В Краснодарском крае готовятся изменения в нормативах градостроительного проектирования. «ДГ. Юг» выяснила, что это за изменения, как они отразятся на строительной отрасли региона, а также рассмотрела ситуацию на этом рынке в целом.
Одни из ключевых показателей — этажность и численность населения, которая влияет на расчет количества объектов социальной инфраструктуры и других объектов, необходимых для функционирования жилых комплексов. Специалисты рассмотрели несколько вариантов расчета такого показателя. Так, формула расчета проектной численности (k = n + 1), когда к количеству комнат добавляется один человек, показала себя неэффективной. Поскольку ее можно формально обойти, спроектировав все квартиры жилого комплекса без перегородок. Таким образом, они будут однокомнатными и проектное количество жильцов будет значительно ниже, чем фактическое.
Коэффициент семейственности также вызывает ряд вопросов — его можно обойти путем строительства квартир большой площади, которые впоследствии возможно разделить для сокращения общего количества проживающих.
В департаменте по архитектуре и градостроительству Краснодарского края считают оптимальным принятие показателя, привязанного к общей жилой площади квартиры. И этот показатель будет всегда один. Для Краснодара оптимальный показатель — 22–23 квадратных метра на одного человека.
Стоянки привяжут к площади квартир
Методику расчета стоянок автомобильного транспорта также предлагается привязать к жилой площади квартир. Сегодня дома строят по-разному, многие — с большим количеством маленьких квартир. Поэтому площадь парковочных мест получается больше самих квартир, причем в 1,5–2 раза. Например, для квартиры площадью 32 квадратных метра требуется одно машиноместо площадью 35–40 квадратных метров с учетом самого места и проезда к нему.
Методику расчета стоянок для автотранспорта предлагается привязать также к общей площади квартир или апартаментов из расчета 80 квадратных метров на одно машиноместо. Этот расчет департамент считает объективным. Кроме того, к нему прибавятся парковки для коммерческих помещений и гостевые стоянки из расчета 40 машиномест на 1000 жителей. В целом этот показатель должен перекрыть уровень автомобилизации на сегодня, а с учетом развития технологий и комфорта общественного транспорта приведет к профициту стоянок автомобильного транспорта в городе.
В департаменте рассчитывают, что новые нормы повлияют, прежде всего, на качество и комфортность жилых зон, микрорайонов и комплексов домов, на их обеспеченность социальной и инженерно-коммунальной инфраструктурой. При этом потребительская стоимость этого жилья возрастет. Но должно увеличиться и число добросовестных застройщиков.
Застройка территорий под надзором
Впрочем, градостроительные нормы меняются регулярно, а качество строящихся объектов и ситуация с хаотичной застройкой при этом лучше не становятся. Например, в 2019 году были введены ограничения высотности жилых домов, расположенных в прибрежной зоне Черного и Азовского морей. Лечебно-курортные местности, курортные города и поселки являются национальным достоянием, требуют рационального использования и охраны в соответствии с законодательством. Они не предназначены для застройки микрорайонами, считают в департаменте по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.
Нововведения зачастую касаются не только самих объектов строительства, но и застройки как таковой. 22 июля утверждены изменения в правилах землепользования и застройки города Краснодара. Теперь, согласно статье 19 утвержденных правил, в городе запрещена застройка многоквартирными жилыми домами, за исключением случаев комплексного развития территории и (или) утвержденной документации по планировке территории.
В Краснодарском крае сегодня действует около 700 разрешений на строительство многоквартирных домов. В 2021 году заканчивается срок разрешений на 2,2 млн квадратных метров жилой площади. Однако срок их действия по закону может быть продлен.
При этом Градостроительным кодексом РФ (часть 11 статьи 51) предусмотрена проверка соответствия проектной документации требованиям, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка.
Сельхозземли застраивать не будут
Сегодня запрещено менять назначение сельхозземель и использовать их под жилую застройку. Вопрос в том, не появится ли в связи с этим дефицит земельных ресурсов под застройку. Как считают в краевом департаменте, дело здесь не столько в дефиците земельных ресурсов, сколько в обеспечении свободных от застройки территорий объектами инженерной и транспортной инфраструктуры.
Приоритет в сельскохозяйственном использовании, согласно положениям Земельного кодекса РФ, имеют сельхозугодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи. В мае 2021 года были внесены изменения в Градостроительный кодекс Краснодарского края, чтобы не допустить включения участков из земель сельскохозяйственного назначения, относящихся к сельхозугодьям, в границы населенных пунктов для жилищного строительства. Также генеральными планами не допускается установление в отношении таких угодий функциональных зон для ведения гражданами садоводства, строительства садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
По распоряжению губернатора Краснодарского края от 30 апреля 2021 года установлен порядок рассмотрения проектов генеральных планов, поступающих на согласование в администрацию, в том числе рассмотрения вопросов включения в границы населенных пунктов земель сельскохозяйственного назначения.
Комплексы полноценности
На Кубани в 2018 году введено в эксплуатацию 4,4 млн квадратных метров жилья, в 2019-м — 4,5 млн квадратных метров, в 2020-м — 5,1 млн квадратных метров. Краевые власти рассчитывают сохранить существующие темпы строительства жилья в ближайшие два-три года. Но главная задача — обеспечить комплексную застройку новых микрорайонов.
Соответствующим федеральным законом установлены механизмы комплексного развития жилой и нежилой застройки, незастроенной территории. Субъекты Российской Федерации для реализации федерального закона должны принять соответствующие нормативные правовые акты. Департаментом по архитектуре и градостроительству подготовлен проект закона, наделяющий администрацию Краснодарского края полномочиями по определению органов исполнительной власти, ответственных за принятие правовых актов для реализации соответствующих видов комплексного развития территории. Закон был принят в первом чтении 14 июля этого года.
Также департамент подготовил проект, по которому будет определен порядок заключения органами местного самоуправления договоров о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. Проектом предусмотрены содержание и примерная форма договора, порядок обращения собственников земельных участков с заявлением для заключения договоров. Кроме того, оговорены содержание и порядок заключения дополнительных соглашений, порядок досудебного обжалования решений и действий участвующих лиц.
Реализация комплексного развития территории возможна исключительно в границах, установленных на карте градостроительного зонирования или на отдельной карте правил землепользования и застройки территорий (часть 5.1 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ).
Планируется, что одной из пилотных территорий для отработки нового механизма комплексного развития станет восточная часть города Краснодара. Площадь рассматриваемой территории — около 3000 га. Расчетная численность населения — 270 тыс. человек, жилая площадь — 8,2 млн квадратных метров.
Участие в подготовке проекта принимает Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства (ООО «НИИ ПГ», город Санкт-Петербург), имеющий опыт работы в Краснодарском крае. Институт разработал генеральный план, а также правила землепользования и застройки города Краснодара.
Доступ к центру города будет возможен через восточный коридор, для которого уже утверждена документация по планировке территории. Строительство дороги планируется завершить в 2024 году.
Помимо жилья, на этой территории планируется разместить один из градообразующих объектов — медицинский кластер, в составе которого — краевой онкологический центр. Для него уже разработана проектная документация.
Программа для переселенцев
В Краснодарском крае реализуется программа переселения из ветхого и аварийного жилья. В 2009–2018 годах на территории 20 муниципальных образований переселено свыше 12 тыс. человек из 641 многоквартирного дома, признанного до 1 января 2012 года аварийным и подлежащим сносу. Для этого было приобретено почти 5 тыс. благоустроенных квартир в новостройках. На реализацию программных мероприятий было направлено более 7 млрд рублей.
Для реализации федерального и регионального проектов «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» в апреле 2019 года губернатор Краснодарского края утвердил региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019–2025 годы. В эту программу включено 203 дома, признанных аварийными.
На период реализации проекта общий объем финансирования мероприятий за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, краевого и местных бюджетов составляет около 2,7 млрд рублей.