В Госдуме 27 мая 2025 года приняли закон о легализации сдачи в аренду гостевых домов. С 1 сентября 2025 года эксперимент стартует в ряде регионов, в числе которых — Краснодарский край и Ростовская область. Представители туротрасли рассказали «Деловой газете. Юг» о том, как новый закон повлияет на работу гостевых домов, удастся ли вывести их владельцев из «серой зоны» и какого роста цен на аренду такого вида жилья стоит ожидать на Кубани и на Дону.
Эксперимент по легализации гостевых домов
Планируется, что принятый закон охватит 18 регионов страны. Первоначально эксперимент предполагалось провести только в Республике Крым, Краснодарском крае и Севастополе. Но во втором чтении было решено добавить и Республику Алтай, Дагестан, Алтайский, Приморский, Ставропольский края, Архангельскую, Владимирскую, Ивановскую, Иркутскую, Калининградскую, Кемеровскую, Ленинградскую, Ростовскую и Херсонскую области, а также федеральную территорию «Сириус».
В законе дается определение понятию «гостевой дом» и классификация такого вида размещения. Также определено, кем является собственник, и какие услуги он предоставляет в гостевом доме. Вместе с тем вынесен ряд требований для присвоения жилому дому статуса средства размещения «гостевой дом». Согласно закону, все гостевые дома должны быть внесены в реестр квалифицированных средств размещения и выплачивать туристический налог. Эксперимент продлится до 31 декабря 2027 года.
Новый уровень услуг в гостевых домах
Для туротрасли новый закон стал долгожданной мерой, которая позволит вывести из «серой зоны» существующие гостевые дома, читает вице-президент Альянса туристических агентств (АТА), генерального директора туристической сети «Розовый слон» Алексан Мкртчян.
«Одним из оснований для введения закона стало то, что определенная часть существующих гостевых домов работает в «серой зоне». В связи с чем их точное количество и условия их работы неизвестно», — отметил эксперт.
Алексан Мкртчян уточнил, что в регионах, которые были указаны в законе, сегодня располагается 80% всех гостевых домов страны. Новые требования будут регулировать условия размещения и уровень комфорта туристов в гостевых домах, находящихся в этих субъектах.
«Раньше сервис в гостевых домах целиком и полностью зависел только от доброй воли владельца. Люди платили деньги, иногда достаточно большие, за отсутствие сервиса. Теперь же, когда появились требования, мы понимаем, что должна быть круглосуточная подача горячей воды, бойлер и запас воды минимум на сутки, электричество и дизель-генератор на случай его отключения», — сказал вице-президент АТА.
Положительно отнеслась к принятию закона и владелица гостевого дома «Берегиня» Анна Хачатурова (Джубга, Краснодарский край). По ее мнению, на рынке останутся те, кто хочет работать в правовом поле и оказывать качественные услуги для гостей.
«Мы очень рады, что государство смотрит в нашу сторону. Я думаю, что это даст возможность легально работать всем гостевым домам. Мы давно так работаем, и этого закона нам не хватало. Закон позволит избежать трактовки нашей деятельности как «нецелевое использование своих домов», — считает собственница.
По мнению владелицы студии с парковками в Ростове-на-Дону Оксаны Лазаревой, процесс легализации гостевых домов положительно отразится на работе отрасли — как в возможных спорах с соседями, так и с различными властными структурами.
Все ли побегут «обеляться»?
Эксперимент поможет в значительной степени легализовать и «обелить» деятельность многих частных домов, считает Алексан Мкртчян. Но часть гостевых домов продолжит работать в «серой зоне». Избежать занесения гостевого дома в реестр постараются примерно 15-20% владельцев. На то, сколько собственников будут работать в рамках нового закона, повлияет и размер штрафа за несоблюдение требований.
«Если будет штраф 5−10 тыс. рублей — это не страшно, никто обеляться не побежит. Будет штраф полмиллиона — побегут обеляться. А второй момент — кого будут ловить? Если из 10 владельцев домов поймают одного — это не страшно. А вот если поймают пятерых, то есть 50%, остальные 50% начнут соблюдать требования», — сказал Мкртчян.
Несмотря на то, что часть собственников смогут продолжить работать вне закона, проведение эксперимента не скажется на сокращении числа гостевых домов, добавил эксперт.
По мнению собственницы гостевого дома «Жемчужина» в Архипо-Осиповке Краснодарского края Екатерины Татосян, эксперимент по легализации частных домов не поможет вывести собственников из «серой зоны», но и не приведет к сокращению числа гостевых домов.
Оксана Лазарева из Ростова-на-Дону считает, что если число гостевых домов и сократится из-за принятия закона, то это будут только те дома, которые не пройдут классификацию.
«По моим наблюдениям, неподходящих домов не очень много. Опять-таки, важно и то, насколько проста будет процедура регистрации. Все это скажется на том, сколько владельцев решат оставить бизнес. В плане легальности деятельности будет только удобнее», — сказала Оксана Лазарева.
Гостевой дом в Новочеркасске. Фото: предоставлено Ларисой Шумаковой.
Руководитель и создатель гостевого дома в Новочеркасске Ростовской области Лариса Шумакова уверена, что закон поможет вывести из «серой зоны» лишь определенную часть участников.
«Судя по тому, что для классификации нет очень жестких норм, легализоваться сможет большее количество домов. А если говорить о том, как это скажется на отрасли, то это будут большие изменения. Число гостевых домов будет только расти. На рынок выйдут новые, интересные проекты и хорошие конкуренты. Здоровая конкуренция — это отличный путь к качественному сервису. Если грамотно организовать бизнес по предоставлению мест проживания, можно заслужить доверительное отношение клиентов и занять отличное место в нише гостиничного сервиса наряду с гостиницами и мини-отелями», — сказала владелица гостевого дома.
Рост цен на фоне легализации, турналога и удорожания ЖКУ
Легализация гостевых домов и необходимость уплачивать туристический налог станет причиной повышения стоимости проживания в гостевых домах, отметил Мкртчян.
«Проживание будет стоить не 2 тыс., а 2,2 тыс. рублей. Но когда люди будут знать, что за эти 200 рублей в сутки у них теперь будет гарантирована вода, электричество, кондиционер и другие удобства, их не будут беспокоить рост цены», — пояснил эксперт.
Екатерина Татосян также считает, что принятый закон приведет к дополнительной финансовой нагрузке на владельцев, которым придется вместо 6% от выручки платить 7%. При этом стоимость проживания вырастет на 10%, что собственница гостевого дома объясняет удорожанием коммунальных платежей.
«На май месяц средний чек составляет 5 тыс. рублей за сутки. Если он вырастет на 10%, то цена поднимается до 5,5 тыс. рублей», — добавила Екатерина Тотосян.
Анна Хачатурова также называет переход на повышенные тарифы существенным фактором, влияющим на стоимость аренды гостевого дома в пик сезона. Владелица гостевого дома считает, что летом 2025 года цены на проживание могут вырасти на 20% по сравнению с прошлым годом.
«На сегодняшний день у нас нет повышения, но и людей нет. На июль-август очень плохое бронирование по сравнению с прошлым годом. Если в прошлом году у нас уже до 80% было все забронировано, то сейчас и 20% нет. Предполагаю, что люди опасаются экологической обстановки в Черном море и будут принимать решения перед заездом», — поделилась предприниматель.
Лариса Шумакова выразила надежду, что принятие закона приведет к незначительному росту проживания. Оксана Лазарева же отметила, что если собственники гостевых домов и до принятия закона соблюдали требования Налогового кодекса, то их траты не изменятся и после вступления закона в силу.
Представители отрасли в один голос заявляют, что на первых порах им придется столкнуться временными сложностями. В частности, при проведении эксперимента могут возникнуть сложности из-за необходимости перевода жилых домов и земли в коммерческую недвижимость. Однако рано или поздно всем удастся адаптироваться к новым реалиям.
Анастасия Матевосова