Спрос на жилую недвижимость в Краснодарском крае в первые месяцы 2023 года стабилизировался к средним значениям прошлого года. Его поддержали так называемые херсонские сертификаты и активизация межрегиональных продаж, об этом «Деловой газете. Юг» рассказали эксперты рынка.
По их прогнозам, значительных изменений цен на недвижимость на Кубани в 2023 году не предвидится, стоимость квадратного метра сохранится на текущем уровне.
Стагнация цен?
По данным директора федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадима Камалова, сейчас в Краснодаре средняя стоимость 1 кв. метра в однокомнатных квартирах в новостройках составляет 137 тыс. рублей, на вторичном рынке 1 кв. метр жилья стоит порядка 119 тыс. рублей.
«Это средняя стоимость за квадратный метр. Так, цена в центре города, условно, 260 тыс. рублей, а в микрорайоне Гидростроителей — 94 тыс. рублей. Поэтому корректнее смотреть цены по конкретным районам», — сказал Вадим Камалов.
Директор агентства недвижимости «Центр-Юг» Елена Рашевская отмечает, что в Центральном районе Краснодара стоимость 1 кв. метра начинается в среднем от 170 тыс. рублей, в Юбилейном и Фестивальном микрорайонах — от 150 тыс. рублей.
«Далее стоимость снижается примерно на 20–30% в зависимости от удаленности от центра города. В таких районах, как Западный обход, «Немецкая Деревня», стоимость квадратного метра составляет 115–120 тыс. рублей», — уточнила эксперт.
Елена Рашевская также добавила, что на стоимость жилья влияет наличие инфраструктуры. По ее данным, сегодня многие покупатели стремятся приобретать жилье недалеко от природных объектов — скверов, парков с прудом, озером, поскольку они создают благоприятную экологическую обстановку.
«Если рядом находится кладбище, завод, свалка или тюрьма — жилье будет стоить дешевле. Естественно, что застройщики понимают важность инфраструктуры и стараются выбирать подходящие районы или привлекают коммерческих арендаторов для создания условий для покупателей», — уточнила Елена Рашевская.
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Аякс» Александра Кутченко, ситуацию с ценами на рынке недвижимости Краснодара можно назвать «нежной стагнацией».
«Динамика цен с начала года особо не изменилась. Рынок немного стагнирует, потому что спрос просел по отношению к прошлому году, но нет провала», — пояснил Александр Кутченко.
Он уточнил, что снижение цен, наблюдавшееся на вторичном рынке, остановилось.
Как отмечает эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова, сейчас цены на рынке корректируются в зависимости от сегмента. Так, например, стоимость жилплощади в новостройках не снижается, но на вторичном рынке все не так однозначно: цены на элит- и бизнес-класс сократились на 20%, а в эконом-классе — на 5–10%.
Эксперт отмечает, что по всему Краснодарскому краю ситуация примерно равна, исключением является Сочи. В городе-курорте иной сегмент покупателей и другая форма ценообразования. «Если в Краснодар больше ехали на эконом-класс, то в Сочи могут спокойно купить недвижимость и за 20 млн рублей», — уточнила Ольга Долгополова.
Херсонские сертификаты и «вымывание» дешевого жилья
На спрос в Краснодарском крае в 2023 году, по мнению экспертов, влияют такие факторы, как программа выдачи жилищных сертификатов гражданам, эвакуированным в регион из Херсонской области, и отмена «околонулевой» ипотеки.
Благодаря первому фактору интерес к жилплощади на Кубани поддерживается, из-за чего, по словам специалистов, спрос держится на уровень выше, чем в других регионах России.
«Херсонские сертификаты подстегивают спрос, потому что подавляющее большинство людей, которые получили соответствующие денежные бумаги, приобретают жилье именно в Краснодарском крае, Краснодаре и городах побережья, и даже в райцентрах. Это не дало рынку сильно просесть. Недорогие объекты сегодня с рынка «вымываются», и 70% их продавцов приобретают другую недвижимость. Это поддерживает рынок, в других регионах падение более значительное», — сказал генеральный директор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко.
По его словам, спрос хоть и просел по отношению к прошлому году, но провала нет. Похожего мнения придерживается и эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова.
«Спрос подстегнули херсонские сертификаты. Только по Краснодару за январь-февраль 2023 года свыше 600 сделок по этому направлению. При этом «выгребли» весь эконом-класс», — сказала специалист.
Оба эксперта отметили, что спрос на новостройки частично снизился из-за отмены так называемой «околонулевой» ипотеки — продукта, разработанного банками в коллаборации с застройщиками. По данным Александра Кутченко, снижение составило 20%.
«Установили порог, ниже которого нельзя опускаться по выдаваемой банками ипотеке. Это привело к тому, что спрос на первичку просел на 20% по отношению к прошлому году», — сказал гендиректор агентства недвижимости «Аякс».
Эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова отметила, что спрос на новостройки есть, хотя минимальная ставка по ипотечному кредиту сейчас составляет 3,9% вместо 0,1%.
Она пояснила, что интерес к новостройкам обусловлен денежным фактором. «Ежемесячный платеж по такой ставке меньше, чем по недвижимости вторичного рынка, где ставка 11%», — сказала специалист.
По данным директора федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадима Камалова, в январе 2023 года была зафиксирована положительная динамика спроса на вторичное жилье (+7,81% к январю 2022 года) и загородную недвижимость (+3,25%).
«В феврале 2023-го спрос по всем направлениям стабилизировался к средним значениям 2022 года, но нужно учесть, что в феврале прошлого года был повышенный спрос в связи с геополитической обстановкой», — говорит директор риелторской компании.
Он также подчеркнул, что если в январе 2023-го спрос на новостройки снизился на 23%, то в марте по направлению первичной недвижимости уже отмечается повышение спроса по сравнению с первыми месяцами.
По словам эксперта Кубанской палаты недвижимости Ольги Долгополовой, в последнее время увеличилось количество межрегиональных сделок. Она отмечает, что подобные сделки становятся тенденцией не только в Краснодаре, но и по всей Кубани.
«Если в прошлом году люди были в психологическом застое, то в 2023 году они решили не ждать и переезжать в Краснодар. Поэтому по новостройкам много в том числе и межрегиональных сделок», — подчеркнула эксперт.
Ближайшие прогнозы
Говоря о прогнозах на ближайший год, эксперты сошлись во мнении, что особых потрясений не произойдет: цены продолжат корректироваться, а спрос выравниваться. Вадим Камалов отметил, что рост цен не прогнозируется, а снижение возможно лишь за счет скидок или акций застройщиков.
Ольга Долгополова также считает, что значительных изменений в ближайший год не предвидится. «Все будет то же самое. На вторичном рынке возможна коррекция цен на какие-то определенные объекты», — заключила эксперт Кубанской палаты недвижимости.