЗК РФ») земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Если участок находится в пределах населенного пункта (приусадебный земельный участок), то на таком участке вы вправе построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения, сооружения с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Менять вид разрешенного использования в данном случае не требуется. При этом параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ (объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).
Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства (ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).
Таким образом, использование земельного участка возможно только в рамках его назначения, в противном случае правообладатель должен изменить категорию земельного участка для осуществления конкретного вида деятельности.