Закрепление ставки по рыночной ипотеке на уровне не выше «ключевая + 2 п. п.» системно не решит вопрос доступности жилья для массового покупателя, но может стать «политическим сигналом рынку», считают эксперты. По их мнению, действенным решением могут скорее стать субсидированные программы.
Законопроект, который предлагает закрепить предельный размер ставки по рыночной ипотеке так, чтобы она не превышала ключевой ставки более чем на 2 процентных пункта (п. п.), 11 февраля 2026 года внесла в Госдуму группа депутатов от партии «Справедливая Россия», среди которых ее председатель Сергей Миронов, пишут «Ведомости».
Как отмечают парламентарии в пояснительной записке, ипотечное кредитование в РФ в последние годы сталкивается с резким ростом процентных ставок и снижением доступности жилья. По их данным, в марте 2025 года средняя ставка составляла 28% годовых при ключевой ставке в 21%.
Депутаты полагают, что ограничение размера ставки приведет к удешевлению кредитов и упростит условия покупки недвижимости. Также парламентарии рассчитывают, что эти меры позволят в дальнейшем усилить жилищное строительство.
По данным президента некоммерческого партнерства «Кубанская палата недвижимости» Александра Литовки, в Краснодарском крае сейчас на ипотеку по рыночным ставкам приходится порядка 15–25% от всех ипотечных сделок. В массовых новостройках, добавил эксперт, доля еще ниже — 10–15%, потому что там основной объем идет через субсидированные программы от застройщиков и господдержку.
По его словам, рыночную ипотеку в Краснодарском крае в основном берут покупатели недвижимости на вторичном рынке, клиенты с хорошим доходом и «белой» финансовой историей и инвесторы, которым важно быстро закрыть сделку.
«Для массового покупателя при текущих ставках рыночная ипотека остается дорогим и психологически тяжелым продуктом, поэтому ее доля объективно низкая», — сказал Александр Литовка «Деловой газете.Юг».
Как отметил руководитель ипотечного департамента агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре Николай Пикулик, банк России уже регулирует предельный уровень ставок через механизм полной стоимости кредита (ПСК). На I квартал 2026 года это в среднем составляет 26,6% для новостроек и 28,7% для жилья на вторичном рынке.
«Сегодня при ключевой ставке 16% средняя рыночная ставка по ипотеке составляет 19% — 20,5% . Разрыв в 3–4 п.п. — это не «жадность банков», как иногда пытаются представить, а объективная стоимость рисков, операционных расходов и фондирования», — отметил Николай Пикулик.
По его данным, доля рыночной ипотеки в объеме выдач сейчас составляет менее 20%, фактически рыночная ипотека перестала быть массовым продуктом. Он отметил, что средняя цена «квадрата» на первичном рынке в Краснодаре сейчас составляет 215 тыс. рублей, на вторичном — 130 тыс. Типовая «евродвушка» 40 кв. м на вторичном рынке стоит 5,2 млн рублей. Ежемесячный платеж при текущих ставках — 60 тыс. рублей. Чтобы банк одобрил такую ипотеку, нужно подтверждение доходов на уровне 120 тыс. рублей в месяц.
Руководитель ипотечного департамента агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре добавил, что инициатива депутатов выглядит социально ориентированной, но при столкновении с реальными цифрами и механизмами работы банковской системы она вызывает большие сомнения.
Предлагаемое ограничение, отметил эксперт, будет жестче текущих значений ПСК.
«Что произойдет на практике? Банки не будут работать себе в убыток. Ответом станет не «доступная ипотека», а стремительное сжатие предложения. И это не теория. Доля отказов по ипотеке уже достигает 35-65%», — считает Николай Пикулик.
Президент некоммерческого партнерства «Кубанская палата недвижимости» Александр Литовка также считает, что закрепление ставки не повысит доступность рыночной ипотеки для населения.
«Инициатива ограничить максимальную ставку по рыночной ипотеке уровнем «ключевая ставка ЦБ + 2 п.п.» выглядит правильно социально, но экономически работает слабо. Банки сегодня выдают рыночную ипотеку, исходя из своей стоимости фондирования, рисков и требований регулятора. Если им административно «срезать» ставку, не компенсируя риски часть банков просто сократит выдачи по рыночной ипотеке, часть ужесточит требования к заемщикам», — сказал Александр Литовка.
По его мнению, в результате доступность для массового покупателя фактически не вырастет, а для части клиентов даже снизится. «То есть мера может быть полезна как «политический сигнал рынку», но системно проблему доступности жилья не решит», — подчеркнул эксперт.
Исполнительный директор Краснодарского института экономики роста им. П.А. Столыпина, доктор экономических наук Александр Полиди также считает, что предложение об ограничении ставки не решает вопрос покупательной способности.
«Никакие нерыночные ограничения и вмешательство в конкуренцию не способны изменить состояние покупательной способности и вообще возможности населения приобретать недвижимость, в ипотеку в частности. Это никак не решает вопрос покупательной способности и благосостояния населения, а создает нерыночные барьеры, нерыночные условия для банков, снижает конкуренцию и привлекательность, коммерческую привлекательность таких сделок», — сказал Александр Полиди, добавив, что «никакой пользы от этого для рынка не будет».
Президент некоммерческого партнерства «Кубанская палата недвижимости» Александр Литовка добавил, что для реального роста доступности жилья в Краснодарском крае нужны не потолки по ставкам, а субсидированные программы (как семейная, ИТ-ипотека и т.д.), точечные региональные субсидии, расширение программ с застройщиками и работа с первоначальным взносом и рассрочками.